<p class="ql-block">各位業(yè)主大家好！</p><p class="ql-block"> 2020年9月20日本小區(qū)首屆業(yè)主大會召開，選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)主委員會。11月4日酒泉路街道辦事處批復(fù)同意備案，業(yè)委會工作正式啟動，至今已過一年。按規(guī)定業(yè)委會要召開業(yè)主大會報(bào)告年度工作，考慮到天氣寒冷、各自都很忙、召集大會不易等因素，特在業(yè)主群以書面形式報(bào)告，請大家審議并提出意見建議。</p><p class="ql-block"> 一、業(yè)委會一年來的工作</p><p class="ql-block"> （一）選聘了比較合適比較滿意的物業(yè)公司。</p><p class="ql-block"> 軍委關(guān)于軍隊(duì)停止有償服務(wù)活動及軍管物業(yè)社會化的決策出臺后，聯(lián)勤保障部隊(duì)第三儲備資產(chǎn)管理局蘭州管理站物業(yè)社會化辦公室將小區(qū)打包托管給了城關(guān)物業(yè)公司。由于城關(guān)物業(yè)攤子大、管的寬，根本未將我們小區(qū)放在眼里，完全采取了湊合應(yīng)付的態(tài)度。物管人員不落實(shí)，一段時(shí)間門衛(wèi)值班、衛(wèi)生清掃只有一個人；樓道不拖，小花園桌凳不擦，連自己物業(yè)辦公室的臺階都不打掃。4月上旬將我們小區(qū)作為與政府討價(jià)還價(jià)的籌碼之一，近10天不清運(yùn)小區(qū)垃圾……。鑒于此，業(yè)委會的首要工作就是著手選聘一個適合我們小區(qū)的物業(yè)公司。經(jīng)實(shí)地考察小區(qū)管理、樓院清掃等看的見的事項(xiàng)，到相關(guān)小區(qū)業(yè)主中隨訪，找相關(guān)小區(qū)業(yè)委會了解，在“城關(guān)物業(yè)公司”、“瑞新物業(yè)公司”、“鑫盛佳業(yè)物業(yè)公司”三家中選定了“瑞新物業(yè)公司”。經(jīng)多次交流協(xié)商，簽訂了3年期的物業(yè)管理合同，要點(diǎn)是：維持無電梯戶物業(yè)費(fèi)每平方米0.5元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；電梯用戶物業(yè)費(fèi)每平方米由城關(guān)物業(yè)的1.5元降為1.2元，提供《蘭州市普通住宅物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)》中物業(yè)費(fèi)每平方米標(biāo)值0.65元的二星級服務(wù)，在3年合同期內(nèi)不得以任何理由漲價(jià)。</p><p class="ql-block"> 根據(jù)合同約定，瑞新物業(yè)于2020年7月正式接管小區(qū)開始履職服務(wù)。半年多來，小區(qū)的管理水平有了明顯進(jìn)步，服務(wù)質(zhì)量有了明顯提升。</p><p class="ql-block"> 1、小區(qū)門衛(wèi)落實(shí)了24小時(shí)值班制度</p><p class="ql-block">，小區(qū)的管理和安全有了保障。</p><p class="ql-block"> 2、小區(qū)固定了保潔人員，不僅院落的清掃較徹底了，樓道的拖掃及護(hù)欄的擦拭也常態(tài)化了。護(hù)欄能手扶了，小花園桌凳能坐了，連多年未擦的樓道窗戶都擦拭了。</p><p class="ql-block"> 3、小區(qū)配備了微型消防站，樓棟配備了消防罐，彌補(bǔ)了樓道消防栓帶缺失、消防專用水管急需時(shí)是否管用不得而知可能帶來的隱患。</p><p class="ql-block"> 4、城關(guān)物業(yè)將二號樓北側(cè)通道綠植砍伐后，留在大門上的枯枝敗葉以安全為由一直不清理。瑞新物業(yè)接管后立即進(jìn)行了清理，并對大門進(jìn)行了沖刷清洗。</p><p class="ql-block"> 5、配備了專門的項(xiàng)目經(jīng)理，小區(qū)日常的聯(lián)系勾通、服務(wù)管理有專人負(fù)責(zé)了</p><p class="ql-block">，出了問題有專人受理并跟班作業(yè)解決了。就連公司老總也隨時(shí)可聯(lián)系，時(shí)常在小區(qū)在現(xiàn)場。</p><p class="ql-block"> （二）與部隊(duì)物業(yè)社會化辦公室反復(fù)協(xié)商了交接之事。</p><p class="ql-block"> 小區(qū)移交接管涉及內(nèi)容較多，大的項(xiàng)目有8項(xiàng)，即工程建設(shè)資料移交，房屋及建筑物移交，業(yè)主名冊移交，共用設(shè)施設(shè)備移交，專項(xiàng)維修基金移交，物業(yè)管理用房移交，辦公（生活）用品移交，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)移交。上述項(xiàng)目移交大多不存在問題，問題主要有兩個。</p><p class="ql-block"> 1、小區(qū)設(shè)施設(shè)備破損問題的解決。 小區(qū)建成使用20年，存在的問題很多。單元門禁及對講系統(tǒng)部分損壞，樓道消防栓帶丟失損壞較多，單元樓道墻壁污損脫落，地下管道銹蝕損壞、油污堵塞嚴(yán)重等。我們要求移交前部隊(duì)該修的修</p><p class="ql-block">、該換的換、該補(bǔ)的補(bǔ)、該刷的刷。部隊(duì)物業(yè)社會化辦公室開始拒不答應(yīng)，理由一是部隊(duì)沒有這部分開支，二是這些費(fèi)用都應(yīng)在小區(qū)業(yè)主交的公共維修基金中開支。我們說20年了，正常的損耗除外，明顯屬于管理不嚴(yán)不當(dāng)造成的損耗部隊(duì)?wèi)?yīng)該給以解決。經(jīng)反復(fù)交涉，據(jù)理力爭，最后部隊(duì)方面答應(yīng)將小區(qū)兩間地下室（庫房）兩年的租金57600元全部給小區(qū)作為補(bǔ)償。