深圳市2024年開(kāi)年城中村改造迎來(lái)利好政策

商學(xué)兵

《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）? 　　2023年4月28日，中央政治局會(huì)議指出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。7月24日《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后印發(fā)。 深圳積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署、明確超大特大城市建設(shè)治理發(fā)展方向的重要舉措，是切實(shí)改善城中村居住環(huán)境、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，是破解城中村改造工作瓶頸、構(gòu)建空間治理新模式的系統(tǒng)方案。 2024年1月4日深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）發(fā)布，于2024年2月4日前向社會(huì)征求意見(jiàn)。 　　本《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)、分類實(shí)施、尊重歷史、穩(wěn)步推進(jìn)、改革創(chuàng)新、先行示范的工作原則，以“建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長(zhǎng)效工作機(jī)制，系統(tǒng)全面平穩(wěn)解決城中村歷史遺留問(wèn)題，合理利用國(guó)土空間資源，推動(dòng)城市可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展”為目標(biāo)，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原則和工作流程，明確政策銜接規(guī)則，努力打造宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。 《意見(jiàn)》明確，城中村改造的對(duì)象，是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類。具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。 據(jù)中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬(wàn)棟，總套（間）約591.3萬(wàn)，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過(guò)40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。轄區(qū)建面和棟數(shù)前三甲為龍崗、寶安、龍華三區(qū)。 　　本實(shí)施意見(jiàn)以“建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長(zhǎng)效工作機(jī)制，系統(tǒng)全面平穩(wěn)解決城中村歷史遺留問(wèn)題，合理利用國(guó)土空間資源，推動(dòng)城市可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展”為目標(biāo)，提出城中村改造工作需遵循的基本原則和工作流程，明確政策銜接規(guī)則。 本實(shí)施意見(jiàn)主要內(nèi)容說(shuō)明如下： （一）關(guān)于城中村改造的對(duì)象及空間范圍 城中村改造的對(duì)象是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。具體來(lái)說(shuō)，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。三類空間的引導(dǎo)范圍在專項(xiàng)規(guī)劃中予以明確。 （二）關(guān)于拆除新建類城中村改造項(xiàng)目工作流程 拆除新建類城中村改造項(xiàng)目，應(yīng)按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，堅(jiān)持人民政府負(fù)主體責(zé)任，由區(qū)政府組織實(shí)施拆除新建類城中村改造工作。拆除新建類城中村改造工作流程包括意愿征集和項(xiàng)目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃、基礎(chǔ)信息核查、項(xiàng)目實(shí)施方案和改造單元規(guī)劃編制、搬遷補(bǔ)償和安置、土地清理與收儲(chǔ)、用地出讓及開(kāi)發(fā)建設(shè)等。 一是關(guān)于意愿征集 參照《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》（自然資規(guī)〔2023〕7 號(hào)）中“土地征收成片開(kāi)發(fā)方案應(yīng)當(dāng)充分征求成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，并經(jīng) 集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意”，以及《深圳市拆除新建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4 號(hào)）中“建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新”等意愿比例相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造工作實(shí) 際需求，提出拆除新建類城中村改造項(xiàng)目改造意愿征集的要求為：拆除新建類城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。 二是關(guān)于引入前期服務(wù)商 對(duì)于引入時(shí)點(diǎn)，區(qū)政府組織指定部門(mén)編制拆除新建類城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，需明確前期服務(wù)商公開(kāi)選擇方案，并在項(xiàng)目實(shí)施方案及改造單元規(guī)劃審批通過(guò)后，按照公開(kāi)擇優(yōu)原則選取前期服務(wù)商。區(qū)政府與被選定的前期服務(wù)商簽訂項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議。對(duì)于工作內(nèi)容，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議的約定，前期服務(wù)商可協(xié)助區(qū)政府開(kāi)展搬遷補(bǔ)償、安置房建設(shè)、土地清理等工作，并可提前墊付拆除新建類城中村改造項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。