<h1 style="text-align: center;"><b style=""><font color="#010101">天晴健康產(chǎn)業(yè)二期項(xiàng)目分析報(bào)告</font></b></h1><h3><font color="#010101"><b><br></b></font></h3><h3><font color="#010101"><b><br></b></font></h3><h3><b style=""><font color="#010101">摘要：</font></b></h3><h3><font color="#010101"> 欒川天晴醫(yī)院及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜合體，位于世界十大鄉(xiāng)村度假勝地欒川縣城東新區(qū)，正中心點(diǎn)，依君山傍伊水。天晴因?yàn)榈靥帣璐?，故利用大環(huán)境的先天優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)和已有成熟醫(yī)院配套的后天賣點(diǎn)，擬面向全國開展最精致和富有特色的康養(yǎng)服務(wù)。一期工程已建成運(yùn)營，由天晴醫(yī)院、甲天中醫(yī)館、天晴頤園老年公寓、欒川縣居家養(yǎng)老服務(wù)中心、天晴醫(yī)康養(yǎng)老護(hù)理中心等項(xiàng)目構(gòu)成。二期工程因資金周轉(zhuǎn)問題陷入困境，目前二期證件及手續(xù)基本齊全待建，基礎(chǔ)部分也處理完成，現(xiàn)招商發(fā)展模式有二：其一建設(shè)天晴養(yǎng)老中心（天晴養(yǎng)老護(hù)理院）；其二改投資養(yǎng)老地產(chǎn)。因此處得天獨(dú)厚的地理環(huán)境條件、欒川旅游業(yè)的快速發(fā)展、國家對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)的大力支持和配套的醫(yī)療康養(yǎng)旅居度假四合一模式，均對(duì)二期的開發(fā)提供了先天的優(yōu)勢(shì)。</font></h3> <h1><b><font color="#ff8a00"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">一、環(huán)境優(yōu)勢(shì)</font></b></h1><h3><font color="#010101"> 欒川天晴健康產(chǎn)業(yè)位于中國著名生態(tài)旅居勝地欒川縣城欒川新區(qū)規(guī)劃正中心點(diǎn)，欒川縣是河南省第一的旅居勝地，在全國旅游16強(qiáng)之列，全景欒川模式被列入中國旅游業(yè)研究生教材。欒川還是全國低碳旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)、首批中國旅游強(qiáng)縣，是洛陽市下轄經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣之一，也是洛陽市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的衛(wèi)星城市。</font></h3> <h3><font color="#010101">現(xiàn)下欒川旅游發(fā)展迅速，著名景點(diǎn)十余個(gè)，如北國第一洞-雞冠洞、老君山、養(yǎng)子溝、龍峪灣、重渡溝、天河大峽谷、伏牛山滑雪場(chǎng)等等，旅游宣傳覆蓋面廣至全國。這里海拔788米，是最適宜人類居住的中低山脈，森林覆蓋率高達(dá)82.4%，負(fù)離子含量平均3萬個(gè)/每立方，常年零霧霾，素有“中原肺葉”、“天然氧吧”、“洛陽后花園”的美譽(yù)。</font></h3> <h1><b><font color="#010101"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">二、位置優(yōu)勢(shì)</font></b></h1><h3><font color="#010101"> 天晴健康產(chǎn)業(yè)二期項(xiàng)目正對(duì)面即新規(guī)劃的縣委政府政協(xié)人大和人民廣場(chǎng)，僅隔伊河相望，該段伊河已被建成中國一流的水系公園，未來欒川將以天晴醫(yī)院為中心點(diǎn)東西擴(kuò)展，拉大城市框架，鸞州大道寬100米是欒川招商和旅游的第一張名片，天晴位居該大道中段，被一個(gè)4A和一個(gè)5A級(jí)景區(qū)大道圍成了金三角地塊。</font></h3> <h3><font color="#010101">天晴東鄰一墻相隔是本地規(guī)格最高的養(yǎng)老地產(chǎn)別墅及五星級(jí)酒店磐石灣，占地240畝，建筑風(fēng)格為民國風(fēng)；</font></h3> <h3><font color="#010101">北鄰度假風(fēng)情小鎮(zhèn)建筑群為新中式和田園風(fēng)；</font></h3> <h3><font color="#010101">東北側(cè)為建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，占地1000畝，面對(duì)全國一至三線城市居民售房著力打造城市居民5個(gè)小時(shí)車程的“第二家園”。