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《我不是藥神》養(yǎng)老版：“住不起的”高端老年公寓

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合 智能養(yǎng)老社區(qū)

<h1>京城、資本、高端、老年公寓<br>2018年7月28日，星健Sapphire香山長(zhǎng)者公館正式對(duì)外開(kāi)放。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這已是自2012年以來(lái)北京開(kāi)業(yè)的第16家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。近年來(lái)，很多老年人抱怨：“現(xiàn)在養(yǎng)老院太貴了，根本住不起”、“我們老兩口的退休金加起來(lái)都不夠”……一時(shí)間，“高端老年公寓”、“天價(jià)養(yǎng)老院”、“五星級(jí)酒店式養(yǎng)老院”等名詞不斷出現(xiàn)在人們視野中，顛覆著普通大眾對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，而以萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、泰康、中國(guó)人壽、北控、同仁堂等為代表的知名企業(yè)先后投入到高端養(yǎng)老市場(chǎng)，更將養(yǎng)老這個(gè)夕陽(yáng)中的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)推向輿論的風(fēng)口浪尖。<br>　　就在前不久，一篇題為《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)三年漲價(jià)近40%，養(yǎng)老難題如何破？》的文章又引起了新一輪的討論：高端老年公寓到底有多高端？除了硬件，服務(wù)是否也配得上高端？動(dòng)輒每月上萬(wàn)的收費(fèi)是否合理？在高昂的投入、房租和人工成本下，這些高端老年公寓是否能盈利……<br>　　帶著這些疑問(wèn)，記者深入走訪了位于北京城區(qū)的幾家高端老年公寓，并拜訪了養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)、專家、學(xué)者，希望能找到一些脈絡(luò)。<br>一、高端的絕不僅僅是硬件，更有全方位的服務(wù)<br>記者先后走訪了3家高端老年公寓，分別是：位于西南三環(huán)的新華家園蓮花池尊享長(zhǎng)者公寓、位于西南四環(huán)外的椿萱茂(青塔)老年公寓、以及位于絕對(duì)市中心南二環(huán)內(nèi)，即將開(kāi)業(yè)的首厚康健康養(yǎng)社區(qū)。<br>　　深入走訪才發(fā)現(xiàn)，這3家老年公寓原來(lái)都“大有來(lái)頭”，新華家園是新華人壽保險(xiǎn)(上市公司)旗下的第1家高端老年公寓；椿萱茂是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(上市公司)旗下的高端養(yǎng)老品牌，青塔是北京的第3個(gè)老年公寓；首厚康健是市屬國(guó)企首旅集團(tuán)、厚樸投資(亞洲頂級(jí)私募基金)、以及中國(guó)健康養(yǎng)老集團(tuán)(央企)聯(lián)合成立的高端養(yǎng)老品牌。<br>　　走進(jìn)這3家老年公寓，筆者對(duì)養(yǎng)老院的認(rèn)識(shí)完全被顛覆：奢華卻又溫馨的裝修風(fēng)格、星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的房間、以及豐富的公共配套功能區(qū)(醫(yī)務(wù)室、咖啡廳、電影院、酒店式餐廳、棋牌室、閱讀室、書(shū)畫(huà)室、空中花園、手工區(qū)、理發(fā)室、國(guó)外進(jìn)口的專業(yè)護(hù)理設(shè)備……)<br>　　除了高端的硬件，最吸引筆者的還是這些項(xiàng)目先進(jìn)的服務(wù)理念，以及全方位、專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)。它們會(huì)強(qiáng)調(diào)“讓老人自主、快樂(lè)的生活，而非一味享受被動(dòng)式的照顧”、“開(kāi)始老人新的健康生活方式”、“無(wú)微不至、家人一樣的關(guān)懷”。