關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷一縷夏日陽光 <p class="ql-block">作者 魏耀榮：全國人大法工委咨詢委員、經(jīng)濟法室主任、民法典起草工作小組成員</p> <p class="ql-block">【編者按】本文于2006年上傳（中國民商法律網(wǎng)），正式發(fā)表于《現(xiàn)代</p><p class="ql-block">物業(yè)》2007年第1期總第55期 。 </p><p class="ql-block">http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=29026</p> <p class="ql-block"> 一個時期以來，住宅房問題已成為城市居民街談巷議的熱門話題，也是</p><p class="ql-block">許多家庭的一本難念之經(jīng)。無房少房的人們，幾乎無時無刻不在精打細(xì)算，</p><p class="ql-block">以聚沙成堆、集腋成裘的精神，為獲得一套差強人意的住房積攢資金。有幸</p><p class="ql-block">獲得住房的人，也往往還要承受理不清也解不開的困惑、煩惱和無奈。人們</p><p class="ql-block">聞聽到我國將出臺一個物權(quán)法，將賦予小區(qū)業(yè)主一個建筑物區(qū)分所有權(quán)，雖</p><p class="ql-block">然倍感陌生和深奧難解，仍然多方求教，探問究竟，想從這里得到問題的答</p><p class="ql-block">案和維權(quán)的武器。其心情之急迫，期盼之殷切，有如大旱之望云霓。但是，</p><p class="ql-block">人們也感到目前物權(quán)法（草案）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，尚未達(dá)到十</p><p class="ql-block">分完善的地步，還難以在諸多方面成為人們解疑釋惑的判別基準(zhǔn)和定紛止?fàn)?lt;/p><p class="ql-block">的裁判規(guī)范。</p> <p class="ql-block"> 建筑物區(qū)分所有權(quán)是共有權(quán)的一個類型，而且是不動產(chǎn)共有權(quán)，屬于法</p><p class="ql-block">制史上的新生代，本性乖戾，桀驁不馴。本來在各國的歷史發(fā)展中，共有財</p><p class="ql-block">產(chǎn)制就是人們不愿意采用和難以長時間存續(xù)的一種財產(chǎn)制度，往往因維護(hù)管</p><p class="ql-block">理不善、責(zé)任不清和糾紛頻發(fā)而不得不以分割財產(chǎn)而告終，成為大家庭中繼</p><p class="ql-block">承財產(chǎn)的一種過渡形態(tài)。但在近代的許多大城市中，又由于土地奇缺而不得</p><p class="ql-block">不大量興建多層建筑物，作為城市房地產(chǎn)的主要形式，并相應(yīng)地出現(xiàn)了區(qū)分</p><p class="ql-block">所有權(quán)制度。這種區(qū)分所有權(quán)幾乎與多層建筑物同生共存，且共有人為數(shù)眾</p><p class="ql-block">多，導(dǎo)致財產(chǎn)關(guān)系和人際關(guān)系多邊化、復(fù)雜化和長期化，自其誕生之日即成</p><p class="ql-block">為“麻煩制造者”，人們欲擺脫而不能。而在我國，又大量地采用住宅區(qū)而且</p><p class="ql-block">是封閉半封閉住宅區(qū)的形式，范圍大，人數(shù)多，又為這種多邊復(fù)雜的關(guān)系火</p><p class="ql-block">上添油。因此，如何設(shè)計和創(chuàng)立一種合身得體的區(qū)分所有權(quán)制度，以調(diào)整和</p><p class="ql-block">規(guī)范這種多邊復(fù)雜的財產(chǎn)關(guān)系，就成為我國民法的重要課題和難題。而目前</p><p class="ql-block">物權(quán)法（草案）的建筑物區(qū)分所有權(quán)這一章之所以難臻十分完善，亦應(yīng)在情</p><p class="ql-block">理之中。</p> <p class="ql-block"> 為共襄此項立法宏舉，筆者趁國慶節(jié)長假期間倉促提筆，就下面幾個問題講一點粗淺的意見，同相關(guān)同仁商榷并求教。</p> <p class="ql-block">一、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和定義 </p><p class="ql-block"> 先從建筑物所有權(quán)的概念說起。