</p><p class="ql-block"> 2、小區(qū)三號樓地下室的移交。</p><p class="ql-block"> 小區(qū)三號樓地下室除公共配套的水泵房、自行車管理值班室外，尚建有大小不一的10間庫房，其中6間在售房初期就出售給了個人，資金收歸部隊(duì)，4間未出售的由部隊(duì)管理。我們認(rèn)為這4間未出售的庫房屬小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)全部移交小區(qū)業(yè)主。部隊(duì)物業(yè)社會化辦公室認(rèn)為，4間未出售的地下室?guī)旆繉佘姰a(chǎn)，理由一是已岀售給個人的6間庫房收入歸了部隊(duì)，未出售的4間順理應(yīng)是軍產(chǎn)；二是業(yè)主購房時(shí)以經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)只掏了自己住房面積的錢，地下室?guī)旆渴怯靡允袌鰞r(jià)將部分房屋出售給社會上其他人員所獲利潤建的。據(jù)我們了解，部隊(duì)管的其它小區(qū)都有類似問題</p><p class="ql-block">，都沒有得到根本解決。蘭寧小區(qū)地上地下的空房移交時(shí)是以借的形式轉(zhuǎn)給小區(qū)業(yè)委會暫用，小區(qū)業(yè)委會還給部隊(duì)交了40萬元押金。蘭雁小區(qū)業(yè)委會辦公室都是他們強(qiáng)行撬開一間空房占用的。他們提岀的臨街鋪面房、幼兒園用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主，應(yīng)全部移交的訴求，交接時(shí)只以允許他們保留訴求了事。</p><p class="ql-block"> 面對如此難題，我們不懈努力，多方求證，找到了原蘭州軍區(qū)審計(jì)局2003年1月出據(jù)的“對軍區(qū)雁灘和暢家巷經(jīng)濟(jì)適用住房工程決算審計(jì)的意見”。作為最權(quán)威的原始文件，該意見明明白白寫著（1）暢家巷小區(qū)使用軍用土地4.37畝</p><p class="ql-block">，每畝折價(jià)50萬元。土地性質(zhì)已變，不再姓軍了；（2）暢家巷小區(qū)利潤304.65萬元如數(shù)上繳部隊(duì)，地下室成本54.98萬元單列，沒有用利潤投資建地下室一說；（3）項(xiàng)目是根據(jù)總后勤部（1999）后營字第499號通知下達(dá)首批軍隊(duì)實(shí)施國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃批準(zhǔn)立項(xiàng)的。軍區(qū)聯(lián)勤部批轉(zhuǎn)下達(dá)該工程建設(shè)計(jì)劃的總面積及總投資，既包括了住宅，也包括了地上地下配套用房，并沒有將地下室單獨(dú)列出來作為軍產(chǎn)。</p><p class="ql-block"> 在證據(jù)面前，部隊(duì)方面無可辯駁，但仍堅(jiān)持地下室權(quán)屬不清，要待上級明確</p><p class="ql-block">。我們強(qiáng)調(diào)，所謂上級，必須是現(xiàn)在的軍委聯(lián)勤保障部，其它任何下級單位我們都不認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，雙方商定暫不作產(chǎn)權(quán)處理，由部隊(duì)將4間地下室先移交小區(qū)管理使用。待軍委聯(lián)勤保障部明確產(chǎn)權(quán)后，屬業(yè)主則交業(yè)主，屬軍產(chǎn)則交還部隊(duì)，同時(shí)將物業(yè)管理也退回部隊(duì)</p><p class="ql-block">。</p><p class="ql-block"> 協(xié)議達(dá)成了，交接卻遇到了問題。4間地下室?guī)旆坎筷?duì)只能交出兩間，另外兩間分別由其原聘用人員徐萬國、竇生茂占用。二人因與部隊(duì)有勞動糾紛，遂將占用的庫房作為籌碼，堅(jiān)持不解決問題不騰退庫房。我們堅(jiān)持一次性交接清</p><p class="ql-block">，部隊(duì)方面做不通徐、竇的工作，達(dá)不到我們的要求，交接工作就一直拖下來了。期間，我們隨時(shí)了解雙方勞動糾紛解決進(jìn)展及程度，多次催促部隊(duì)方面加快工作進(jìn)度，盡快解決糾紛，將地下室一次性全部交給小區(qū)。</p><p class="ql-block"> 這里要說明的是，按政府物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，小區(qū)公共收益（停車費(fèi)、出租費(fèi)、廣告費(fèi)等）由業(yè)主和物業(yè)公司商定的比例分成。業(yè)主所分收益的一半要補(bǔ)充到公共維修基金中，剩下的部分用于業(yè)主福利、業(yè)委會辦公費(fèi)等。之前部隊(duì)出租的兩間地下室?guī)旆磕曜饨?8800元</p><p class="ql-block">。4間全部出租年租金是多少？業(yè)主按4成比例分成所得是多少？這其中能補(bǔ)充小區(qū)業(yè)主公共維修基金多少？能給業(yè)主辦福利多少？大家都是能算得岀來的。徐萬國、竇生茂在小區(qū)服務(wù)十多年，無償占用著地下室?guī)旆烤幼?，免費(fèi)使用著水、電、暖，小區(qū)業(yè)主損失了多少？現(xiàn)在因與部隊(duì)的勞動糾紛將小區(qū)業(yè)主的庫房作為籌碼占用著不騰退，小區(qū)業(yè)主將繼續(xù)損失多少？損失到何年是個頭？！事關(guān)小區(qū)全體業(yè)主如此重大的利益關(guān)系，業(yè)委會不管不問行嗎？！不督促并配合部隊(duì)抓緊做徐、竇的工作，盡快將占用的庫房騰出交往業(yè)主行嗎？！以88—602車?yán)蜢常ㄎ⑿抨欠Q車女士）為代表的極少數(shù)人不站在全體業(yè)主的立場維護(hù)公共利益，卻以同情徐萬國、竇生茂為由，大肆污蔑、抹黑、攻擊業(yè)委會及其成員，居心何在？！廣大業(yè)主心中必須有桿稱！