對(duì)于收儲(chǔ)補(bǔ) 償金支付，按照“總成本+微利”的原則，區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議對(duì)前期服務(wù)成本進(jìn)行核算并上浮一定比例后，向前期服務(wù)商支付收儲(chǔ)補(bǔ)償金。 三是關(guān)于搬遷補(bǔ)償與支付時(shí)點(diǎn) 由政府統(tǒng)一制定拆除新建類城中村改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償指引。區(qū)政府與被搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，并約定物業(yè)權(quán)利人搬離時(shí)點(diǎn)。區(qū)政府于物業(yè) 權(quán)利人搬離并交付房屋之日起開(kāi)始支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。 四是關(guān)于安置房建設(shè)及回遷安置責(zé)任。有條件安排安置房用地的，安置房用地通過(guò)協(xié)議方式出讓給區(qū)政府，由區(qū)政府負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。引入前期服務(wù)商的，區(qū)政府也可依據(jù)項(xiàng) 目實(shí)施協(xié)議由前期服務(wù)商開(kāi)展安置房建設(shè)，并由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。無(wú)法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應(yīng)方案，土地受讓方完成土地開(kāi)發(fā) 后將安置房移交區(qū)政府，由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。 五是關(guān)于用地出讓與開(kāi)發(fā)建設(shè)。為落實(shí)《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，本實(shí)施意見(jiàn)明確拆除新建類城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地完成凈地入庫(kù)后，可依法采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開(kāi)出讓方式確定土地受讓方，由土地受讓方實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)。此外，將城中村改造與保障性住房籌集建設(shè)相結(jié)合，對(duì)于具備經(jīng)濟(jì)可行、規(guī)劃條件能夠支撐的城中村改造項(xiàng)目，應(yīng)按要求配置一定比例配售型保障性住房。 拆除新建類城中村改造項(xiàng)目工作流程 （三）關(guān)于整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目工作流程 整治提升（拆整結(jié)合）類城中村改造工作流程包括信息核查、納入整治提升（拆整結(jié)合）類城中村改造年度計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制、建設(shè)實(shí)施方案編制、實(shí)施主體選擇、建管一體長(zhǎng)效治理等。 一是關(guān)于信息核查 按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的“堅(jiān)持先謀后動(dòng)”要求，區(qū)政府組織對(duì)轄區(qū)納入整治提升（含拆整結(jié) 合）類改造空間范圍的城中村開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)查評(píng)估，重點(diǎn)排房屋結(jié)構(gòu)、消防、供用電、燃?xì)獾雀黝惏踩L(fēng)險(xiǎn)隱患，梳理城中村綜合治理既有工作成果及存在問(wèn)題，建立基礎(chǔ)信息臺(tái)賬。 二是關(guān)于年度計(jì)劃 按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的“開(kāi)展經(jīng) 常性整治提升”要求，建立城中村整治提升（含拆整結(jié)合）年度計(jì)劃管理制度。年度計(jì)劃需明確下年度整治提升（含拆整結(jié)合）項(xiàng)目庫(kù)、各區(qū)經(jīng)常性整治提升工作任務(wù)、年度資金安排、實(shí)施進(jìn)度要求等。 三是關(guān)于改造方案 由區(qū)政府組織編制城中村整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的“守住安全底線”要求，規(guī)劃方案中需重點(diǎn) 確定安全風(fēng)險(xiǎn)隱患治理內(nèi)容，明確公共配套、道路交通、歷史文化保護(hù)等方面需完善或提升的內(nèi)容。根據(jù)城中村整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，區(qū)政府組織編制整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案，做好項(xiàng)目預(yù)算、資金平衡方案和時(shí)間進(jìn)度安排，細(xì) 化責(zé)任分工。 四是關(guān)于實(shí)施主體 區(qū)政府依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)確定實(shí)施主體，可由街道辦事處組織實(shí)施，或視情況選擇具有一定規(guī)模、信譽(yù)良好、具備整治提升類城中村改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為項(xiàng)目實(shí)施主體。 五是關(guān)于長(zhǎng)效治理。探索建立建管一體長(zhǎng)效治理機(jī)制，通過(guò)引導(dǎo)村股份公司引進(jìn)或自行成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用菜單式物業(yè)管理、村股份公司兜底等多種方式推進(jìn)物業(yè)進(jìn)村全覆蓋，探索由實(shí)施城中村整治提升的企業(yè)承接日常物業(yè)管理， 統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)和管理等多路徑，加強(qiáng)整治提升成果后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)及維護(hù)更新。 整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造項(xiàng)目工作流程 <a 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