<p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> <span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);">近一年的看房，學到了不少東西。</span></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 17年11月初我的老同事+電大老同學+朋友家在安寧市太平新城昆華苑的一套245平米的疊加別墅98萬元要出手，我一算不到四千元一平米，昆明主城區(qū)已漲到一萬多了。馬上叫上兒子和一位老同事鄰居一起去看房。離西山碧雞隧道口出去只有9公里，對面有砂之船購物中心，可以先給兒子結(jié)婚用，旁邊有新昆華醫(yī)院，以后換給我們養(yǎng)老。到昆華苑小區(qū)門口找中介拿鑰匙自己去看，是09年建設(shè)的二手房，3躍4層，簡單裝修，5室4衛(wèi)3廳+兩個大露臺+三個陽臺，南北通透，陽光燦爛，兒子一看就喜歡上?；貋淼穆飞衔揖娃D(zhuǎn)了10萬意向金給老同學，早上聽她說有一人有意向買。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 安寧的房子要做權(quán)籍調(diào)查，一個月后才能過戶，她又急著用錢買東二環(huán)的房子，我說：“沒事，錢我先轉(zhuǎn)給你用，房子我也不急住”。結(jié)果她硬是要我去公證處簽個合同（我把你當好朋友提前把全款給你，都沒讓你簽什么合同，你卻還不如客戶給予我的信任，有點失望）。她把那10萬元意向金寫成定金，過戶價也不按二手房評估價，報低點幫我省點稅費，每個條款都是她念給公證員寫，全是用來約束我的，我提的要求一句沒寫進去。</span></h3><h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 因雙方配偶沒時間去簽字，合同帶回家我越看心里越不爽，感覺是不花錢搶她房子一樣。還說今年的物管費近四千元她已交了，有發(fā)票的，言之意下還要找我報銷不成？我心想98萬提前一個月給你，利息也差不多吧？晚上我在微信上說：“合同加上一條，若一個月后過不了戶，一周內(nèi)要如數(shù)退還這98萬元。我也擔心若房子不能過戶，但錢你已經(jīng)用了，若一時還不了，超過一周后的時間要按支付寶利率計息”。結(jié)果她發(fā)火了：“你好意思還講利息？你到底買不買？” 我說：“若過不了戶，又不如期還款才計算利息的，你不同意那就過戶時再支付尾款88萬? ”她說不賣給我了。我說：“好吧！買了心里不爽的話，再想要也算了吧！不是買白菜?！彼兀骸澳悴毁I是違約，10萬元定金不退。”我回：“是你不賣的，再說合同也還沒簽字，無效”。</span></h3><h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 之后退這10萬讓我到銀行當面付，寫收據(jù)。再也不想見她，讓老公去辦。這樣的朋友也別做了。</span><br></h3> <h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 年底我們又去昆華苑找中介看其他房源，看好一套3躍4層309平米的毛壞房，帶一個24平米的地面車庫，可以當小區(qū)內(nèi)的商鋪，全款付總價130萬元+中介費2萬+過戶稅費3.5萬元包干?？鄢噹?，房子單價3780元，太劃算了，只是西山那邊三分之一的價，并且比之前那套理想。 1月中旬等女兒放假回來一起再去看后，交了一萬元意向金，約定在春節(jié)前過戶。幾天后在深圳的房東主動聯(lián)系我，證實我不是中介的托，確實是買主，才放心把房產(chǎn)證等資料復(fù)印件快遞過來給中介辦權(quán)籍調(diào)查。我們聊了一些情況，知道有幾個地方我被中介忽悠了：報價多了兩萬、車庫少了3平米、房東滿五唯一無個稅等，房東當時說“其實我們可以繞開中介，只是我們都不是這種人。”我也說“是的，沒必要！該人家賺的錢?！?amp;nbsp;</span></h3><h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 做完權(quán)籍調(diào)查，到3月1日中介通知可以過戶了，但中介費要加6000元，我一下生氣了：稅費都多算了一萬多給你，車庫少了3平米，之前網(wǎng)上報價130萬可以貸款?，F(xiàn)在變成全款付，給我報的132萬（之后講下來2萬），還要失信加價？ 加上昆十條出臺，又怕以后每年征收房產(chǎn)稅，和家人商量干脆不買了。我和房東說后，她說：“不行的話你先退了意向金，我們直接交易，這個中介從開始我就覺得有問題，大不了重新做權(quán)籍調(diào)查”。等我退了意向金，房東不說話了。我沒注意到近三個月房價猛漲，遇到有人出高價了吧！之前我看過房東和中介簽的委托合同，多賣的錢可以6、4分成，中了中介的圈套了。我相信房東不是這樣的人，她想急于賣房，中介又能多賣，換了誰都會為自己考慮的。</span><br></h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 之后看房產(chǎn)稅不是那么好執(zhí)行的，房價一天一個價，又著急了。三個月中看過附近的假日城市、西城時代等，且都交了意向金。又看了一年前我就看過的恒大名都，兒子是第一次來看房，現(xiàn)在只有兩室的朝向好，他喜歡要買，并說以后可以給妹妹當閨女房。