</p><p class="ql-block"> （三）積極爭取小區(qū)盡早列入政府老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。</p><p class="ql-block"> 首屆業(yè)主大會上社區(qū)秦書記表示要將我們小區(qū)上報(bào)列入政府老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，我們認(rèn)為這是件大好事。小區(qū)建成投入使用20年，地下管網(wǎng)銹蝕破損嚴(yán)重，跑冒滴漏損耗不是小數(shù)；主管爆裂支管破漏時(shí)有發(fā)生，影響供水供暖；小區(qū)暖氣一直不行，每年都有住戶喊冷，在提高供暖溫度要求無法滿足的情況下</p><p class="ql-block">，給樓體外墻加裝保溫層迫在眉睫。而這些項(xiàng)目每一項(xiàng)都投資很大，靠我們繳納的為數(shù)不多的公共維修基金是無法實(shí)現(xiàn)的，靠眾籌很多人也是不愿接受的。為此，我們把爭取老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為本屆業(yè)委會任期內(nèi)的主要工作和主攻任務(wù)，分工4位委員專抓此事。年初催促社區(qū)將我們小區(qū)列入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目之事正式上報(bào)街道及城關(guān)區(qū)住建局。之后又向城關(guān)區(qū)住建局物管辦領(lǐng)導(dǎo)（此位領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)已改任專管老舊小區(qū)改造的住房保障中心主任）當(dāng)面報(bào)告了我們的請求。七月份社區(qū)發(fā)岀老舊小區(qū)改造民意調(diào)查表，我們大力宣傳、反復(fù)動員，一周時(shí)間，小區(qū)填表支持改造的業(yè)主達(dá)95戶，占全體業(yè)主的百分之八十五以上，超過了政府要求支持率達(dá)百分之八十的要求。社區(qū)書記換屆后，及時(shí)與新任書記取得聯(lián)系，反映小區(qū)的問題及請求。十月份在網(wǎng)上看到“蘭州城關(guān)區(qū)48個棚戶區(qū)改造計(jì)劃，看看你家小區(qū)在里面嗎？”的帖子，一查沒有我們小區(qū)，隨即給社區(qū)書記轉(zhuǎn)發(fā)了帖子并求證真?zhèn)巍５玫讲皇且淮a事的答復(fù)后方才放心。今年是爭取立項(xiàng)的關(guān)鍵年，據(jù)了解暢家巷社區(qū)共摸底上報(bào)了40個需要改造的老舊小區(qū)。我們小區(qū)論外觀屬比較新的，論建成使用年限屬短的，不額外做工作，不全力爭取，按正常排近幾年沒希望。故我們從年初就要抓緊行動，爭取促成。</p><p class="ql-block"> （四）抓緊了對物業(yè)公司日常服務(wù)保障的監(jiān)督檢查。</p><p class="ql-block"> 業(yè)委會的主要職責(zé)就是加強(qiáng)對物業(yè)公司服務(wù)保障的監(jiān)督檢查，確保服務(wù)保障工作較前有大的改進(jìn)和提高，確保全體業(yè)主能享受到物有所值的服務(wù)保障。對此，我們明確要求物業(yè)公司嚴(yán)格按二星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至比二星級標(biāo)準(zhǔn)還要做的好。要讓業(yè)主明顯感覺到新物業(yè)帶來的新變化，明顯感覺到我們選這個物業(yè)公司選對了。在運(yùn)行過程中，我們抓緊了對日常服務(wù)保障的監(jiān)督檢查。</p><p class="ql-block"> 1、不定期以召開業(yè)委會與物業(yè)公司聯(lián)席會議的形式，或與物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)電話交談微信交流的形式，對物業(yè)公司的成績與進(jìn)步予以肯定，對存在的問題及需要改進(jìn)的地方明確提岀，對業(yè)主的意見、想法、訴求及時(shí)反映，做到有問題能及時(shí)解決，有意見能及時(shí)反映，有進(jìn)步能及時(shí)鼓勵！</p><p class="ql-block"> 2、日常隨時(shí)關(guān)注微信群業(yè)主的訴求及反映的問題，關(guān)注物業(yè)公司回復(fù)的及時(shí)性、接洽勾通的態(tài)度、解決問題的時(shí)效性、問題解決的程度等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)替業(yè)主岀面說話，督促物業(yè)公司改進(jìn)</p><p class="ql-block">。</p><p class="ql-block"> 3、遇突發(fā)事件、重大問題，業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)第一時(shí)間岀面解決，第一時(shí)間到現(xiàn)場督導(dǎo)，確保問題得到及時(shí)解決，不影響小區(qū)正常運(yùn)行，減少對業(yè)主生活的影響。</p><p class="ql-block"> 2020年12月25日二號樓北側(cè)通道地下供暖主管道破裂問題；</p><p class="ql-block"> 2021年6月2日供電公司要剪三號樓二單元電表箱通地下室的電源線問題；</p><p class="ql-block"> 2021年6月6日小區(qū)突然停水問題；</p><p class="ql-block"> 2021年6月13日物業(yè)公司清除大門上的枯枝敗葉，沖洗大門；</p><p class="ql-block"> 2021年8月18日聯(lián)系立體車庫建設(shè)單位的專業(yè)人員到小區(qū)現(xiàn)場考察商討；</p><p class="ql-block"> 2021年9月13日物業(yè)公司組織專業(yè)人員清洗小區(qū)水窯水箱；</p><p class="ql-block">2021年10月底提前供暖開始后三號樓一單元因401裝修關(guān)閥致整單元住戶近一個月暖氣不通不熱問題；</p><p class="ql-block"> 2021年11月23日二號樓北側(cè)通道地下供熱主管道破裂問題；</p><p class="ql-block"> 2021年12月8日、17日，三號樓二單元下水管堵塞致二樓202住戶家污水滿地流問題；</p><p class="ql-block"> 2021年12月27日自來水公司拆走漏水的總水表致小區(qū)局部停水問題；</p><p class="ql-block"> 2021年12月28日—30日一號樓一二單元地溝暖氣管道盤管穿墻管三處銹蝕破漏問題。