<p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">第五部分 深化農(nóng)村改革（二）</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">二、農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)化改革怎么走</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">深化農(nóng)村改革的重點(diǎn)，在于實(shí)現(xiàn)以人民為中心的發(fā)展理念，最根本的一點(diǎn)在于深化以土地為核心的政策體系和利益機(jī)制的改革，農(nóng)村土地資源的優(yōu)化提升，特別是農(nóng)用地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“三塊地”的改革一直以來都是深化農(nóng)村改革需要重點(diǎn)探索的領(lǐng)域，也是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵一招。2020年1月起，新修訂的土地管理法正式實(shí)施，明確推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和宅基地制度的改革既是實(shí)踐領(lǐng)域最值得關(guān)注和深入研究的問題，也是事關(guān)農(nóng)民切身利益必須慎重探索的時(shí)代課題。這里重點(diǎn)介紹四川省瀘縣的“以余定轉(zhuǎn)”農(nóng)村宅基地指標(biāo)交易工作法、江西省鷹潭市余江區(qū)的“三嚴(yán)三明”農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌利用工作法。</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">（三十八）“以余定轉(zhuǎn)”農(nóng)村宅基地指標(biāo)交易工作法</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">農(nóng)村宅基地制度改革是農(nóng)村建設(shè)用地改革的重要方面，直接入市交易還存在制約條件，但各地實(shí)踐中對(duì)宅基地在保障實(shí)際居住需求的前提下，允許退出節(jié)約指標(biāo)，以退出指標(biāo)的多少確定可以轉(zhuǎn)移使用和流轉(zhuǎn)交易的指標(biāo)，已經(jīng)取得了明顯的實(shí)踐成效。“以余定轉(zhuǎn)”這種工作法是四川省瀘縣實(shí)踐總結(jié)形成的，其核心理念是堅(jiān)持以產(chǎn)權(quán)明晰為基礎(chǔ)、戶有所居為前提、產(chǎn)權(quán)活化為重點(diǎn)、規(guī)范管理為核心，在確保耕地總量不減少、建設(shè)用地有保障的前提下，將節(jié)余指標(biāo)轉(zhuǎn)化為入市指標(biāo)，進(jìn)而統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革。具體做法如下：</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">節(jié)余指標(biāo)即作為交易或調(diào)整入市指標(biāo)。針對(duì)農(nóng)村人口外流、宅基地閑置等問題，通過退出復(fù)墾后，開展綜合整治、指標(biāo)置換，形成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)以交易或調(diào)整方式實(shí)現(xiàn)入市交易的目的。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">入市與農(nóng)民增收相結(jié)合。在優(yōu)先滿足本地發(fā)展需求的前提下，農(nóng)村宅基地退出復(fù)墾節(jié)余指標(biāo)在縣域范圍內(nèi)調(diào)整使用，能夠保障區(qū)域內(nèi)建設(shè)發(fā)展的需求，為二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了用地支撐，農(nóng)戶宅基地價(jià)值得到體現(xiàn)，農(nóng)民通過承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、參與工程建設(shè)以及就近務(wù)工就業(yè)，增加農(nóng)民收入。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">這種工作法的特點(diǎn)是將農(nóng)民居住需求節(jié)余出來的宅基地，在符合統(tǒng)籌條件的情況下，轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地指標(biāo)，通過允許在全縣范圍內(nèi)調(diào)整使用或交易，實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地指標(biāo)的高效利用和農(nóng)民權(quán)益的直接轉(zhuǎn)化，在改革創(chuàng)新中實(shí)現(xiàn)了各權(quán)益主體的共贏。</b></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">【案例鏈接】</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">四川省瀘縣農(nóng)村宅基地制度改革實(shí)踐</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">瀘縣是川東南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣和四川省的農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)，農(nóng)作物總播種面積達(dá)到11.0萬公頃，戶籍人口107.3萬人。