我還是傾向拍滇池邊的二手房，猶豫不決時和置業(yè)顧問說了想法，他說若拍到可以來退房（交房前都行），也問過不影響他的提成。當天就用老公的名字簽了購房合同，一個是為了提取住房公積金（此樓盤不接受住房公積金貸款，商貸不劃算），一個是不能占用兒子首套買大房子的名額，全款分四次在三個月內(nèi)付清。 </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 出來我和老公就有點后悔了，精裝1.2萬確實不貴，但94平就有20平的公攤，房子太小了，而且三年后才交房。幾天后通知網(wǎng)簽，交了首付二十多萬，一周后提取了幾十萬的住房公積金。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 同時又報名參加了兩次淘寶司法拍賣競價，6月下旬拍高新區(qū)桂鑫園165平米，競價到153萬放棄了，據(jù)說稅費有11萬元。7月初拍到了滇池邊（一個月前關(guān)注的）躍層大戶型房子，等女兒放假回來去看了恒大名都的小房子，決定還是退了。置業(yè)顧問說要扣1·5%給中介，我們是自己來的，正好沒人搭理，問路時是主管帶我們看的樣板房。法律顧問帶我們到法院簽合同走個流程，才知道是主管想吃這1·5%，她叫這主管趕緊轉(zhuǎn)給我，否則我們不簽字辦不了。下午又到澤惠園辦手續(xù)。5個月后首付款如數(shù)退回，損失了近5000元利息，好在把幾十萬的公積金提取出來了（沒讓退回，無意套取的）。</span><br></h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;">下面詳細說說法拍前后的經(jīng)歷：</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 參加司法拍賣，一個月前就要尋找、了解、設(shè)置關(guān)注，開拍前一天會收到短信和旺旺消息，從網(wǎng)銀交起拍價兩成的保證金（悔拍不退）。我們看上的是滇池邊5躍6樓232平米帶7樓110平米屋頂花園的房子，起拍價175萬, 是競價到226.2萬拿到的，超出能貸款的心里價位6.2萬元。公證處的人和拍賣的機構(gòu)打聯(lián)手抬價，每次加價是2000元，有一個人幾次都加4.8萬、5萬、9.8萬，幾分鐘就拉到評估價205萬。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> 之前公證處說可以幫辦首套房貸的，讓我提前交了兒子的工資流水等資料，說先交銀行審核，還問我們的心理價位是多少？我們不愿說，他就說心里價位低是拿不到的，就不想幫我們?nèi)ャy行辦貸款了。我只好說：“你們抓緊辦，我們盡量拍吧！”（吃虧就在這句話，所以他們一再抬價）。他讓我先拍，貸款她們在辦（其實根本沒交銀行）。已競價到226萬元我打電話問公證處的負責人時，他還提醒我：“5分鐘快超時了你們就拿不到房子了”！我說：“我看著電腦的、會加價的”。這時才告知資料太少，貸款辦不下來。我說頭天為什么不說？不是說有什么問題會告訴我的嘛？那貸不了款已超過預(yù)期26.2萬了，那就不再加價了。電話沒打完，對手就沒加價了。太奇巧了，之前是我加完價他立馬就加，我都要等最后1分鐘才加價。</span><br></h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 拍完要求法官帶我們?nèi)タ捶亢笤俳晃部?，因之前預(yù)約了并沒人通知去看樣。約了第二天去看后裝修還比網(wǎng)上圖片新，兒子還自我安慰：多出的32萬就當裝修費吧！10天內(nèi)付清全款后，法官把鑰匙交給我們說：“你們可以入住了，等我們辦完會通知你們來拿資料去過戶”。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 之后又跑了法院4次，主要是等了半個月沒給消息。每次都去法院等到下班都未必能找到辦案的法官，坐機沒人接，手機是不會外傳的，目的是去催他們盡快辦。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 在繳清款50天后拿到過戶材料可以辦過戶了，知道是滿五唯一住房，又去找法官要了被執(zhí)行人（房東）的電話。去房管局查了他名下是唯一，但還要查配偶和未成年子女名下是否有房產(chǎn)。之后打多次電話房東不接，發(fā)了幾個短信也不回，每天早晚我堅持發(fā)短信，把整個拍賣過程、情況都告訴他，成交價超出起拍價50多萬也算他賣了個好價錢，若能免稅可以給他重酬之類。他終于回話了，問我們怎么會拍到這么高？他只差銀行175萬，溢價的錢不會算他的（難怪拍賣機構(gòu)拉抬價呢），他是單身，出差在外，等回來再聯(lián)系我。有希望免稅了當然很高興。<br></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 為了省下這5萬塊錢（扣除酬勞外），折騰了半個月。之前地稅的工作人員說我們拍得太高了，但不趕緊過戶太冒險，房子解除質(zhì)押后萬一被別的銀行查封就麻煩了。當時我回答道：滿五唯一可以免對方個稅為什么要買方承擔？這種不分房子情況統(tǒng)一征收3%本身就不合理，現(xiàn)在稅收政策越來越親民，這條款就該修改。3%合6.7萬多的稅，是我兩年的退休工資了。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 我又再次跑春雨路房管局地稅窗口咨詢要對方的什么證件和材料？本人不出面可行？