等等。</p><p class="ql-block"> 年內(nèi)凡小區(qū)的重要問題重大事件，業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)都堅(jiān)持到現(xiàn)場、到一線，協(xié)調(diào)解決，檢查督導(dǎo)。</p><p class="ql-block"> 有句話說得好，哪有什么歲月靜好</p><p class="ql-block">，只是有人為你負(fù)重前行。小區(qū)的事雖然與此說比不得，但事實(shí)是，小區(qū)的大小事情確實(shí)有人在主動操心了，業(yè)主遇到的問題確實(shí)有人出面幫著說話并督促及時(shí)妥善解決了。</p><p class="ql-block"> （五）邊建設(shè)邊工作，確保業(yè)委會正常有序運(yùn)行。</p><p class="ql-block"> 業(yè)委會成立，一無辦公場地，二無所需經(jīng)費(fèi)，三無工作經(jīng)驗(yàn)。我們本著有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上的原則，抓緊了業(yè)委會的各項(xiàng)建設(shè)。</p><p class="ql-block"> 1、業(yè)委會成員作了明確分工，設(shè)主任一人，副主任二人，秘書長一人，工程監(jiān)督、安防協(xié)調(diào)、環(huán)境綠化、權(quán)益維護(hù)</p><p class="ql-block">、財(cái)務(wù)委員各一人，各崗位都制定了明確的工作職責(zé)。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> </p> <p class="ql-block">各位業(yè)主大家好！</p><p class="ql-block"> 2024年是首屆業(yè)委會3年任期屆滿于去年底重新當(dāng)選后，新的3年任期的第一年。一年來，業(yè)委會成員堅(jiān)持不忘初心、牢記使命；一心為小區(qū)、無償搞服務(wù)；不干則已、干就要干好；九牛拉車、各自用力的原則，一如既往的盡職盡責(zé)工作，兢兢業(yè)業(yè)的為小區(qū)建設(shè)操心出力。各項(xiàng)工作得到了較好的落實(shí)，小區(qū)管理得以健康順利的運(yùn)轉(zhuǎn)。現(xiàn)以書面形式向全體業(yè)主作報(bào)告，請審議。</p><p class="ql-block"> 一、一年來的主要工作</p><p class="ql-block"> （一）與瑞新物業(yè)公司簽訂了續(xù)聘合同。</p><p class="ql-block"> 2000年業(yè)委會組成后，首要任務(wù)就是選聘物業(yè)公司。在3個候選單位中，經(jīng)實(shí)地考察走訪、反復(fù)權(quán)衡比較、業(yè)主充分討論，選定了瑞新物業(yè)公司，合同期為三年。今年五月底合同期屆滿，面臨續(xù)聘或另聘物業(yè)公司的問題。</p><p class="ql-block"> 小區(qū)的實(shí)踐、外小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，小區(qū)管理沒有物業(yè)公司不行，物業(yè)公司不盡職盡責(zé)也不行！因此，選聘一個好的物業(yè)公司十分重要。三年來瑞新物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)業(yè)主，保障小區(qū)健康順利運(yùn)轉(zhuǎn)是比較稱職的，大部分業(yè)主是比較滿意的。考慮到聘與不聘是雙方的事，我們有意愿而物業(yè)公司另有想法，此事也辦不成。因此，1月4日在于瑞新物業(yè)的李總交談中了解了他們的想法。2月25日業(yè)委會召開會議討論與瑞新物業(yè)公司騁用合同到期后是續(xù)聘還是另聘，7名委員一致同意續(xù)騁瑞新物業(yè)。3月3日在業(yè)主群正式發(fā)出通知，要求大家對續(xù)聘還是另聘物業(yè)公司進(jìn)行為期一周的討論并表明態(tài)度。至3月10日有60位業(yè)主明確表態(tài)續(xù)聘瑞新物業(yè)公司，無人提出異議。未啃聲的業(yè)主按約定視為默認(rèn)。5月16日與瑞新物業(yè)公司商定了續(xù)簽合同事，6月1日正式簽訂了合同。合同期仍為3年，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)收分成比例不變，提供政府規(guī)定的2星級服務(wù)。</p><p class="ql-block"> 在與物業(yè)公司討論續(xù)簽合同時(shí)，根據(jù)前3年的實(shí)踐，在新的合同中細(xì)化了部分條款，具體是：</p><p class="ql-block"> 1、門衛(wèi)值班方面</p><p class="ql-block"> 1）鑒于此前頻繁更換門衛(wèi)的情況，提出現(xiàn)在的兩個門衛(wèi)小崔、小趙（包括保潔老方）表現(xiàn)不錯，非特殊情況再不要更換，保證他們能進(jìn)一步熟悉情況，更好的履行職責(zé)</p><p class="ql-block">。</p><p class="ql-block"> 2）鑒于此前小孩在樓道玩耍將消防桶打開噴了滿地泡沫，站在后花園獨(dú)腳石桌上將桌面踩翻砸地，將點(diǎn)燃的煙花塞進(jìn)下水井引爆炸飛井蓋等情，要求門衛(wèi)值班人員要定時(shí)巡查院落，尤其是小孩多的時(shí)候</p><p class="ql-block">，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置。