所謂區(qū)分所有權(quán)是對一個共有物的區(qū)分</p><p class="ql-block">所有權(quán)。就我們的話題而言，這種共有物可以是一棟建筑物，也可以是一個</p><p class="ql-block">住宅區(qū)。而在我國目前情形下，這種共有物主要是以住宅區(qū)的形式存在。區(qū)</p><p class="ql-block">分所有權(quán)指向權(quán)利人的專有部分和共有部分中的應(yīng)有份。無論是獨棟建筑物</p><p class="ql-block">或者住宅區(qū)的區(qū)分所有權(quán)，其專有部分都是套內(nèi)面積或套內(nèi)空間，但共有部</p><p class="ql-block">分則很不相同。獨棟建筑物的共有部分只包括建筑物內(nèi)除專有部分以外的其</p><p class="ql-block">他房屋面積、附屬設(shè)施和地基（土地使用權(quán)），住宅區(qū)的共有部分則要擴張到</p><p class="ql-block">建筑物以外的大片土地（使用權(quán)）和附屬設(shè)施，非住宅的建筑物也屬于附屬</p><p class="ql-block">設(shè)施。如果我們的物權(quán)法只有建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，住宅區(qū)的共有權(quán)也</p><p class="ql-block">按建筑物區(qū)分所有權(quán)對待，就會有一個很大的共有部分處于權(quán)屬不明狀態(tài)，</p><p class="ql-block">必然帶來住宅區(qū)財產(chǎn)關(guān)系的混亂。我們都曉得，土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，地價</p><p class="ql-block">要占到房價的20%至40%，在大城市的黃金地段，甚至要占到50%還多。如果</p><p class="ql-block">住宅區(qū)的業(yè)主只就建筑物擁有區(qū)分所有權(quán)，那么建筑物以外的大片土地（使</p><p class="ql-block">用權(quán)）及其附屬設(shè)施究竟歸誰？</p> <p class="ql-block"> 我看過日本、香港有關(guān)房地產(chǎn)共有權(quán)的法律和魁北克、荷蘭民法典的物</p><p class="ql-block">權(quán)編。他們對此種共有權(quán)采用不同的法律概念，但相關(guān)法律制度都覆蓋獨棟</p><p class="ql-block">建筑物和住宅區(qū)兩種情形。不妨在這里作簡要介紹：</p> <p class="ql-block"> 日本的《建筑物區(qū)分所有法》包括第一章<建筑物區(qū)分所有>的第 1 條至</p><p class="ql-block">第64 條和第二章<住宅區(qū)>的第65條至第68條，其中第66條<建筑物區(qū)分</p><p class="ql-block">所有規(guī)定的準(zhǔn)用>規(guī)定第一章中的三十六條規(guī)定，在改變某些用語后準(zhǔn)用于第</p><p class="ql-block">二章的住宅區(qū)。例如將第一章的“建筑物內(nèi)”、“區(qū)分所有人”和“管理組合</p><p class="ql-block">法人”分別相應(yīng)地改為“住宅區(qū)內(nèi)”、“住宅建筑物區(qū)分所有人”和“住宅區(qū)</p><p class="ql-block">管理組合法人”。第二章第67條<住宅區(qū)共用部分>則就住宅區(qū)的共用部分作</p><p class="ql-block">了與第一章不同的規(guī)定。</p> <p class="ql-block"> 魁北克民法典專列包括七十二條的不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)（divided co</p><p class="ql-block">ownership of immovables）一章，所稱不動產(chǎn)包括獨棟建筑物和住宅區(qū)，相</p><p class="ql-block">應(yīng)的用語為私人部分（private portion）和共同部分(common portion)。它</p><p class="ql-block">的第1044 條規(guī)定，“下列各項被推定為共同部分：土地、庭院、墻外走廊或</p><p class="ql-block">陽臺、公園和花園、通道、樓梯和電梯、出入口和大廳、公共衛(wèi)生間、車庫、</p><p class="ql-block">儲藏室、地下室、建筑物的地基和主墻、公共裝置和設(shè)備，諸如中央供暖和</p><p class="ql-block">空調(diào)系統(tǒng)及管道和線路等，包括其通過私人部分（private portions）的部</p><p class="ql-block">分”。