<h3>一個房地產項目能不能做得好，拿地階段就已經(jīng)決定了大半。而決定是否要拿一個項目，根本決定因素就是預測是否能賺錢，商人重利，不賺錢的項目是不會做的，而賺不賺錢，其實看的就是算賬。</h3><h3> 算賬，分為靜態(tài)測算和動態(tài)測算，靜態(tài)的賬非常簡單，就是收入和成本的簡單相減，也最為實用和簡潔，項目好壞的評價指標為凈利潤率。但靜態(tài)的測算只能講清楚項目的利潤空間有多少，并不反映股東的資金使用效率，所以港資企業(yè)和上市公司也都采用了動態(tài)的測算，核心是現(xiàn)金流的預測，項目好壞的評價指標為內部收益率。</h3><h3>一、靜態(tài)測算</h3><h3>一般的投資人員學測算都是從靜態(tài)測算開始學起，因為結構上相對簡單，羅列的是房地產開發(fā)的全成本和全收入，容易理解。</h3><h3>1、其中主要成本為①土地成本、②前期費用、③工程費用、④基礎設施費用、⑤開發(fā)間接成本、⑥三項費用（管理、營銷、財務）、⑦稅費（土增稅、增值稅、所得稅）。</h3><h3>2、其中主要收入為房產銷售收入。</h3><h3>3、測算利潤也很簡單：凈利潤=總收入-總成本。</h3><h3>4、土地成本里包含了土地款、拆遷費用、契稅等一切和土地有關的成本。</h3><h3>5、前期費用里包含了項目正式開工前的所有費用，如設計費、報批報建費、招標費、勘察費、三通一平費、臨建費等。</h3><h3>6、工程費用里包含了土建工程費和安裝工程費，前者包含基礎工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等，后者包含了室內水電暖管線設備及安裝等。</h3><h3>7、基礎設施費用包含了，大市政配套費、上下水、電、氣、有線電視、智能化等費用，也包含小區(qū)園林景觀費用。</h3><h3>8、開發(fā)間接成本主要是不可預見費，也包括了將股東借款資本化的費用以及營銷設施建設費用。</h3><h3>9、三項費用一般為營銷費用、管理費用、財務費用。</h3><h3>10、稅費為土增稅、增值稅、所得稅。</h3><h3>11、講定義很枯燥，現(xiàn)在講下大概的成本范圍，以總建筑面積為計算標準，前期費用一般為200-300元/平，工程費用一般為3000-4000元/平，基礎設施費用一般為500-800元/平，開發(fā)間接成本（不含借款資本化）一般為100元/平，營銷費用與管理費用一般按照總銷售額進行提點（1%-3%），土增稅、增值稅、所得稅均有相應計算公式，一般來講占總成本的比例在15%以上。以上是簡化計算的口徑。</h3><h3>12、銷售收入上現(xiàn)在都是含了增值稅，所以在測算時還要注意是否要扒掉這一層稅。</h3><h3> 13、小結：靜態(tài)測算比較簡單，一張表就可以揭示所有的問題，而且實實在在得告訴了你，你都在測算些什么東西，邏輯上也比較清晰，檢查測算是否有誤，通過靜態(tài)測算著手是一個比較快捷有效的方式。</h3><h3>二、動態(tài)測算</h3><h3> 現(xiàn)在很多公司都在使用動態(tài)測算，往往一份EXCEL里面套了十幾張表，雖然大部分公司都做了標準化，將勾稽關系嵌套到位，并且對表格做了鎖定，使之使用起來更加傻瓜化，減輕使用者的負擔。但是新手碰到一連串十幾張表，注定會懵逼，就算是熟手，碰到一個新的測算體系，要理解里面的勾稽關系和主要指標，也要起碼一個晚上的熟悉過程。</h3><h3>動態(tài)測算表格看不懂不是你的錯，因為真的很復雜，需要沉下心來逐步熟悉。</h3><h3>如何入門？</h3><h3>首先要明白動態(tài)測算和靜態(tài)測算的差別在哪里，答案是時間。動態(tài)測算有個時間軸，展示的是各收入項、成本項、融資項在各時間段的現(xiàn)金流情況，大部分表格都是對收入項和成本項做單獨的運營假設。當然也有幾張輔助的表格，如規(guī)劃業(yè)態(tài)指標數(shù)據(jù)、取費標準數(shù)據(jù)、土增稅計算數(shù)據(jù)等。最重要的表格還是兩張，一張是現(xiàn)金流量表，另一張是成本利潤表（靜態(tài)），前者可測得企業(yè)最關心的IRR數(shù)據(jù)，后者可以直觀感知項目的基本利潤情況。</h3><h3>三、使用</h3><h3>靜態(tài)測算展示的是測算的基本原理，動態(tài)測算可以更加關注資金利用效率、對于持有型物業(yè)適用性更強。兩者各有各的優(yōu)劣勢。</h3><h3>1、 靜態(tài)測算</h3><h3>1） 優(yōu)勢：簡單直觀，實用性強。</h3><h3>2） 劣勢：資金使用效率關注不夠，測算利潤均為賬面利潤，如碰到棚改、商辦、持有等問題，均難以評判項目好壞。</h3><h3>2、 動態(tài)測算</h3><h3>1） 優(yōu)勢：考慮全面、充分，由其對復雜類業(yè)態(tài)測算效果較好，房地產行業(yè)是高負債行業(yè)，動態(tài)測算更能反映股東自有資金的投入和產出情況</h3><h3>2） 劣勢：各收入項、成本項、融資項均難以標準化，所有測算數(shù)據(jù)都是假設，計劃和實際的出入造成測算的IRR結果誤差非常大。</h3><h3>四、小結</h3><h3>這篇文只是一個說明原理的文，測算的熟悉過程還是一個熟能生巧的過程，做幾次測算就有感覺了。項目越復雜，測算也是越復雜，有很多疑問都是在實踐中才能感受到，然后解決。祝各位測算愉快。</h3>