</p><p class="ql-block"> 3）鑒于此前車輛進(jìn)院、尤其是臨時(shí)停放車輛不登記不留聯(lián)系方式</p><p class="ql-block">，導(dǎo)致需挪車時(shí)在群里盲目找人，誤時(shí)誤事的情況，要求嚴(yán)格落實(shí)臨時(shí)車輛進(jìn)院進(jìn)行登記并留聯(lián)系方式的規(guī)定，再不得出現(xiàn)在群里喊叫找人挪車的情況。</p><p class="ql-block"> 4）值班室要掛一個正規(guī)的值班人員守則，方便值班人員照章履職及業(yè)主監(jiān)督。</p><p class="ql-block"> 2、維修方面 </p><p class="ql-block"> 1）要求物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)、分管經(jīng)理、維修人員要隨時(shí)留意瀏覽物業(yè)服務(wù)群的信息，業(yè)主有反映有訴求，5—10分鐘內(nèi)答復(fù)。</p><p class="ql-block"> 2）因維修人員在段家灘公司上班，小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及業(yè)主家中需要維修時(shí)，緊急情況半小時(shí)之內(nèi)到場，一般情況按約定辦。</p><p class="ql-block"> 3、車輛管理方面</p><p class="ql-block"> 禁止外來無關(guān)車輛進(jìn)入。租戶為公司的，其車輛臨時(shí)停放要按規(guī)按點(diǎn)收費(fèi)。</p><p class="ql-block"> 二、安裝了電動車充電裝置。</p><p class="ql-block"> 電動車的管理政府有明確的規(guī)定，但由于未引起普遍重視，事故還是時(shí)有發(fā)生。2月25日南京發(fā)生電動車起火引發(fā)居民樓火災(zāi)，造成15人死亡的慘劇發(fā)生后，及時(shí)在業(yè)主群轉(zhuǎn)發(fā)，提請有電動車的業(yè)主不要將車停放在家里或樓道。12月9日北京一小區(qū)住戶家中電動車電池故障引發(fā)火災(zāi)致1死4傷之事，亦在業(yè)主群進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)，再次提醒大家注意。</p><p class="ql-block"> 電動車易岀事，光提醒不行，需力所能及的解決實(shí)際問題才行，業(yè)委會人員就開始留意。2月28日在廣場北路一個小區(qū)看到安裝有電動車小型充電裝置，遂拍照發(fā)給物業(yè)公司要求考察一下。物業(yè)公司行動迅速，考察了解后，與有關(guān)單位聯(lián)系，于3月12日給小區(qū)安裝了3組6個插口的充電盒，解決了電動車安全規(guī)范充電問題。</p><p class="ql-block"> 三、解決了94號頂樓滲水問題。</p><p class="ql-block"> 4月13日，94號有業(yè)主反映8樓過道頂部有漏水現(xiàn)象，且持續(xù)月余。兩天后該業(yè)主反映滲漏現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。物業(yè)維修人員到現(xiàn)場察看后發(fā)現(xiàn)是樓頂防水層老化開裂，冰雪雨水順裂縫滲了進(jìn)來，遂進(jìn)行了修補(bǔ)。維持了一段時(shí)間，頂層又岀現(xiàn)了漏水現(xiàn)象。7月8日，業(yè)委會主任、分管委員杜文軍同志，與物業(yè)公司李總，維修人員一起到樓頂察看，查找漏水原因，研究解決辦法。察看中大家圍著樓頂一處一處的查找，一個縫隙一個縫隙的分析</p><p class="ql-block">，且不顧危險(xiǎn)登著梯子上到水箱房頂部查看。確定漏水范圍及漏水點(diǎn)后，對物業(yè)公司明確，用瀝青將四周擋墻開裂的油毛氈粘住，將樓面開裂的縫隙用瀝青灌滿封住，上面再粘蓋上油毛氈。若還不行，找專業(yè)的防水堵漏人員處理。之后跟進(jìn)檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司遲遲未動，遞于7月20日發(fā)帖催促。7月24日，物業(yè)公司派人按要求進(jìn)行了處理，之后再未聽到有滲漏的反映。</p><p class="ql-block"> 四、參與了地下供熱管道更新改造工作。</p><p class="ql-block"> 8月初在得知政府有大面積更新改造地下供熱管道的事項(xiàng)后就密切關(guān)注、多方了解。在供熱站了解到詳情后就對他們講：前年你們供熱站告知要從物業(yè)公司收回供熱費(fèi)代收及管網(wǎng)代管權(quán)，但得知小區(qū)未進(jìn)行老舊改造，供熱管網(wǎng)銹蝕老化嚴(yán)重，跑冒滴漏頻發(fā)，時(shí)有爆管現(xiàn)象后。你們畏難，說人手不夠管不過來而放棄?，F(xiàn)在有這個政策了，你們務(wù)必把我們小區(qū)列為更新改造范圍，得到理解和首肯。8月8日上午在業(yè)主群發(fā)了預(yù)告，要求大家全力支持、積極配合。同時(shí)與物業(yè)公司溝通，要求他們只能說促成項(xiàng)目落地的好話，做促成項(xiàng)目落地的工作，不得提條件講客觀阻礙項(xiàng)目實(shí)施。當(dāng)日下午，供熱站、設(shè)計(jì)和施工單位、物業(yè)公司、業(yè)委會的領(lǐng)導(dǎo)召開了四方會議。業(yè)委會代表廣大業(yè)主對項(xiàng)目實(shí)施表示熱烈歡迎、全力支持。并當(dāng)場表示，施工期間，業(yè)委會辦公室開放供施工人員辦公休息；門衛(wèi)值班室提供開水茶葉；值班室旁的小衛(wèi)生間打掃干凈，放上衛(wèi)生紙，供施工人員使用；出現(xiàn)什么問題或困難，業(yè)委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。