</p> <p class="ql-block"> 香港的房地產(chǎn)法律包括一個龐大的由單行成文法、普通法、習(xí)慣法和政</p><p class="ql-block">府法令組成的體系，他們的法律概念與大陸法系不同，但具體規(guī)則大同小異。</p><p class="ql-block">他們把五棟以上多層樓宇（multi-storey building）稱為屋村（village），</p><p class="ql-block">相當(dāng)于我們的住宅區(qū)。屋村和四棟以下多層樓宇的業(yè)主的共同部分（包括土</p><p class="ql-block">地和設(shè)施）有很大不同，四棟以下多層樓宇甚至沒有樓宇以外的共同部分。</p><p class="ql-block">四棟以下樓宇的業(yè)主法團(tuán)（即業(yè)主法人組織，owners incorporation）由每</p><p class="ql-block">棟樓宇的業(yè)主組成，屋村的業(yè)主法團(tuán)則由屋村內(nèi)全體業(yè)主組成。</p> <p class="ql-block"> 因此，筆者認(rèn)為，我們的物權(quán)法中，應(yīng)當(dāng)有住宅區(qū)的概念，并增加必要的</p><p class="ql-block">調(diào)整住宅區(qū)區(qū)分所有權(quán)的特別規(guī)則。提一個具體建議：或者將建筑物區(qū)分所有權(quán)改為建筑物和住宅區(qū)區(qū)分所有權(quán)，或者在第六章增加一條規(guī)定，即“本章關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，適用于住宅區(qū)區(qū)分所有權(quán)”。</p> <p class="ql-block"> 再看建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義。物權(quán)法（草案）第二百五十二條規(guī)定，“業(yè)</p><p class="ql-block">主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分</p><p class="ql-block">享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。這個定</p><p class="ql-block">義，也有可商榷之處。</p> <p class="ql-block"> 誠然，現(xiàn)在的建筑物區(qū)分所有權(quán)這一章位于第三編即所有權(quán)編之下，似</p><p class="ql-block">乎揉不進(jìn)也容不下作為用益物權(quán)的土地使用權(quán)。果真如此，則我國城市的不</p><p class="ql-block">動產(chǎn)基本上由國有土地使用權(quán)構(gòu)成，而不是由國有土地所有權(quán)構(gòu)成，這樣一</p><p class="ql-block">來，豈不是城市里就不存在不動產(chǎn)的所有權(quán)了嗎？筆者看到，香港的多層樓</p><p class="ql-block">宇均建于批租土地之上，魁北克、荷蘭的共有不動產(chǎn)既可以由土地所有權(quán)構(gòu)</p><p class="ql-block">成，也可以由地上權(quán)或永租權(quán)（租賃開發(fā)權(quán)）構(gòu)成，但他們都把土地作為共</p><p class="ql-block">有部分的主要組成部分，區(qū)分共有權(quán)中均包含土地權(quán)益。日本的建筑物區(qū)分</p><p class="ql-block">所有權(quán)確不包含建筑物占地利用權(quán)，但在《建筑物區(qū)分所有法》第一章另列</p><p class="ql-block">占地利用權(quán)一節(jié)，將占地利用權(quán)規(guī)定為區(qū)分所有人的權(quán)利，并在第二十三條</p><p class="ql-block"><分離處分的禁止>規(guī)定，“區(qū)分所有人不得將其專有部分與占地利用權(quán)相分離</p><p class="ql-block">而處分之?！惫P者認(rèn)為，我們不應(yīng)因區(qū)分所有權(quán)位于所有權(quán)編之下而因噎廢食，</p><p class="ql-block">而應(yīng)努力爭取有所作為。作法可以有三：一是將住宅區(qū)內(nèi)的建筑物地基和建</p><p class="ql-block">筑物以外的土地納入共有部分，使土地權(quán)益成為業(yè)主權(quán)利的組成部分，并將</p><p class="ql-block">共有部分改稱共同部分。