瀘縣實(shí)行以人為單位的宅基地取得制度，采取定人定面積，即村民申請(qǐng)使用宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土部門按照人口核定村民無償取得宅基地的法定面積是：生活居住占地面積30平方米／人，其他集體建設(shè)用地20平方米／人。實(shí)行“法定無償、節(jié)約有獎(jiǎng)、超占有償、退出補(bǔ)償、跨區(qū)有償”的制度。村民新建住宅，在規(guī)定的宅基地使用面積內(nèi)有節(jié)余的，按村民自治原則，給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。在確保戶有所居的前提下，鼓勵(lì)村民自愿有償退出宅基地。實(shí)行允許跨區(qū)域使用的宅基地配置制度，縣域內(nèi)農(nóng)村村民跨區(qū)域建房使用宅基地，必須是被占地單位有節(jié)余宅基地指標(biāo)，并經(jīng)被占地的村民小組2/3的戶代表或被占地單位同意后，經(jīng)村民委員會(huì)審查，才能實(shí)行有償使用。村民合法住房允許在縣域內(nèi)出售，但出讓后不得重新申請(qǐng)宅基地。農(nóng)村宅基地有償退出范圍適用于農(nóng)民空閑宅基地，或房屋坍塌、拆除未恢復(fù)使用的宅基地，以及已在異地居住或扶貧、避險(xiǎn)、生態(tài)綠化等自愿搬遷的農(nóng)村宅基地。如自愿將戶籍落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村居民，可享受非戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶政策，允許宅基地在本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。宅基地實(shí)行總量分級(jí)控制，縣政府管控各鎮(zhèn)（街道）宅基地總量，各鎮(zhèn)（街道）管控本轄區(qū)內(nèi)各村的宅基地總量，各村管控本轄區(qū)內(nèi)各村民小組的宅基地總量。指標(biāo)總量不足時(shí)，可在縣域內(nèi)有償調(diào)劑。宅基地退出結(jié)余指標(biāo)集中使用，但明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。</b></p> <p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">（三十九）“三嚴(yán)三明”農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌利用工作法</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">近年來，按照黨中央全面深化農(nóng)村改革的要求和部署，各農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)大膽探索，取得了豐碩成果。農(nóng)村宅基地制度改革的核心在于幫助農(nóng)民實(shí)現(xiàn)權(quán)益變現(xiàn)，試點(diǎn)目標(biāo)是完善農(nóng)村宅基地權(quán)益保障和取得方式、完善宅基地管理制度，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制。江西省鷹潭市余江區(qū)經(jīng)過兩年多的農(nóng)村宅基地制度改革實(shí)踐，形成了行之有效的“三嚴(yán)三明”工作法，“三嚴(yán)”是嚴(yán)格控制一戶一宅的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審核一戶多宅和超面積的情況，嚴(yán)格控制宅基地用地粗放等問題；“三明”是明確宅基地退出制度、明確有償使用制度、明確宅基地分配制度等“三大制度”必須要陽光公平執(zhí)行，從而實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村宅基地住有所居、地有所用、用有所得，也為其他地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村宅基地改革提供了參考借鑒。這一做法的主要內(nèi)容包括：</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">建立宅基地退出制度。農(nóng)戶向村民理事會(huì)提出退出申請(qǐng)，村委會(huì)按照一定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付退出宅基地補(bǔ)償款。各村可根據(jù)本村實(shí)際，經(jīng)村民理事會(huì)商討確定住房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)鼓勵(lì)措施，探索以“空間換時(shí)間”的土地配置模式，即，退出全部宅基地的農(nóng)戶，15年后仍可重新獲得村莊宅基地權(quán)利；考慮到部分農(nóng)戶后代分家立戶需求，一戶多宅或超出面積的農(nóng)戶有償退出宅基地，在農(nóng)戶兒子達(dá)到分戶年齡時(shí)，享有優(yōu)先在村莊中申請(qǐng)宅基地建房的權(quán)利。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">建立宅基地有償使用制度。主要是建立階梯式有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和多樣化的交費(fèi)方式，建立對(duì)不按時(shí)繳納農(nóng)戶的懲戒機(jī)制。