在服務(wù)體系打造上，如椿萱茂的“樂(lè)享365服務(wù)體系”、首厚康健的“全齡開(kāi)放式”社區(qū)服務(wù)體系等，都已完全擺脫了單純的“養(yǎng)老”、“照顧”概念。此外，首厚康健還引入了日本排名NO.1的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌日醫(yī)學(xué)館(擁有50年歷史，在日本每月約為14萬(wàn)名客戶提供服務(wù)，護(hù)理失能、失智老人是其特長(zhǎng)</h1> <h1><font color="#39b54a">二、即使收費(fèi)過(guò)萬(wàn)，也依然擺脫不了運(yùn)營(yíng)賠錢(qián)的現(xiàn)狀</font><br>這3家老年公寓收費(fèi)都過(guò)萬(wàn)，根據(jù)選擇的房型、以及入住老人身體狀況的不同，分為：自理、失能、失智，其中失能、失智還會(huì)再細(xì)分不同等級(jí)，收費(fèi)區(qū)間在每月1萬(wàn)至2.5萬(wàn)，包含床位費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、餐費(fèi)，另外還需要一次**納押金、安置費(fèi)等費(fèi)用。<br>　　每月1萬(wàn)+的收費(fèi)確實(shí)不便宜，那么這些項(xiàng)目是否盈利呢？筆者帶著這樣的疑問(wèn)拜訪了多位為業(yè)內(nèi)專家，結(jié)果大跌眼鏡：如果按照市場(chǎng)化的方式算賬，目前北京幾乎沒(méi)有一家高端老年公寓可以實(shí)現(xiàn)盈利，即使入住率100%的項(xiàng)目，也很難實(shí)現(xiàn)盈利。<br>　　以其中一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例，社區(qū)內(nèi)建筑面積2萬(wàn)平米，其中公攤面積(包括老人活動(dòng)空間、無(wú)障礙通道等)占比40%，規(guī)劃共容納300戶(約400人)，每戶建筑面積40平米。我們?cè)谌胱÷?00%(的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本測(cè)算，租金成本3.5元/㎡/天，平攤到每戶為7000元/月；人力成本方面，300戶的養(yǎng)老院至少配以90人的管理團(tuán)隊(duì)(包括一線服務(wù)人員55人、行政和財(cái)務(wù)人員各5人、餐飲工作和保潔人員各10人、管理層5人)，在公司承擔(dān)五險(xiǎn)一金的情況下，所有工作人員稅前工資平均大約6000元/月，平攤到住戶每人為1800元/月；折舊攤銷(xiāo)費(fèi)用方面，假設(shè)固定資產(chǎn)投入6000元/平米，按照15年折舊年限，社區(qū)整體的折舊攤銷(xiāo)費(fèi)用為67萬(wàn)/月，平攤到每戶為2667元/月；日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支(能源及物業(yè)費(fèi)等)方面，若以20元/平米/月計(jì)算，平攤到每戶的成本為1333元/戶。這四個(gè)方面的成本加總已經(jīng)達(dá)到12800元。<br>“如果不是背靠大企業(yè)，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，這些高端老年公寓很難生存，客觀來(lái)說(shuō)，這些公寓所提供的硬件和服務(wù)成本高于它們對(duì)住戶每月1萬(wàn)多的收費(fèi)，但是目前高端養(yǎng)老市場(chǎng)還處在培育期，這些企業(yè)也是在布局階段?！辈恢挂晃粯I(yè)內(nèi)專家表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。</h1> <h1><font color="#39b54a">三、戰(zhàn)略布局，更看好未來(lái)養(yǎng)老市場(chǎng)的萬(wàn)億規(guī)模</font><br>既然不盈利，這些高端老年公寓為何還不斷出現(xiàn)，甚至已經(jīng)開(kāi)始逐漸快速擴(kuò)張，逐漸形成規(guī)模化、連鎖化。<br>“雖然目前不盈利，但這個(gè)階段的首要任務(wù)是打造高端養(yǎng)老品牌、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)”、“核心位置的養(yǎng)老項(xiàng)目極具稀缺性，這個(gè)項(xiàng)目資源的卡位至關(guān)重要”、“目前已經(jīng)有大批資本進(jìn)入養(yǎng)老，如果等到市場(chǎng)真正爆發(fā)的時(shí)候，已經(jīng)很難再分一杯羹”、“養(yǎng)老是中國(guó)下一個(gè)真正的風(fēng)口，幾萬(wàn)億，幾十萬(wàn)億的市場(chǎng)空間，一定會(huì)誕生多家上市公司”……專家的這些觀點(diǎn)從側(cè)面也印證了養(yǎng)老市場(chǎng)的火爆，雖尚不盈利，但在戰(zhàn)略層面，已刻不容緩。