二是大體上仿照日本的作法，在建筑物區(qū)分所有權(quán)</p><p class="ql-block">這一章另行規(guī)定土地使用權(quán)，使業(yè)主權(quán)利不被人為地閹割。三是如果上述兩</p><p class="ql-block">種作法在法律體系上有不相容之處，也可考慮如同對待“占有”一樣，另辟</p><p class="ql-block">建筑物區(qū)分所有權(quán)一編，并相應(yīng)地將建筑物區(qū)分所有權(quán)改為不動產(chǎn)區(qū)分所有</p><p class="ql-block">權(quán)或者房地產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)，甚至將區(qū)分所有權(quán)改為區(qū)分共有權(quán)。</p> <p class="ql-block"> 我有一個感想，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法，是一項奠基性的工作，邁</p><p class="ql-block">好這一步，對當(dāng)前和今后的影響都很大，如果建筑物區(qū)分所有權(quán)這一章完全</p><p class="ql-block">回避和只字不提住宅區(qū)，完全回避和只字不提土地使用權(quán)，既與現(xiàn)實生活距</p><p class="ql-block">離較遠(yuǎn)，也落后于其他國家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗，應(yīng)引為遺憾。</p> <p class="ql-block"> 第二，稱謂有畫蛇添足之弊?，F(xiàn)在的定義以“業(yè)主”二字作為區(qū)分所有權(quán)</p><p class="ql-block">的前綴，顯得多余。業(yè)主即所有權(quán)人或共有權(quán)人，在這一章以“業(yè)主”替代</p><p class="ql-block">其他章節(jié)所稱的“所有權(quán)人”，應(yīng)為明智之舉。但將區(qū)分所有權(quán)稱為業(yè)主的區(qū)</p><p class="ql-block">分所有權(quán)，即為“所有權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)”，似有同意反復(fù)之嫌。日本的《建</p><p class="ql-block">筑物區(qū)分所有權(quán)法》稱業(yè)主為區(qū)分所有人，對照之下，“業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)”</p><p class="ql-block">就成了“區(qū)分所有人的區(qū)分所有權(quán)”，也顯累贅。我們的法律通常要譯成英文，</p><p class="ql-block">“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”將譯為（owner`s divided ownership of multi</p><p class="ql-block">storey building），“ owner`s”一字的加入也會令人不解。</p> <p class="ql-block">二、關(guān)于業(yè)主的權(quán)利范圍 </p><p class="ql-block"> 一個時期以來，實際生活中相當(dāng)普遍地存在而又沒有得到正確回答和正</p><p class="ql-block">確解決并引發(fā)大量糾紛的諸多問題，集中起來就是一個：住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主究</p><p class="ql-block">竟有什么權(quán)利，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)所及的范圍有多大？住宅區(qū)內(nèi)有沒有非業(yè)</p><p class="ql-block">主的區(qū)分所有權(quán)？這個問題在很多人的頭腦里往往含糊不清，莫衷一是。</p> <p class="ql-block"> 不是有不少這樣的開發(fā)商，不向業(yè)主說明和證明地下車庫的建造費用已</p><p class="ql-block">經(jīng)自行承擔(dān)而未攤?cè)敕績r，卻硬是將地下車庫另行出售或者出租嗎？</p> <p class="ql-block"> 不是有這樣的物業(yè)管理公司，在住宅區(qū)內(nèi)擠出空地，或者劃出道路的一</p><p class="ql-block">部分，甚至將綠地鏟平，開辟地上車位出租，或者利用外墻為他人發(fā)布廣告，</p><p class="ql-block">或者利用屋頂為他人架設(shè)天線，而將全部收益歸為己有嗎？