順便提出：盡量將管道直埋改為地溝；一并將通各單元的排管也解決掉，若政府無這筆預(yù)算，我們自己解決。</p><p class="ql-block"> 8月11日施工隊(duì)開始挖掘管溝，原計(jì)劃兩天內(nèi)完成的工程整整用了一周。不是施工隊(duì)無能，而是我們的舊地基太結(jié)實(shí)，太難啃。挖到94號東側(cè)這段時(shí)，土沒地方堆。施工隊(duì)想讓行人繞88號東頭狹窄的小通道進(jìn)出，挖出的土就近堆放，我們未同意。建議他們買兩個小推車，將挖出的土運(yùn)到86號樓前空地，回填時(shí)再運(yùn)回。施工隊(duì)采納了。</p><p class="ql-block"> 地溝挖到96號東側(cè)時(shí)，地下開始冒污水，且水量很大，無法繼續(xù)施工。開始分析是挖壞了院子的污水井，采取措施后無效果。后來發(fā)現(xiàn)是大門西側(cè)外部的一個暖氣管井在大量冒污水，倒流到我們的管溝。請來供熱站的領(lǐng)導(dǎo)查看處理的同時(shí)，施工隊(duì)采取各種辦法，耗時(shí)兩天，終于堵住了污水，施工得以繼續(xù)進(jìn)行。</p><p class="ql-block"> 96號北側(cè)墻體不穩(wěn)，計(jì)劃中的地溝距墻基僅0.5米，若一次性開挖</p><p class="ql-block">，可能岀現(xiàn)墻基失去依靠發(fā)生倒塌的情況。建議施工隊(duì)采取分段開挖</p><p class="ql-block">、鋪管、回填的方法，保證墻體總有部分墻基支撐。施工隊(duì)采納了。</p><p class="ql-block"> 管道焊接及保溫防腐層施工是關(guān)鍵階段，業(yè)委會人員堅(jiān)持隨時(shí)巡視、現(xiàn)場察看（實(shí)為監(jiān)督），確保質(zhì)量。9月8日地溝回填快完成了，即將打水泥地面。業(yè)委會人員帶施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到大門外十多米處，讓他們實(shí)地觀看招銀大廈空接暖氣管時(shí)回填穿越路面的地溝豆腐渣水泥地面，預(yù)先提醒他們訂購的水泥標(biāo)號一定要達(dá)標(biāo)，水泥沙石比例一定要符合規(guī)定。9月16號開始打水泥地面了，業(yè)委會副主任郭建平同志一直在現(xiàn)場盯著，確保質(zhì)量。</p><p class="ql-block"> 施工結(jié)束后，9月22日，就供熱管道更新改造過程及出現(xiàn)問題的處置情況從7個方面進(jìn)行了回顧小結(jié)</p><p class="ql-block">，在業(yè)主群向大家作了報(bào)告。由于場地狹小受限，我們提出的將直埋改為地溝的設(shè)想未實(shí)現(xiàn)。一并解決排管的請求也因故未能實(shí)施。</p><p class="ql-block"> 五、給小區(qū)安裝了豐巢快遞柜。</p><p class="ql-block"> 網(wǎng)購形式方便快捷，深受老少喜愛，小區(qū)內(nèi)快遞越來越多。開始階段快遞都放值班室，值班人員有時(shí)還收點(diǎn)小費(fèi)。后在室外安裝了不銹鋼架，供大家存放快遞。存放問題解決了，卻時(shí)常出現(xiàn)誤拿誤取和丟失現(xiàn)象，有業(yè)主一周內(nèi)就丟了4件。</p><p class="ql-block"> 眾所周知，首屆業(yè)委會組建后就聯(lián)系過安裝快遞柜，人家嫌我們小區(qū)小，快遞量不大，沒有經(jīng)濟(jì)效益而婉拒。因此，開始還是從加強(qiáng)門衛(wèi)值班，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入；物主取快遞時(shí)要認(rèn)準(zhǔn)看清，萬一誤取要及時(shí)退回；門衛(wèi)值班人員要經(jīng)常巡查，發(fā)現(xiàn)被人碰落或被風(fēng)吹到地面的小件要及時(shí)撿起來放回架上；保潔員要保持快遞架周圍干凈整潔，不得再堆放紙箱、塑料桶瓶等回收物；快遞架旁的照明燈調(diào)個位置，使之能照到快遞和取快遞的人等方面著手解決。但也只能治標(biāo)而不治本。如確有人失德而為，“家賊難防”，還是得安裝快遞柜，從根本上解決問題。</p><p class="ql-block"> 12月23日給物業(yè)公司李總發(fā)帖要求盡快聯(lián)系安裝快遞柜。李總回復(fù)正在聯(lián)系。26日豐巢快遞柜公司派工作人員到小區(qū)進(jìn)行具體洽談及現(xiàn)場查看選擇安裝地址。走完審批程序，1月10日快遞柜運(yùn)到小區(qū)，1月12日安裝調(diào)試完畢正式投入了使用。</p><p class="ql-block"> 六、阻止了物業(yè)公司準(zhǔn)備調(diào)整上漲物業(yè)費(fèi)的行為。</p><p class="ql-block"> 據(jù)物業(yè)公司講，去年蘭州市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)工作的通知》（蘭發(fā)改【2023】320號）文件。物業(yè)公司認(rèn)為有政府文件作依據(jù)，準(zhǔn)備借著這個機(jī)會調(diào)整物業(yè)費(fèi)。之后即在90號一層墻面張貼了政府文件復(fù)印件，印制好了準(zhǔn)備替換辦公室墻上懸掛的制式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)牌，并于2023年12月27日發(fā)布了蓋有公司大紅印章的正式公告。公告中講“按文件相關(guān)規(guī)定對部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)向相關(guān)部門備案現(xiàn)已獲得批復(fù)”。公告中明確多層普通住戶物業(yè)費(fèi)由每平方米0.5元調(diào)整為0.60元；電梯用戶每平方米由1.20元調(diào)整為1.25元?！按舜握{(diào)整于2024年元月1日起正式執(zhí)行”。