<h3>影響100萬億！央行放大招：明年起你的房貸合同要變了！房貸利率會下降嗎？具體怎么算？</h3> <h3>2019年12月28日，央行公布了新政，規(guī)范存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換工作。</h3> <h3>這個公告直接影響到中國數(shù)億已辦按揭貸款的購房者，說它是今年影響面最廣的樓市信貸政策，一點都不為過。</h3><h3>文件不長，但寫的比較復(fù)雜，我花些時間給大家解讀下。</h3> <h3>自從央行在2019年8月17日推出新的房貸計價標準后，大家都很關(guān)心以前的存量房貸怎么辦呢，因為LPR5年期的也降息了一次，而且以后還會繼續(xù)降息，如果存量房貸還不在一年內(nèi)作出調(diào)整的話，這是不公平的。</h3><h3>央行當然清楚，所以今天央行就針對這個問題正式發(fā)布新政了。</h3> <h3>01</h3><h3>之所以會有這個新政，是因為自從2019年10月8日以來，不少新辦理的貸款都是按照LPR利率來定價的。想了解背景的朋友可以讀一下我們這篇文章《重磅！房貸利率正式“換錨”，這個城市依然是全國最低！未來房價會怎么走？》。</h3><h3>那這樣市場上就同時存在了兩種貸款，一種是之前已經(jīng)辦下來的，按照基準利率定價的存量貸款，另一種是按照LPR利率定價的新貸款。</h3><h3>大家都知道，最近幾個月LPR利率一直在降，而且看趨勢還要繼續(xù)降，而基準利率始終沒有降過，所以按照LPR利率定價的新貸款是非常劃算的。</h3><h3>這樣在貸款市場，就出現(xiàn)了貸款利率雙軌制，對存量貸款非常不公平。</h3><h3>所以新政的目的就是要把基準利率定價的存量貸款都轉(zhuǎn)換成LPR利率定價的新貸款。</h3><h3>和我們直接相關(guān)的，是所有的存量房貸利率也要跟著變。</h3><h3>從2020年3月1日到8月31日，銀行會陸陸續(xù)續(xù)聯(lián)系到存量房貸的客戶，完成轉(zhuǎn)換事宜。</h3><h3>從2020年9月1日開始，中國貸款市場只有LPR利率定價的貸款。</h3><h3>這對購房者來說，是利好！</h3><h3>因為LPR利率是市場定價，每個月20日的9點30分，大銀行們會給出最新的LPR利率報價。</h3><h3>而中國正處在新一輪的貨幣寬松周期，反應(yīng)更快的LPR利率定價體系，可以更快地把降息的好處傳遞到樓市。</h3><h3>02</h3><h3>那接著來看如何轉(zhuǎn)換存量房貸，這是最重要的部分。</h3><h3>公告寫的有點繞，不過大家只要重點把握一個關(guān)鍵詞，就是加點。</h3><h3>以前的房貸是用基準利率為基礎(chǔ)，加上利率浮動。各位最關(guān)心的是銀行能多給點利率下浮或者少弄點上浮。</h3><h3>以后的房貸是用LPR利率為基礎(chǔ)，與加點合計。那大家一定是希望，銀行加點越少越好。注意這里的加點可以是負的，比如上?，F(xiàn)在的首房首貸利率4.6%，加點是負0.3，爽得不得了。</h3><h3>這次公告里存量房貸轉(zhuǎn)換時的加點計算方法，是重中之重。關(guān)鍵是下面這句，值得反復(fù)讀好多遍。</h3><h3>商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。</h3><h3>比如你2014年在上海買房，當時首房首貸是基準利率打85折的。</h3><h3>那么現(xiàn)在的房貸利率就是：</h3><h3>4.165%=4.9%*0.85</h3><h3>而2019年12月發(fā)布的5年期以上的LPR是4.8%。</h3><h3>那你未來的加點就是4.165%-4.8%=-0.635%</h3><h3>根據(jù)央行公告：</h3><h3>從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。</h3><h3>那從2020年4月1日到2020年12月31日，你還房貸所執(zhí)行的利率，其實還是原來的老利率，按照4.165%（4.8%-0.635%）來執(zhí)行。</h3><h3>從2021年1月1日開始，第一個重定價日開啟，你的還貸利率開始市場定價靈活變動了，按照LPR利率和加點來執(zhí)行。</h3><h3>如果LPR從現(xiàn)在的4.8%再降25個基點到4.55%，那2021年開始你的利率就是3.915%（4.55%-0.635%）。</h3><h3>其實本質(zhì)上央行做了兩件事：</h3><h3>1、維護了的存量利益，受益者是之前已經(jīng)按揭購房的朋友們。央行把存量房貸的利率上下浮轉(zhuǎn)變成了新房貸的LPR加點。