</p> <p class="ql-block"> 不是有這樣的政府主管部門、物業(yè)管理公司或者街道組織，隨意占用由</p><p class="ql-block">業(yè)主承擔(dān)建造費用的人防設(shè)施，或者將人防設(shè)施辟為地下商店、地下旅館或</p><p class="ql-block">者娛樂場所，而自行出租收費嗎？</p> <p class="ql-block"> 這些作法都是不正確的，都是侵犯業(yè)主權(quán)利的行為。應(yīng)當(dāng)明確無誤和毫</p><p class="ql-block">不含糊地說明：在一宗土地上建成并售予業(yè)主的住宅區(qū)是一個共有物，除業(yè)</p><p class="ql-block">主的專有部分以外，其余部分一概為全體共有人即全體業(yè)主共有；除業(yè)主以</p><p class="ql-block">外，任何組織和個人均不對住宅區(qū)享有所有權(quán)。如果有非業(yè)主的其他人對住</p><p class="ql-block">宅區(qū)享有物權(quán)，那只能是地役權(quán)或者抵押權(quán)，即他物權(quán)。如果有非業(yè)主的其</p><p class="ql-block">他人通過轉(zhuǎn)讓、繼承等合法程序獲得區(qū)分所有權(quán)，此人即已成為業(yè)主。</p> <p class="ql-block"> 那么，是不是開發(fā)商就不能同業(yè)主一樣對住宅區(qū)享有區(qū)分所有權(quán)，不能</p><p class="ql-block">經(jīng)營一個會所，不能經(jīng)營地下車庫的全部或部分車位呢？這倒也不是。如果</p><p class="ql-block">符合規(guī)劃設(shè)計要求，并已自行承擔(dān)建造費用，也是應(yīng)當(dāng)允許的。但是，在此</p><p class="ql-block">種情形下，開發(fā)商實際上已成為業(yè)主。嚴(yán)格地說，開發(fā)商自售出第一套房屋</p><p class="ql-block">并完成過戶登記手續(xù)之日起，自身就成為業(yè)主，不過是一個大業(yè)主而已；除</p><p class="ql-block">作為房屋出賣人與買受人存在合同關(guān)系外，與已取得產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主之間的關(guān)</p><p class="ql-block">系即為共有人關(guān)系。</p> <p class="ql-block"> 筆者有一個設(shè)想，對住宅區(qū)的財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，應(yīng)當(dāng)確立一個判別的基準(zhǔn)，</p><p class="ql-block">這就是：只有支付了價格才能成為業(yè)主，只有業(yè)主才對住宅區(qū)享有區(qū)分所有</p><p class="ql-block">權(quán)，業(yè)主以外的任何組織和個人不對住宅區(qū)享有區(qū)分所有權(quán)。</p> <p class="ql-block"> 這里有兩個問題必須明確地回答。第一，如果說開發(fā)商在自行承擔(dān)住宅</p><p class="ql-block">區(qū)某個部分（例如會所和車庫）的建造費用的前提下，可以享有這一部分的</p><p class="ql-block">所有權(quán)，人防設(shè)施的情況則不相同。由于人防設(shè)施的建造費用已攤?cè)敕课輧r</p><p class="ql-block">格，其所有權(quán)應(yīng)歸業(yè)主，政府主管部門即使可以依職權(quán)行使管理權(quán)，也不具</p><p class="ql-block">有所有權(quán)，不能以人防設(shè)施經(jīng)營收益，物業(yè)管理公司和街道組織更不待言。</p><p class="ql-block">第二，物業(yè)管理公司除對物業(yè)管理用房享有使用權(quán)以外，不對住宅區(qū)的任何</p><p class="ql-block">部分享有區(qū)分所有權(quán)，無權(quán)以地上車位、建筑物外墻和屋頂經(jīng)營收費。</p> <p class="ql-block"> 筆者認(rèn)為，物權(quán)法（草案）第七十二條規(guī)定應(yīng)再作商榷。該項規(guī)定稱，“建</p><p class="ql-block">筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)</p><p class="ql-block">的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外”。 “建</p><p class="ql-block">筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；</p><p class="ql-block">沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”。這些規(guī)定均不適宜，且不可操</p><p class="ql-block">作。在一個國有土地使用證載明的一宗土地上建成的住宅區(qū)內(nèi)，任何部分均</p><p class="ql-block">歸業(yè)主共有，道路和綠地也不例外。如果有一條道路需要提供公眾使用，有</p><p class="ql-block">一塊綠地需要提供公眾觀賞，應(yīng)當(dāng)由政府在土地上設(shè)定公共地役權(quán)，實際操</p><p class="ql-block">作可以是在國有土地使用權(quán)出讓合同中做出約定；此種地役權(quán)屬于他物權(quán)，</p><p class="ql-block">道路和綠地的所有權(quán)不應(yīng)變更。據(jù)筆者所知，香港往往需要在一些建筑物內(nèi)</p><p class="ql-block">設(shè)置地鐵出口、通向碼頭或者架空走廊的通道，地政署就在批租土地時在批</p><p class="ql-block">地條件中設(shè)立公共地役權(quán)（public easement）。筆者曾參加香港地政署主持</p><p class="ql-block">召開的部門聯(lián)席會議，就曾看到提交會議討論的批地條件中設(shè)有公共地役權(quán)。</p><p class="ql-block">香港的房地產(chǎn)交易中的主要文件是由業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理人三方共同簽</p><p class="ql-block">訂的樓宇公契，而由香港地政署、香港律師會和房屋委員會共同制訂發(fā)布的</p><p class="ql-block">樓宇公契示范文本中，就有一項條款約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主不受非已知</p><p class="ql-block">的和非可獲知的地役權(quán)的限制和影響，足見其保護(hù)業(yè)主權(quán)利不受侵犯的用心。</p><p class="ql-block">至于上面說到的個人綠地，現(xiàn)在確有這種情形：有的開發(fā)商允許底層業(yè)主利</p><p class="ql-block">用陽臺下方土地種草養(yǎng)花。如果這樣一塊土地確由底層業(yè)主而非由全體業(yè)主</p><p class="ql-block">承擔(dān)價格，且已在產(chǎn)權(quán)證上載明，可承認(rèn)此種底層業(yè)主對綠地的所有權(quán)而不</p><p class="ql-block">追溯過去，但亦不宜在物權(quán)法中再開這種口子。至于上述關(guān)于車位、車庫的</p><p class="ql-block">歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定，至少在目前條件下，在缺乏有效機制</p><p class="ql-block">保證的情形下，是不可行的，無異于與虎謀皮，甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)</p><p class="ql-block">主的手段。</p> <p class="ql-block"> 根據(jù)以上的論證和考量，筆者進(jìn)一步建議，增加這樣兩項規(guī)定：（一）住</p><p class="ql-block">宅區(qū)區(qū)分所有權(quán)區(qū)分共有權(quán)及于專有部分和共有部分的應(yīng)有份，專有部分指</p><p class="ql-block">居住建筑物內(nèi)由業(yè)主單獨占有和使用的房屋和附屬設(shè)施，共有部分指業(yè)主共</p><p class="ql-block">同使用的居住建筑物以內(nèi)的地基、地下室、通道、樓梯、電梯和其他附屬設(shè)</p><p class="ql-block">施，以及居住建筑物以外的土地、建筑物、車庫、地上車位、文化體育設(shè)施、</p><p class="ql-block">道路、綠地、溝渠、管道、線路等附屬設(shè)施。（二）住宅區(qū)業(yè)主和開發(fā)商就其</p><p class="ql-block">支付價格或者承擔(dān)建造費用的專有部分和共有部分的應(yīng)有份享有區(qū)分所有權(quán)</p><p class="ql-block">（區(qū)分共有權(quán)）。這里確有一個問題：這樣的規(guī)定能否真正對開發(fā)商產(chǎn)生約束</p><p class="ql-block">力？