</p><p class="ql-block"> 調(diào)整幅度倒不大，問題是上述情況業(yè)委會事前一概不知。物業(yè)公司既未與業(yè)委會通報(bào)、溝通、協(xié)商，也未按要求讓召開業(yè)主大會討論決定，完全是一廂情愿、自作主張！業(yè)委會得知情況后先是采取拭目以待的方式，看物業(yè)公司如何往下操作。后與物業(yè)公司談及此事時(shí)，對涉及小區(qū)如此重大的事，涉及全體業(yè)主切身利益的事，自行其是、自作主張的行為進(jìn)行了嚴(yán)厲批評。并明確表示，政府頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例中有政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種方式。我們現(xiàn)在的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)時(shí)按市場調(diào)節(jié)方式商定的，現(xiàn)在仍按這一方式這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不作調(diào)整。物業(yè)公司自知做法不妥，就此作罷。</p><p class="ql-block"> 七、堅(jiān)持不懈對物業(yè)公司的服務(wù)保障進(jìn)行督促督導(dǎo)。</p><p class="ql-block"> 對物業(yè)公司常年不斷的進(jìn)行督促督導(dǎo)，是業(yè)委會的主要工作，是保證小區(qū)健康順利運(yùn)轉(zhuǎn)，各項(xiàng)服務(wù)保障工作扎實(shí)有效落實(shí)，業(yè)主們的權(quán)利義務(wù)得到保障、服務(wù)訴求得到及時(shí)圓漏解決的重要舉措。一年來與此有關(guān)的工作及其它活動如下：</p><p class="ql-block"> 12月13日，網(wǎng)上看到長春市高空拋物致人死亡案被告人被判死刑的信息后，聯(lián)想到小區(qū)也曾發(fā)生過此類事件，只是未造成傷害的實(shí)際</p><p class="ql-block">。即在群里轉(zhuǎn)發(fā)，提醒業(yè)主們引起重視。</p><p class="ql-block"> 1月5日，通過省住建廳的熟人了解到，因蘭州市債務(wù)不佳，政府沒錢，已報(bào)省上暫停市區(qū)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。我們的申請只能擱置。</p><p class="ql-block"> 2月1日，蘭州市主城四區(qū)禁放煙花爆竹的通告發(fā)出后，即在群里轉(zhuǎn)發(fā)，要求大家嚴(yán)格執(zhí)行。</p><p class="ql-block"> 3月17日，針對物業(yè)公司收費(fèi)員老在群里發(fā)繳費(fèi)通知的情況，告訴她有的業(yè)主不在小區(qū)??；有的不在群里；有的不習(xí)慣看手機(jī)。建議他們盡快完善業(yè)主聯(lián)系方式，與業(yè)主私信聯(lián)系，既能了解原因解決問題</p><p class="ql-block">，又不打擾大家。</p><p class="ql-block"> 3月20日，鑒于天氣已暖，要求物業(yè)公司拆除小花園內(nèi)的保暖塑料棚，把地里的雜物清理掉，給苗木施些肥。物業(yè)公司很快落實(shí)。</p><p class="ql-block"> 4月17日，94號有業(yè)主家換水箱需小區(qū)停水。物業(yè)公司通知下午兩點(diǎn)停水，停1個小時(shí)。可到下午6點(diǎn)還未供水，影響業(yè)主生活。遂向物業(yè)公司強(qiáng)調(diào)：今后，凡小區(qū)需要停水、電、氣、暖等涉及業(yè)主生活必需的都是大事。一是要預(yù)先告知，讓業(yè)主有所準(zhǔn)備；二是限定時(shí)間，盡量避開業(yè)主使用高峰期；三是要有人現(xiàn)場督促，確保質(zhì)量及按點(diǎn)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p> <p class="ql-block"> 4月23日，94號有業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓道有濃烈的氣味，擔(dān)心誰家天然氣泄漏，便在群里發(fā)帖反映。看到信息后立即讓門衛(wèi)值班人員去察看，得知是有住戶在刷油漆。</p><p class="ql-block"> 4月29日，發(fā)現(xiàn)前院小花園內(nèi)頑強(qiáng)生長的竹子新發(fā)的竹筍被人挖走，即在群里對這種損公利己的行為進(jìn)行了暴光。</p><p class="ql-block"> 5月9日，天氣暖和了，即組織人將棋牌室清理收拾干凈重新開放，告知大家有時(shí)間有興趣去玩。</p><p class="ql-block"> 5月12日，物業(yè)公司對小區(qū)院內(nèi)各個角落、花草苗木噴藥消殺，降低“四害”密度。</p><p class="ql-block"> 5月29日，物業(yè)公司組織清洗了小區(qū)內(nèi)的水箱，保證飲用水干凈衛(wèi)生。</p><p class="ql-block"> 9月10日，大門上的門禁鎖壞了</p><p class="ql-block">，督促物業(yè)公司抓緊修復(fù)。在修復(fù)不了的情況下，換裝了新鎖。及時(shí)告知大家到門衛(wèi)值班室找值班人員刷新注冊，不影響出行。</p><p class="ql-block"> 9月18日，供熱管道更新改造施工完畢，圍擋被拆除。靜候了兩天，待新打的水泥地面干透后，督促物業(yè)公司組織人員清理了現(xiàn)場，沖洗了地面，還業(yè)主一個整潔干凈的院落。</p><p class="ql-block"> 9月21日，86號有業(yè)主反映，供熱管道更新改造施工中將樓上的落水管弄斷了一節(jié)；樓底與地面接縫處的封口水泥也弄掉了。立即督促物業(yè)公司進(jìn)行了修補(bǔ)處理。