</h3><h3>原來有利率折扣的，轉(zhuǎn)換后的加點是負值，實質(zhì)上繼續(xù)享受利率折扣，利率上浮的，轉(zhuǎn)換后的加點還是會把成本加上去。</h3><h3>2、2020年是房貸利率新老劃斷的一年。</h3><h3>所有存量房貸在2020年的還款利率是鎖死在2019年當前水平的，與2020年LPR利率降多少無關(guān)。這也給按揭銀行一些緩沖，不讓房貸利率過快下降。</h3><h3>這樣做相當于銀行和購房者各讓一步，不得不佩服央行領(lǐng)導(dǎo)的老成謀國。</h3><h3>04</h3><h3>除了存量貸款利率轉(zhuǎn)換外，我更看好的是明年起的LPR利率的下降趨勢。</h3><h3>不知道各位有沒有想過，為什么央行花那么大力氣，用LPR利率來替代基準利率。</h3><h3>要知道現(xiàn)在把那么多基準利率貸款轉(zhuǎn)換成LPR利率，是影響到商業(yè)銀行存量利益的。而央行的黨委書記以及6位副行長里的3位分別來自于建行、工行、交行，很有壯士斷腕的味道。</h3><h3>之所以下那么大的決心，是因為貸款用基準利率定價，已經(jīng)成貨幣寬松的最大障礙，貸款利率市場化就是央行2020年金融改革的重點。</h3><h3>2018年以來，我們能感受到是余額寶和銀行理財利率下降的很快，從以前的4%+，降到了2-3%。但是房貸利率下降不多，大家還是吃虧了。</h3><h3>之所以出現(xiàn)這樣的情況，是因為央行貨幣寬松只是作用到了銀行間市場。這個市場和大家買的理財直接關(guān)聯(lián)，這里的利率自由定價，所以理財利率會下降。</h3><h3>不過，人民群眾貸款的利率大部分鎖死在基準利率上，房貸依然很貴。</h3><h3>所以央行放棄了基準利率，采用了LPR利率。這個LPR是大銀行在銀行間市場的平均利率報價。而各銀行在LPR上加點變成房貸利率。整個流程可以參考下圖里的紅圈處。</h3> <h3>貸款利率市場化之后，貨幣寬松可以直接作用到個人的房貸、信用卡、信用貸、抵押經(jīng)營貸款、抵押消費貸款。</h3><h3>而根據(jù)趨勢，現(xiàn)在很明顯是降息區(qū)間，資金面越來越好。</h3><h3>所以這一次存量貸款利率轉(zhuǎn)換，從根本上把全部貸款改變成LPR利率定價，有助于央行大刀闊斧的改革，讓購房者直接享受到貨幣寬松，不僅是購房者的短期利好，對未來數(shù)年也是利好。</h3> <h3>最后是給大家的一些建議：</h3><h3>1、千萬千萬別選固定利率。</h3><h3>這次的存量房貸利率轉(zhuǎn)換除了選LPR利率+加點外，還可以選擇固定利率。</h3><h3>未來幾年降息概率很大，選固定利率你就吃虧了。而且轉(zhuǎn)換選擇只有一次機會，選錯了改不回來。</h3><h3>2、利率轉(zhuǎn)換早辦晚辦都一樣。</h3><h3>這次央行的公告寫的很細，鎖定了各位的2020年房貸利率，也鎖定了加點數(shù)值。我知道有些人會想往后拖利率轉(zhuǎn)換，來獲得更優(yōu)惠的加點。</h3><h3>他們的邏輯是因為加點是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，如果2020年央行降低基準利率，那就可以拿到更少的加點，以后的貸款利率更低。</h3><h3>但其實做過幾次按揭的朋友都知道，銀行的貸款利率不是跟著基準利率馬上下降的，最快也要一年一次調(diào)整的。2020年即便有降低基準利率，也要2021年才能生效，而這次利率轉(zhuǎn)換在2020年8月就完成了，你等不到那一天。</h3><h3>所以當銀行聯(lián)系你做貸款利率轉(zhuǎn)換，你要做的是，看清銀行加點有沒有算錯，如果沒有少算你原來的折扣，也沒有多增加你的利率上浮，那就辦了吧。</h3><h3>3、看央行如此用力推進LPR利率改革，明年大概率貨幣寬松會延續(xù)，2020年樓市比2019年要好。特別要關(guān)注已經(jīng)調(diào)整到位的北京、上海、深圳重點板塊，以及南京、杭州、成都、長沙等限價房機會。</h3><h3>4、信貸里，比利率更重要的是貸款成數(shù)?，F(xiàn)在的房價越來越貴，房貸能不能做到7成，至少是5成這樣的成數(shù)，往往就決定了大家能不能買到房子。明年有可能有一些城市放松認房認貸，比如上海可能調(diào)高普宅線，或者是二線城市直接放松限貸，都值得重點關(guān)注。</h3><h3>好了，大概就這么一些吧。</h3> <h3>祝大家能辦到滿意的貸款，多省錢，買好房。</h3><h3>以上為正文，來自觀觀。</h3><h3>如果你覺得有用，請把這篇文章轉(zhuǎn)發(fā)給有需要的朋友。</h3>