例如，如果開發(fā)商將車庫的建造費用攤給業(yè)主，又自行出售車庫的車位，</p><p class="ql-block">業(yè)主如何查明和認(rèn)定？由于業(yè)主與開發(fā)商處于信息嚴(yán)重不對稱的地位，特別</p><p class="ql-block">是在賣方市場的情形下，處于絕對弱勢的業(yè)主是很難與開發(fā)商抗衡的。根據(jù)</p><p class="ql-block">從香港有關(guān)法律制度中獲得的啟示，筆者認(rèn)為，解決這個問題要靠政府的干</p><p class="ql-block">預(yù)和制度的保證。香港的開發(fā)商在將其開發(fā)的樓盤出售以前，要委托測量師</p><p class="ql-block">行對樓盤的建筑成本進(jìn)行評估，并出具評估證書。凡是在批租土地上建成的</p><p class="ql-block">樓盤必須經(jīng)地政署批準(zhǔn)方可出售，而取得并提供一份測量師行出具的評估證</p><p class="ql-block">書，則是獲得批準(zhǔn)的前提。香港的房地產(chǎn)交易由業(yè)主和開發(fā)商委托的律師進(jìn)</p><p class="ql-block">行全過程操作，要由雙方律師協(xié)商簽訂一份以業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理人三</p><p class="ql-block">方為當(dāng)事人的樓宇公契，其中包括對樓盤或屋村中業(yè)主的專有部分以及屬于</p><p class="ql-block">共同部分的包括車庫在內(nèi)的建筑物和設(shè)施一一地列舉并詳細(xì)描述。由于律師</p><p class="ql-block">行和測量師行均受職業(yè)道德規(guī)范的制約，要承擔(dān)誠信義務(wù)，要對業(yè)主負(fù)責(zé)，</p><p class="ql-block">特別是政府的積極干預(yù)和監(jiān)督，使業(yè)主的利益得到有力的保護(hù)。筆者認(rèn)為，</p><p class="ql-block">如果我們在物權(quán)法中做出上述兩項規(guī)定，即使在目前情形下，還難以有效地</p><p class="ql-block">約束開發(fā)商的行為，也應(yīng)能起到警示的作用，尤其是可以作為核查審計開發(fā)</p><p class="ql-block">商的開發(fā)成本以及通過法律途徑向開發(fā)商追究違約侵權(quán)責(zé)任的依據(jù)。</p> <p class="ql-block">三，關(guān)于專有部分和共有部分之間的關(guān)系 </p><p class="ql-block"> 除因業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司之間的權(quán)屬關(guān)系不清，引發(fā)矛盾和爭</p><p class="ql-block">議之外，還因相鄰專有部分之間以及專有部分與共有部分之間的界限不清，</p><p class="ql-block">也不時引發(fā)糾紛。例如，有的業(yè)主為了裝修或改造自家房間，損壞甚至鑿穿</p><p class="ql-block">相鄰業(yè)主專有部分之間的隔墻或樓板，或者為自身使用方便，隨意移改甚至</p><p class="ql-block">損壞穿越自家專有部分而同時供其他業(yè)主共同使用的管道、線路等附屬設(shè)施。</p><p class="ql-block">有的底層或者頂層業(yè)主，隨意占用陽臺下方土地或者屋頂種草養(yǎng)花，甚至搭</p><p class="ql-block">建棚屋。有的業(yè)主在外墻上張貼廣告，或者懸掛招牌。有的業(yè)主為利用居室</p><p class="ql-block">經(jīng)商，隨意改造或者拆除窗戶、陽臺或者外墻，拆毀承重隔墻或者梁柱，造</p><p class="ql-block">成嚴(yán)重安全隱患。因此，有必要制訂若干規(guī)則，厘清專有部分之間以及專有</p><p class="ql-block">部分與共有部分之間的界限，避免和防止業(yè)主妨害他人和侵犯共有財產(chǎn)的現(xiàn)</p><p class="ql-block">象。建議增加以下規(guī)定：（一）分隔相鄰業(yè)主專有部分的隔墻、橫梁、立柱和</p><p class="ql-block">樓板，屬于相鄰業(yè)主共有；（二）外墻和屋頂樓板屬于內(nèi)側(cè)方業(yè)主和其他業(yè)主</p><p class="ql-block">共有，外墻和屋頂樓板的外側(cè)面由全體業(yè)主共同使用和收益；未經(jīng)全體業(yè)主</p><p class="ql-block">同意，任何人不得占有和使用；（三）穿越業(yè)主專有部分而同時供其他業(yè)主共</p><p class="ql-block">同使用的管道、線路等附屬設(shè)施，屬于相關(guān)業(yè)主共有。