合規(guī)風險提示（2020年第4期）

美友45505527

抵押權預告登記涉及的法律風險及警示  一、案例 2016年2月26日，某農(nóng)商銀行與袁某簽訂《個人住房貸款合同》一份。合同約定農(nóng)商銀行向袁某發(fā)放貸款127萬元，貸款期限為240個月，還款方式為每月等額本息還款，貸款用途為支付其購買的位于某處的房屋。借款人未按期歸還貸款本息的，貸款人可宣布合同項下貸款本息全部提前到期；袁某以合同項下貸款所購房屋向農(nóng)商銀行提供抵押擔保，并辦理了抵押權預告登記手續(xù)。揚帆地產(chǎn)公司為本合同項下債務提供連帶保證責任。合同簽訂后，農(nóng)商銀行依據(jù)合同約定將款項劃撥至指定賬號。 借款后，袁某依約履行還款義務至2017年4月1日。且農(nóng)商銀行至今尚未收到合同項下抵押物的他項權證。故農(nóng)商銀行起訴至當?shù)胤ㄔ?，要求提前收回貸款本息，并對合同項下的房屋折價或者拍賣的價款在債權范圍內享有優(yōu)先受償權，同時要求揚帆地產(chǎn)公司承擔擔保責任。 庭審中，揚帆地產(chǎn)公司答辯稱：揚帆地產(chǎn)公司承擔保證責任應該在抵押物變賣或拍賣之后的余額承擔保證責任。理由是原告依據(jù)的合同未明確指出保證人在抵押物擔保之前承擔保證責任，《擔保法》第二十八條第一款，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。 二、法院判決 （一）袁某應在本判決生效之日起十日內歸還原告農(nóng)商銀行剩余本金及利息； （二）被告浙江揚帆地產(chǎn)集團有限公司對上述債務承擔連帶清償責任； （三）駁回原告其他訴訟請求。 三、法官說法： （一）原、被告簽訂的借款合同系各方真實意思表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，各方應嚴格按照合同約定履行義務。合同簽訂后，原告按約定向被告發(fā)放借款，袁某借款后未按合同約定支付利息，已構成違約，合同中就貸款提前到期情形已作了明確約定。因此，原告要求袁某歸還借款本息的訴訟請求，合理合法，予以支持。 （二）根據(jù)《物權法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。因此，原告農(nóng)商銀行作為訟爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿時，對訟爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對訟爭房屋的處分，但并非對訟爭房屋享有現(xiàn)實抵押權。故原告主張對訟爭房屋拍賣、變賣后所得款項享有優(yōu)先受償權，于法無據(jù)，不予支持。袁某未歸還本息的違約行為發(fā)生在被告揚帆地產(chǎn)公司應承擔擔保責任的階段內，被告揚帆地產(chǎn)公司應按約定對袁某的上述債務承擔連帶還款責任。 四、警示 抵押權預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內，銀行應及時與抵押人辦理抵押登記，否則，預告登記失效，銀行將會喪失對抵押物的優(yōu)先受償權。