答復(fù)：若本人實在不能露面，要帶對方戶口本、身份證、離婚證、本人申明目前單身、簽字、按手印、日期。</h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);"> </span><span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);"> </span>隔兩天我又在微信上問房東回來沒？又過了一周他才回復(fù)說：想反訴銀行，收回被查封的唯一住房，他幾年前花了近80萬元裝修和布置家具，水晶燈都三萬元一個，還有些名人字畫都沒通知他回去拿。但我拍到之后是空房子，并沒有法拍圖片上有家具、洗漱臺、熱水器、窗簾等（競拍公告上一句：不含可移動家電家具，就能拆的都被拆走清場了），更沒有什么名人字畫。我把第一次進去照的視頻發(fā)給他看，他氣憤地說：肯定是被拍賣中介弄走了。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);"> 過了兩天他終于委托他的朋友帶證件過來配合過戶了。上午在馬街春雨路房管局檔案室辦完查詢并打印出證明資料（對方唯一、是否解封，買方首套），到地稅窗口繳稅（未婚寫申明）。</span></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"><br></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);"> </span></h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 滿五唯一免了法拍房個人所得稅3%（給了房東1/4酬勞），只交了買方首套房超過90平米1.5%的稅。下午到日新路澤惠園昆明市房產(chǎn)交易中心交資料，查土地使用權(quán)信息（之前沒分割）、查法院是否已送達此案通知，填兩張表。當天一起把土地使用權(quán)證也辦了，兩證合一。一周后帶80元錢去領(lǐng)到不動產(chǎn)登記證。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"><span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);"> 全部辦完剛好一萬元一平米，這是04年初建的6層高二手房，東南一西北通透，東南向的書房能看到西山睡美人，西邊能看到草海水域，樓頂分成木屋頂、玻璃頂、彩鋼瓦頂三個部分已搭建好，安裝下玻璃和燈具，可以上去品品茶、看書發(fā)呆、打乒乓球、打牌、燒烤、種花種菜等當休閑娛樂場所，就當超出一拍32·4萬元多買了這樓頂花園吧！</span></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 慢慢買房路終于在“昆明樓市”及樓粉的感招下完成了！</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> <span style="-webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961);">總結(jié)一下買法拍房的注意事項：對競拍標的所在小區(qū)熟悉，我們半年前就找中介看過附近這幾個小區(qū)二手房。網(wǎng)上設(shè)置關(guān)注后又找另一中介想看下同戶型房屋結(jié)構(gòu)，中介正好帶我們看的是這套法拍房的樓頂花園（競拍公告上沒說帶屋頂花園，也是因為這驚喜，超過200萬的心理價位后兒子一再說加價，其他人不知道有這屋頂花園，我是越加越心慌，因為只湊、借到200萬）。 房子進不去中介讓我們看圖片，我只好說穿：“這不是法拍房嗎？你們怎么還能賣？” 他自找臺階下：我們幫你們拍嘛！我回：“這就不用了，我們已報名參拍設(shè)置了關(guān)注，你看我手機上，這種房子就不會通過你們了。你還是介紹其他（我指著對面四、五套毛壞房）沒糾紛的房子吧！” 他說沒房源，前幾天賣了一套已漲到1.15萬元一平了。我們只有選法拍房了。</span></h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> 事先做到心中有數(shù)，設(shè)好最高競價，一定要把至少4.5%的稅費算進去，有的高達11-25%，在子女名下屬繼承，稅最高。留有余地，若沒人競價可以撿漏20-30%，否則就是填坑。是否滿二年或滿五年從公告的產(chǎn)權(quán)證上可以看出，不是唯一住房也可從公告上評估報告中分析出，但唯一不容易確定。拍到后按被執(zhí)行人身份證上住址（不同法院拍賣房住址時）可以到派出所查是否在他名下，不會告訴你房主是誰，但會告訴你房主是不是被執(zhí)行人。</h3><p style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-tap-highlight-color: rgba(26, 26, 26, 0.301961); -webkit-text-size-adjust: auto;"> </h3> <h3><span style="font-family: -webkit-standard; white-space: normal; -webkit-text-size-adjust: auto;"> ，法拍房風險大，欠幾年物管費、水電氣費等也要查清，一定要充分了解，做充功課再參拍，無人報名才能撿漏，一旦多人報名不如放棄，否則還是別碰法院拍賣房。</span><br></h3>