</p> <p class="ql-block">四 關(guān)于“住改商”問題 </p><p class="ql-block"> 所謂“住改商”，是指住宅區(qū)業(yè)主將住房改為商業(yè)用途的行為?，F(xiàn)在，“住</p><p class="ql-block">改商”之風(fēng)相當(dāng)盛行，且有蔓延之勢，人們要求改變這種狀況的呼聲也日趨</p><p class="ql-block">強烈。盡管這種做法可能為一些人帶來些許方便，也使一些人得以緩解生活</p><p class="ql-block">困難。但是，從全局和長遠(yuǎn)來看，弊端重重。既給居民造成嚴(yán)重干擾和不便，</p><p class="ql-block">危害社區(qū)安全，也有礙市容觀瞻以至國家形象，和我們構(gòu)建安定有序的和諧</p><p class="ql-block">社會的目標(biāo)很不相容。如任其發(fā)展，可能愈演愈烈，以至積重難返。目前，</p><p class="ql-block">對如何解決這個困擾人們的難題，各方看法不一。有的主張由工商部門通過</p><p class="ql-block">工商登記加以限制，有的主張通過規(guī)劃來控制，有的主張以通過業(yè)主集團(tuán)訴</p><p class="ql-block">訟解決為妥。筆者認(rèn)為，如果不在法律上做出統(tǒng)一和嚴(yán)格的規(guī)定，各種治標(biāo)</p><p class="ql-block">措施可能都難以奏效，也可能難以為人們所接受。筆者也看到，香港在這方</p><p class="ql-block">面的規(guī)則是很嚴(yán)格的，他們的樓宇公契中都有一項約言（covenant，具有誓</p><p class="ql-block">言性質(zhì)），約定任何業(yè)主不得將住宅用于商業(yè)目的，尤其不得用作旅館。筆者</p><p class="ql-block">感到，物權(quán)法（草案）對“住改商”現(xiàn)象偏于寬容。按照第七十五條的規(guī)定，</p><p class="ql-block">業(yè)主的“住改商”行為，只需經(jīng)相鄰業(yè)主同意。此項規(guī)定似不適宜，也難操</p><p class="ql-block">作，且有負(fù)面作用。“住改商”，特別是經(jīng)過里外大拆大改的“住改商”，往往</p><p class="ql-block">要損害眾多業(yè)主的利益，經(jīng)三兩戶業(yè)主同意即可實施，似欠穩(wěn)妥，且可能群</p><p class="ql-block">起效尤，后果堪虞。因此，建議增加以下規(guī)定：“任何業(yè)主不得將住宅用于商</p><p class="ql-block">業(yè)目的，不得為經(jīng)商而拆改窗戶、陽臺、戶門等專有部分外墻的任何部位，</p><p class="ql-block">或者拆改專有部分的任何承重構(gòu)件。”</p> <p class="ql-block"> 最后，附帶提出，建筑物區(qū)分所有權(quán)的有些文字不夠精細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)。例如物</p><p class="ql-block">權(quán)法（草案）第七十八條規(guī)定，建筑物共有部分的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁?lt;/p><p class="ql-block">項，可以按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。第七十四條也有類</p><p class="ql-block">似的規(guī)定。這里有一個算術(shù)上的差錯。比例是部分與全體的比例，各個部分</p><p class="ql-block">相加等于全體，即分子之和等于分母。上面所稱的比例不符合此項算術(shù)原理。</p><p class="ql-block">我們知道，在通常情形下，住宅區(qū)業(yè)主的專有部分（即套內(nèi)面積）約占建筑</p><p class="ql-block">面積的74～78% ，所有業(yè)主的專有部分總和約占建筑物總面積的74—78%。</p><p class="ql-block">如果按照上述比例分?jǐn)傎M用或者分配收益，勢將有 22—26%的費用攤不到任</p><p class="ql-block">何業(yè)主身上，或者有22～26%的收益分配不出去。正確的表述應(yīng)當(dāng)是：“按照</p><p class="ql-block">每個業(yè)主專有部分面積占全體業(yè)主專有部分總面積的比例確定。”</p>