</p><p class="ql-block"> 11月22日，88號有業(yè)主反映大衛(wèi)生間暖氣不熟，要求解決。物業(yè)經(jīng)理回復(fù)及時(shí)，維修人員排查處理也及時(shí)，但未反饋。考慮到該住戶年紀(jì)已大，且為小區(qū)業(yè)主慷慨捐贈過乒乓球桌及球架球網(wǎng)。遂追問維修人員解決了沒有？得知解決了，才放心。</p><p class="ql-block"> 12月5日06：10 ， 94號有業(yè)主反映暖氣漏水。06：16反映漏的厲害，請求物業(yè)維修人員上班后快點(diǎn)過來處理。物業(yè)經(jīng)理及維修人員都無回應(yīng)。07：02截屏轉(zhuǎn)發(fā)了業(yè)主的訴求后，物業(yè)公司李總回復(fù)盡快安排師傅過去處理。當(dāng)即責(zé)問物業(yè)經(jīng)理及維修人員：續(xù)簽的合同明確規(guī)定，隨時(shí)留意瀏覽物業(yè)服務(wù)群信息</p><p class="ql-block">，看到業(yè)主反映及訴求，5—10分鐘之內(nèi)有回復(fù)，緊急情況半個小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場處理。一個小時(shí)過去了，公司老總都回復(fù)了，你們作為具體辦事人員，在忙什么？干什么？</p><p class="ql-block"> 12月15日，從網(wǎng)上看到有種小型電梯，占地小，不需挖梯井，能乘4人，可達(dá)6—8樓?？紤]到92—96號單元門前場地狹小，無法安裝大型電梯。而該棟樓大多住戶都有安裝電梯、方便出行的迫切需求。</p><p class="ql-block">遂在群里轉(zhuǎn)發(fā)了信息，提請這3個單元的住戶有興趣有意愿可以考察一下。</p><p class="ql-block"> 1月8日，近期院內(nèi)污水排放不暢，污水井積滿污水，已滲漏到附近的暖氣井。問題出在大門外的排水管道上。物業(yè)公司組織人用小泵抽、人工捅，不解決問題。調(diào)來市政管道疏浚車疏通，也不行。分析是管道破損坍塌堵死，需開挖修復(fù)</p><p class="ql-block">。因天寒地凍不便開挖，商定由物業(yè)公司人員隔幾天用小泵抽取一次</p><p class="ql-block">，待天暖解凍再開挖修復(fù)。在告知業(yè)主此情的同時(shí)，提醒大家不要將塑料袋、濕巾、衛(wèi)生巾及帶棉質(zhì)的衛(wèi)生紙等難以溶解的雜物丟進(jìn)馬桶或下水道，以免人為造成堵塞，禍及小區(qū)。</p><p class="ql-block"> ……。</p><p class="ql-block"> 還是那句老話，哪有什么歲月靜好，不過是有人在那里默默的為小區(qū)為大家操心付出而已！</p><p class="ql-block"> 二、未竟之事及存在的問題。</p><p class="ql-block"> （一）老舊小區(qū)改造項(xiàng)目因市政府沒錢、暫停，而擱置。</p><p class="ql-block"> （二）供熱管道更新改造施工中想順便更新通各單元的排管事也未能落實(shí)。</p><p class="ql-block"> （三）包月停車費(fèi)漲價(jià)，本意是若有車主嫌貴且本人能找到別的停車處另存，可以空出車位解決后面按序排隊(duì)車主的停車問題。結(jié)果4年了，只解決了兩位。仍是死水一潭，未達(dá)目的。</p><p class="ql-block"> （四）小花園栽的月季花可能是栽的稀了，亦或是品種問題，只開單枝，不見分枝盛開，設(shè)想的效果未實(shí)現(xiàn)。</p><p class="ql-block"> （五）本年度業(yè)委會本身活動少</p><p class="ql-block">，雖未影響履職盡責(zé)，但易使委員們的組織觀念及履職盡責(zé)的意識淡化。</p><p class="ql-block"> （六）雖反復(fù)強(qiáng)調(diào)，有大事需要業(yè)主們討論表態(tài)時(shí)，仍有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主不啃聲，不愿動那舉手之勞</p><p class="ql-block">。如續(xù)聘還是另聘物業(yè)公司之事，討論期限放寬至一周，包括業(yè)委會7名成員在內(nèi)也才勉強(qiáng)有60位業(yè)主表態(tài)。</p><p class="ql-block"> 三、2025年的工作。</p><p class="ql-block"> （一）繼續(xù)申請老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。雖供熱管道更新改造了，但供熱排管、上下水管道仍需更新改造</p><p class="ql-block">。樓面保溫隔熱、樓頂防水、樓道粉刷都需要搞。這是大事！</p><p class="ql-block"> （二）堅(jiān)持不懈對物業(yè)公司進(jìn)行督促督導(dǎo)，確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作落實(shí)，小區(qū)管理健康順利運(yùn)轉(zhuǎn)。這是日常的主要工作。</p><p class="ql-block"> （三）天暖抓緊對大門外排水管道開挖修復(fù)。工程量大，需動用公共維修基金時(shí)，提請業(yè)主們討論決定。此事等不得。</p><p class="ql-block"> （四）小花園考慮是補(bǔ)栽、換品種還是重新布局改造，也請各位業(yè)主出謀劃策。</p><p class="ql-block"> （五）業(yè)委會要加強(qiáng)自身建設(shè)，適時(shí)組織活動，增強(qiáng)業(yè)委會的凝聚力，調(diào)動各委員的積極性，充分發(fā)揮集體的及各自的作用。</p><p class="ql-block"> （六）業(yè)主們看到的或想到的其它工作或事項(xiàng)。</p><p class="ql-block"> 王 丕 郎</p><p class="ql-block"> 2025年1月16日</p>