<br>四、積極意義：“這些高端老年公寓引領(lǐng)了養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)升級(jí)”<br>就像電影《我不是藥神》中說(shuō)提出的觀點(diǎn)：如果不給醫(yī)藥企業(yè)利潤(rùn)空間，或許就沒(méi)有企業(yè)承擔(dān)巨大的成本和風(fēng)險(xiǎn)去研發(fā)新藥，最終受苦的還是病人。<br>　　回歸到養(yǎng)老層面，專家也多次提到的：“我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)長(zhǎng)期由低端的養(yǎng)老院、福利院提供，除了低質(zhì)量、缺乏安全感的服務(wù)以外，更出現(xiàn)了虐待老人的現(xiàn)象，引起了社會(huì)的極大關(guān)注。而高端老年公寓的出現(xiàn)，不僅引領(lǐng)了養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)升級(jí)，更在推動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)觀念、培養(yǎng)專業(yè)人才等方面起到了不可或缺的積極意義</h1> <h1><font color="#39b54a">五、如何為父母選擇一家性價(jià)比高的老年公寓</font><br>最后，回到客戶視角，這么多高端老年公寓，到底哪一家最適合自己，哪一家性價(jià)比最高，如何判斷一家老年公寓的好壞？筆者也就這些老人、家屬關(guān)切的問(wèn)題一并請(qǐng)教了專家，并把自己走訪的這3家項(xiàng)目請(qǐng)專家從專業(yè)角度給出建議。<br>“從專業(yè)角度，我建議客戶還是根據(jù)自己所住的位置、身體、經(jīng)濟(jì)情況，選擇適合的老年公寓。我建議可以從以下6個(gè)維度去判斷：區(qū)位(周邊醫(yī)療、交通、生活配套)、裝修檔次、公共空間功能配套、老人房間品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)以及價(jià)格，通常來(lái)說(shuō)，區(qū)位是影響老年公寓最重要的因素，位置越好的項(xiàng)目，周邊醫(yī)療、交通、配套資源越豐富。”專家如是說(shuō)道。<br>“首厚康健在這3個(gè)項(xiàng)目中，區(qū)位價(jià)值十分明顯，凸顯依托國(guó)企存量資產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，最近推出的押金年化收益5%的會(huì)員模式在金融從業(yè)的成年子女中引起追捧，期待它在開(kāi)業(yè)后表現(xiàn)出優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)”。<br>經(jīng)過(guò)這一輪深度調(diào)研，筆者對(duì)高端老年公寓有了全新的認(rèn)識(shí)：隨著中國(guó)各個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的到來(lái)，符合老人需求的高端產(chǎn)品和服務(wù)也會(huì)更加得到市場(chǎng)的認(rèn)可。而在北京疏解騰退的大環(huán)境下，臨近親朋好友、臨近三甲醫(yī)院、臨近成熟社區(qū)的高端養(yǎng)老設(shè)施資源將愈漸稀缺。據(jù)了解，目前北京恭和苑、和熹會(huì)、和悅家等月收費(fèi)1.5萬(wàn)元以上的高端老年公寓已經(jīng)一床難求。無(wú)論是為了父母，還是為了今后的自己，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都值得投資。<br><br>了解更多請(qǐng)掃二維碼聯(lián)系電話賀主任：13711481667<br> <br>如</h1> <h1>為此，當(dāng)下廣州市“泰成逸園”便流行起來(lái)了！“泰成逸園”打造的是一家五星級(jí)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，值得去考察。</h1> <h1>預(yù)約參觀熱線:13798175863<br>聯(lián)系人:董顧問(wèn)</h1>