</font></h3> <h1><b><font color="#ff8a00"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">三、基本概況</font></b></h1><h3><font color="#010101"> 二期規(guī)劃用地20余畝，由兩塊土地證構(gòu)成，其一在天晴醫(yī)院西側(cè)，現(xiàn)已耗資500余萬將地下一層基坑挖成，該項(xiàng)目是經(jīng)政府立項(xiàng)的2016年重點(diǎn)工程，擬建設(shè)欒川天晴養(yǎng)老中心（欒川天晴護(hù)理院）建設(shè)項(xiàng)目，約建17000平方米六層大樓，建設(shè)內(nèi)容包括養(yǎng)老公寓、康養(yǎng)旅居、綜合大樓、體檢中心、療養(yǎng)中心、地下車庫及相關(guān)配套設(shè)施；后由于資金問題，停滯至今。</font></h3><h3></h3> <h3><font color="#010101">另一在天晴醫(yī)院南側(cè)（后花園區(qū)），擬建4000平方米高端別墅區(qū)，地面平整及綠化已完成待建。</font></h3> <h1><b style=""><font color="#010101"><br></font></b></h1><h1><b style=""><font color="#010101">四、二期規(guī)劃及政策優(yōu)勢(shì)</font></b></h1><h3><font color="#010101"> 當(dāng)時(shí)為醫(yī)院前景發(fā)展考慮作天晴健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展故使用二期土地，規(guī)劃內(nèi)容也以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為主，但停滯至今?，F(xiàn)招商引資有二種方案，針對(duì)兩種方案有不同的政策支持。</font></h3> <h3><font color="#010101">一是延續(xù)之前規(guī)劃，擴(kuò)大天晴健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模，自主經(jīng)營，以康養(yǎng)旅居型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為主，國家支持及引導(dǎo)政府與企業(yè)合作協(xié)議，擴(kuò)大醫(yī)養(yǎng)服務(wù)有效供給，因洛陽市作為養(yǎng)老先進(jìn)市本地由原來每張床位3000元建筑補(bǔ)貼漲至6000元，現(xiàn)即將落地每張護(hù)理型床位3萬元的建筑補(bǔ)貼，若有800-1000張床位，補(bǔ)貼將近有3000千萬元，這是政府的政策補(bǔ)貼、政策紅利，未來全國醫(yī)養(yǎng)結(jié)合必定會(huì)有一個(gè)非常大的政策性突破的補(bǔ)貼，</font></h3> <h3><font color="#010101">包括后期運(yùn)營，隨著精準(zhǔn)扶貧工作的開展，老人康養(yǎng)的個(gè)人補(bǔ)貼也是非常之高，國家也陸續(xù)對(duì)養(yǎng)老出臺(tái)專項(xiàng)資金支持康養(yǎng)事業(yè)，前景大好；</font></h3> <h3><font color="#010101">另一方案將二期項(xiàng)目規(guī)劃為養(yǎng)老地產(chǎn)，此土地暫為劃撥土地，因劃撥土地不得進(jìn)行銀行抵押等，導(dǎo)致醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目不得銀行貸款，只能高息借貸，不利于企業(yè)發(fā)展，政府又專門針對(duì)此情況允許以協(xié)議出讓形式做養(yǎng)老地產(chǎn)，也大力支持這一做法，可整體出讓，亦可局部出讓，從而緩解此種狀況，做養(yǎng)老地產(chǎn)前期名稱以天晴養(yǎng)老中心（天晴養(yǎng)老護(hù)理院）為主，建成后可以以協(xié)議出讓形式向政府繳納費(fèi)用，原劃拔權(quán)益價(jià)已交納20.5萬元，只需再繳納每畝土地40-50萬左右，可將劃撥用地改為商業(yè)用地，即可做地產(chǎn)項(xiàng)目，因欒川近年來大力發(fā)展旅游業(yè)，開展旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，此方案亦符合政府政策方針。</font></h3> <h3><font color="#010101"> 二期土地可做康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)旅居度假，經(jīng)營盈利；也可轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)增值。</font></h3><h1><b><font color="#ff8a00"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">五、證件及手續(xù)</font></b></h1><h3><font color="#010101">1.天晴項(xiàng)目土地證（二期規(guī)劃使用兩張證）</font></h3><h3><font color="#010101">2.天晴護(hù)理院項(xiàng)目用地規(guī)劃許可批前請(qǐng)示</font></h3> <h3><font color="#010101">3.欒川天晴養(yǎng)老護(hù)理院用地規(guī)劃許可證</font></h3> <h3><font color="#010101">4.建筑用地退界協(xié)議（養(yǎng)子口村）</font></h3> <h3><font color="#010101">5.