<p class="ql-block">“6年法則”適用人群是澳洲Citizen或PR，并且出售房產(chǎn)年符合澳洲稅務(wù)居民為前提條件。</p><p class="ql-block">1.什么是6年法則</p><p class="ql-block">簡單的來說就是出租自己的自住房，在6年之內(nèi)賣掉，不需要交政府的增值稅。</p><p class="ql-block">在澳洲，自住房產(chǎn)通常在日后出售的時候是不需要交增值稅的，只有出租房產(chǎn)才會產(chǎn)生增值稅。而對于開始是自住房產(chǎn)，之后變成投資物業(yè)的房產(chǎn)，是否會產(chǎn)生增值稅？</p><p class="ql-block">2.自住房會產(chǎn)生增值稅的幾種情況</p><p class="ql-block">情況一：自住房是以家庭為單位的判斷的，如果夫妻雙方在婚前各自的有一套房產(chǎn)，婚后兩個人搬入一套，那么另外一套房子會在搬入的那天起喪失自住房的屬性。</p><p class="ql-block">情況二：在購買新房和賣掉舊房的過程當(dāng)中，很多人出于穩(wěn)妥起見，會在購買新房后再來出售自己已有的自住房，如果賣房和買房的這個過程在6個月之內(nèi)是沒有問題的，請注意，這里是以兩個房子settle的時間點(diǎn)來計算，不是合同時間。無論什么原因，兩個房子買和賣的過程如果超過了6個月，那么就要按照超過6個月的天數(shù)對比房子總的持有天數(shù)計算一個需要征稅的時間范圍。</p><p class="ql-block">情況三：如果你利用部分自住房來產(chǎn)生收入，這個收入不局限于出租家中的一間臥室而產(chǎn)生的租金收入，也有可能是利用家中進(jìn)行一些商業(yè)活動，比如家中的美容，美發(fā)等生意，如果有這樣的情況，會按照房屋的面積和產(chǎn)生收入的時間段來計算資本增值稅。</p><p class="ql-block">情況四：出現(xiàn)在買地自建房的過程中，在澳洲土地并不享有自住房免增值稅這項(xiàng)優(yōu)惠。如果一個人買了一塊空地，打算來建自住房。通常來講，稅局會給4年的時間來建造并搬入房屋中，這樣的話土地也就不會產(chǎn)生增值稅的問題，前提是同時期沒有其他房產(chǎn)作為自住房。如果超過4年沒有完成的話，最終房子出售的時候會按照超過的天數(shù)來計算一部分需要繳納增值稅的時間范圍。</p><p class="ql-block">情況五：聯(lián)邦政府通過了一項(xiàng)法律，取消了自1985年9月20日起實(shí)施的對海外澳大利亞人資本收益稅的豁免政策。針對近幾年離開澳洲的非稅務(wù)居民自住房的問題，他們原本在澳洲的自住房的屬性也會發(fā)生變化，主要內(nèi)容如下：</p><p class="ql-block">居住在海外的澳洲人士（常居海外、且主要居所在海外，僅僅回澳暫住的澳洲人），如果在2020年7月1日之后出售其澳洲主要居所，將不再有資格申請資產(chǎn)增值稅主要住宅的豁免（CGT main residence exemption）。</p><p class="ql-block">3.增值稅的計算</p><p class="ql-block">資本增值稅，顧名思義就是你的投資產(chǎn)生增值的部分是需要納稅的。其中以房產(chǎn)為例就是賣房的收入減去你購房的成本，其中購房的成本不止是合同的價值，還包括有律師費(fèi)、印花稅等額外的項(xiàng)目。另外你的投資房在持有過程中抵扣過折舊的費(fèi)用，在賣房的過程中也需要加回來作為調(diào)整。政府為了鼓勵投資長期持有資產(chǎn)，特別開設(shè)了資本增值抵扣，如果持有時間 的投資產(chǎn)，并且必須是滿足澳洲稅務(wù)居民的條件下，可以在計算增值部分時減少50%。這里要注意的是計算房子持有的時間是用的是合同日期而不是交接日期。</p><p class="ql-block">“資本增值稅”本身不是一個獨(dú)立的稅種，也沒有單獨(dú)的稅率，如果是用個人名義購買的投資房，折扣后的收入就以個人稅率來計算的。</p><p class="ql-block">另外請注意，如果投資房是用公司的名義購買的話，是不可以享受這項(xiàng)低扣的。</p><p class="ql-block">4.資本增值稅的6年法則</p><p class="ql-block">簡單來說你的自住房可以出租，只要是在6年之內(nèi)出售或者是搬回來幾次，房子的自住屬性不會改變，賣房的時候也不需要考慮增值稅的問題。</p><p class="ql-block">法則聽上去很簡單，所以很多買了新房把舊房租出去的人，都默認(rèn)自己可以用六年法則，但是稅局對這項(xiàng)法則設(shè)立了兩項(xiàng)前提條件：</p><p class="ql-block">條件1：該房產(chǎn)曾經(jīng)是納稅人的自住房；</p><p class="ql-block">條件2：在出租該房產(chǎn)的6年中不能建立第2套自住房。</p><p class="ql-block">6年法則適用的人群主要是由于工作調(diào)動或者個人原因去往別的州或者國家工作和生活，但是沒有在當(dāng)?shù)刭徺I自住房。因?yàn)橐坏┊?dāng)你在當(dāng)?shù)亟⒘俗灾鞣?，那么六年的法則就不再適用，原本的自住房的屬性也會消失。</p><p class="ql-block">強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：納稅人每次搬回自住房，6年的時間限制都會重新開始計算。比如某人在海外工作時將自己的自住房出租了4年，后來返回澳洲的時候又暫住了一段時間，又去海外工作了，這時6年的期限將從第2次離開時開始計算，以此類推，每次重住時6年法則都會重置。</p><p class="ql-block">也有很多聰明的投資者很好的運(yùn)用了這個6年重啟的游戲規(guī)則，為自己獲得了一定的收益。</p><p class="ql-block">資本增值的計算在稅法當(dāng)中是非常復(fù)雜的一塊，而且就房產(chǎn)投資而言除了以上提到的幾種情況外，個別案例要根據(jù)個人的不同情況進(jìn)行分析和計算。。。。希望本文能給買家對于6年稅法有個初步的了解，具體情況還是需要咨詢專業(yè)的會計師。 </p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block">【六年法則】是指原先的自住房轉(zhuǎn)作出租用途，有收入，多不能超過6年，如果這個房子在6年到期之前賣出，按自住房處理，可以申請不必繳納增值稅，如果這個房子賣出交割那天超過了6年那怕只有1天，也要按房繳稅。</p><p class="ql-block">符合六年法則的前提條件是：買入房子必須自住六個月以上，實(shí)際操作以自住1年以上為好。</p><p class="ql-block">如果在這6年里你再搬回來自住2年，然后繼續(xù)出租，是不允許重新計算6年期限的，這個兩年自住期仍然視作出租期處理。</p><p class="ql-block">如果在6年期滿前收回來自住，那就永遠(yuǎn)住下去，今后出售也可視為自住房。</p><p class="ql-block">反正這個6年法則，只有一次機(jī)會，而且是連續(xù)的6年，不可分割處理。</p>