實(shí)行責(zé)任連帶，對(duì)于拒不交納的農(nóng)戶，除了收取滯納金、不予分配本集體收益外，子孫分戶建房也會(huì)受到影響；實(shí)行信用掛鉤，將有償使用費(fèi)交納情況作為評(píng)選“信用農(nóng)戶”的重要指標(biāo)；實(shí)行張榜公示，已交納的進(jìn)行“紅榜”公示給予表揚(yáng)，拒不交納的進(jìn)行“白榜”公示給予通報(bào)。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">建立宅基地競(jìng)價(jià)分配制度。嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”的宅基地分配要求，設(shè)定競(jìng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本村宅基地儲(chǔ)備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等成本，確定地塊底價(jià)。涉及新增宅基地的必須擇位競(jìng)價(jià)，擇位競(jìng)價(jià)方式為“三確定一公示一競(jìng)拍”，即由村民事務(wù)理事會(huì)確定地段分類、面積、底價(jià)并張榜公示，并組織村民競(jìng)拍。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">這種工作法的特點(diǎn)是在探索突破政策限制的前提下，以公平為原則，兼顧全體農(nóng)民的利益公平，為村民提供了宅基地有償退出、有償使用等多種選擇，提高了農(nóng)民的節(jié)約用地、有償用地意識(shí)，也保障了農(nóng)民用地公平性；將征收的有償使用費(fèi)、擇位競(jìng)價(jià)費(fèi)等統(tǒng)籌用于退出補(bǔ)償、鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)了各項(xiàng)改革間的聯(lián)動(dòng)，降低了改革成本；充分發(fā)揮村民理事會(huì)在組織發(fā)動(dòng)群眾、協(xié)調(diào)平衡多元利益等方面的獨(dú)特作用，讓農(nóng)民參與改革決策，保障了改革方案順民心、合民意、貼民利，降低了改革阻力。</b></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">【案例鏈接】 </b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">江西省鷹潭市余江區(qū)農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌利用改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">作為全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)縣區(qū)，余江區(qū)圍繞宅基地制度改革目標(biāo)，堅(jiān)持公平導(dǎo)向、統(tǒng)籌導(dǎo)向和效能導(dǎo)向，確立的949個(gè)試點(diǎn)村宅基地制度改革完成率達(dá)到98％。余江區(qū)宅基地制度改革試點(diǎn)探索了新辦法、新機(jī)制，帶來了新效能。改革以來，余江區(qū)按照城鄉(xiāng)一體化建設(shè)總要求，通過統(tǒng)籌改革推行“多規(guī)合一”，先后出資2000多萬元，為全區(qū)113個(gè)行政村編制了行政村總體規(guī)劃，并編制了自然村規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃村村全覆蓋。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">余江區(qū)宅基地制度改革效能正在化為鄉(xiāng)村振興的重要?jiǎng)恿?，公共服?wù)在村莊延伸，村民獲得感更加強(qiáng)烈。以宅基地制度改革試點(diǎn)為抓手，推進(jìn)鄉(xiāng)村公共服務(wù)均等化，村莊外在美，內(nèi)在也美，村民環(huán)境獲得感豐滿。宅基地權(quán)益盤活流轉(zhuǎn)，通過有償使用、有償退出、流轉(zhuǎn)、出租、增減掛鉤、農(nóng)房抵押貸款，宅基地資產(chǎn)得到盤活利用，鄉(xiāng)村沉睡資產(chǎn)要素得到激活，農(nóng)民收入有所增加。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">余江區(qū)先后退出宅基地共41180宗、面積4946畝，村集體收回的宅基地可滿足未來10-15年村民建房需求。在保障村民宅基地使用的前提下，通過“增減掛鉤”復(fù)墾1258畝，流轉(zhuǎn)宅基地1132宗，面積14.72公頃。另外，收取有償使用費(fèi)1144萬元，發(fā)放農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款5251萬元。擇位競(jìng)價(jià)宅基地32宗，面積5100平方米；大部分村莊儲(chǔ)存了10-15年的農(nóng)房建設(shè)用地，有效保障了農(nóng)民的建房需求。宅基地制度改革給農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展帶來了活力，農(nóng)民實(shí)際收入不斷增長(zhǎng)，推進(jìn)了農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)代化、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化、公共服務(wù)均等化、村莊面貌亮麗化、轉(zhuǎn)移人口市民化、村莊治理規(guī)范化，農(nóng)村宅基地制度改革成為推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重要推動(dòng)力。</b></p>