欒川縣公路管理局文件（天晴二期工程前緊鄰原省道S249三鄧線天晴醫(yī)院至養(yǎng)子口段約20余畝歸于我院用于交通及停放車輛）</font></h3> <h3><font color="#010101">現(xiàn)前期手續(xù)已齊全，如將動(dòng)工，因該項(xiàng)目政府將其列為重點(diǎn)工程，故只需去城東開發(fā)區(qū)重點(diǎn)工程辦公室進(jìn)一步完善施工手續(xù)即可立即投入建設(shè)。</font></h3><h1><b><font color="#010101"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">六、養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)比優(yōu)勢(shì)</font></b></h1> <h3><font color="#010101"> 首先近年來欒川房價(jià)突飛猛漲，2006年欒川房價(jià)僅有1400元/平方米，2006年-2012年緩慢增長至2600元/平方米，直至2017年房價(jià)還穩(wěn)定在2950-3100元/平方米，近兩年急劇上漲，2018年房價(jià)以漲至4200-4300元/平方米，今年由于建業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐欒川開發(fā)房產(chǎn)，欒川現(xiàn)房價(jià)已經(jīng)漲至6100-7000元/平方米。依據(jù)欒川現(xiàn)狀況分析，房價(jià)漲勢(shì)仍在繼續(xù)，原因有三：一因欒川發(fā)展以旅游業(yè)為主，政府基本規(guī)劃注重顯山露水，低密度，故下達(dá)文件限制高層建筑，二因欒川南北環(huán)山，可開發(fā)房產(chǎn)資源十分緊張，三欒川景色秀美，氣候宜居，空氣純凈素有“南巴馬，北欒川”之稱，城市十分向往的養(yǎng)老場(chǎng)所，故許外地人前往欒川購置房產(chǎn)（建業(yè)80%的房產(chǎn)出售于大城市養(yǎng)老度假用途）。</font></h3> <h3><font color="#010101"> 其次這里是絕對(duì)的養(yǎng)老地產(chǎn)黃金地帶，自身配套醫(yī)療體系及療養(yǎng)中心，如天晴醫(yī)院、天晴醫(yī)康養(yǎng)老護(hù)理中心、天晴健康新起點(diǎn)（食療及配套餐廳等）、居家養(yǎng)老服務(wù)中心（理療、娛樂場(chǎng)所、上門服務(wù)等）等等切實(shí)提供給居住者最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)，位于中心地帶，且在養(yǎng)子溝景區(qū)鸞州大道入口處，給居住者提供度假旅游養(yǎng)老醫(yī)療四合一的居住環(huán)境。</font></h3> <h3><font color="#010101"> 再者該項(xiàng)目前期工作已完成，基坑以及護(hù)墻堰已經(jīng)做好處理，建設(shè)向前推進(jìn)一大步。該項(xiàng)目政府立項(xiàng)時(shí)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：容積率不大于2.0，建筑密度不大于40%，綠地率不小于30%，建筑高度不超過25米。故二期項(xiàng)目現(xiàn)共計(jì)可實(shí)施建筑面積給共21000余平方米。</font></h3> <h1><b><font color="#ff8a00"><br></font></b></h1><h1><b><font color="#010101">七、養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本及回報(bào)</font></b></h1><h3></h3><h3><font color="#010101"> 磐石灣養(yǎng)老地產(chǎn)目前在建設(shè)中，預(yù)計(jì)售價(jià)將在一萬元以上，作為欒川最高端養(yǎng)老地產(chǎn)別墅，二期項(xiàng)目是與磐石灣一墻之隔的近鄰。</font></h3> <h3><font color="#010101">據(jù)市場(chǎng)調(diào)查建房價(jià)格平均在1400-2500元/平方米，二期項(xiàng)目建筑面積21000余平方米，即投入成本約2.94-5.3千萬，若售房價(jià)在7000元左右，預(yù)計(jì)收入1.5億，減去協(xié)議出讓費(fèi)約8百萬，凈利潤約為8.9-12.06千萬。</font></h3> <p style="text-align: center;"><b>.</b></h3><p style="text-align: center;"><b>.</b></h3><p style="text-align: center;"><b>.</b></h3><p style="text-align: center;">?END?</h3><p style="text-align: center;"><b>——————————————————</b></h3><p style="text-align: center;"><b>來自于 · 洛陽天晴健康產(chǎn)業(yè)</b></h3><p style="text-align: center;"><b>地址:洛陽市欒川縣天晴醫(yī)院處</b></h3><p style="text-align: center;"><b>招商電話:13608651567</b></h3>