房地產(chǎn)企業(yè)各稅種計稅依據(jù)及征收法則

天空之城

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅依據(jù)及征收法則房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)相關(guān)稅收政策規(guī)定要預(yù)繳增值稅，發(fā)生銷售按銷售額計征增值稅。一、預(yù)繳計稅申報（一）計稅依據(jù)：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的（銷售房地產(chǎn)老項目和小規(guī)模納稅人），按照5%的征收率計算。（二）預(yù)繳范圍：包括一般納稅人和小規(guī)模納稅。一般納稅人一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。采用一般方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅）。 小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（三）預(yù)繳申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。二、一般計稅申報（一）銷項稅額1、銷售額計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）2、扣除土地價款計算當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號），支付的土地價款范圍作了一定拓寬，具體包括：1、向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除3、可售建筑面積計算當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）和國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第五條規(guī)定：“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，容積率計算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不超過標準層建筑面積的10%的也不計算。(二）進項稅額一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）（三）納稅申報1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。值得注意：1、自2018年5月1日后，原11%的增值稅稅率調(diào)整為10%。2019年4月1日后，原10%的增值稅稅率調(diào)整為9%。2、一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇36個月內(nèi)不得變更。新老項目劃分依據(jù)取得《建筑工程施工許可證》時間來劃分：老項目：在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)項目。新項目：在2016年5月1日后取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)項目。 三、小規(guī)模計稅申報1、小規(guī)模納稅人：銷售自行開發(fā)不動產(chǎn)的納稅人,年應(yīng)稅銷售額低于500 萬元。應(yīng)稅銷售額高于500 萬元的銷售自行開發(fā)不動產(chǎn)的納稅人為一般納稅人。2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。3、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計稅依據(jù)及征收法則 一、預(yù)征計稅申報（一）計稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征，目前有兩種：1、不含稅預(yù)征根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本未確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各地稅務(wù)部門根據(jù)當?shù)厍闆r制定。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，預(yù)交增值稅方法：一般計稅項目下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率簡易計稅項目下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率2、簡化計算預(yù)征根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年70號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。一般計稅項目：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+9%）×3%=預(yù)收款÷（1+10%）×1.06，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計稅依據(jù)比例大6%。簡易計稅項目：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+5%）×3%=預(yù)收款÷（1+5%）×1.02，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計稅依據(jù)比例大2%。從政策可以看出，納稅人預(yù)繳土地增值稅，用不含稅收入乘以預(yù)征率即可計算出應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅；或者簡化計算，用預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳的增值稅作為為計稅依據(jù)乘以預(yù)征率計算應(yīng)該預(yù)交的土地增值稅。（二）預(yù)征率《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）要求科學(xué)合理制定預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率。（一）安徽省預(yù)征率標準?！栋不帐〉囟惥洲D(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(皖地稅[2010]38號)及《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整保障性住房土地增值稅預(yù)征率的公告》（安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第9號）安徽省土地增值稅預(yù)征率按下列標準執(zhí)行：1、保障性住房，預(yù)征率在1%以內(nèi)（含）；2、其他類型房地產(chǎn)，預(yù)征率為1.5%以上（含）。（二）合肥市預(yù)征率標準：《國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2018年第6號》（2018年7月5日），合肥市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率執(zhí)行下列標準：預(yù)征率1、保障性住房預(yù)征率為0；2、住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；3、其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。核定征收率1、住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；2、其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。（三）預(yù)繳與預(yù)征差異增值稅預(yù)繳與土地增值稅預(yù)征差異值得關(guān)注：1、多征稅款處理不同：增值稅預(yù)繳稅款，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號僅是規(guī)定未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但沒有規(guī)定可以退稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》明確，清算后多退少補，即預(yù)征土地增值稅超過清算應(yīng)納稅額的，可以退稅。2.預(yù)繳截止期限不同對于增值稅，是否預(yù)繳與采取的銷售形式有關(guān)，只要采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，就需要預(yù)繳。土地增值稅清算后由于成本等已經(jīng)確定，已不存在預(yù)征，所以清算后的收入要直接納稅申報，不再預(yù)征土地增值稅。二、清算計稅申報（一）清算政策依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）、安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告（2017年第6號）（二）清算單位條件土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。土地增值稅清算條件：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告規(guī)定：竣工稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人申請注銷稅務(wù)登記，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（三）清算計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。清算收入確定1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。3、營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額額；稅務(wù)機關(guān)核定的土地增值稅的計稅價格或收入不含增值稅。值得注意：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額：——土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入——與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加扣除項目確定具體包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。審核重點：——同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額——房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。(1)土地征用及拆遷補償費。土地證使用費、耕地占用稅、勞動力安置、拆遷補償凈支出等。納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。重點審核：——是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入土地征用及拆遷補償費的情形。——拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。（2）前期工程費。規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測、三通一平等。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費。道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)綠化等。重點審核：前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費重點審核以下事項——前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。——多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。（4）公共配套設(shè)施費。不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施。納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，配套設(shè)施：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。注：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、“四源”費、供電貼費、增容費等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關(guān)部門收取后又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。重點審核：——公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。——多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。（5）建筑安裝工程費。出包自營建筑安裝費。重點審核：——發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。——參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。——建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。（6）開發(fā)間接費用。直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。重點審核：——是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 ——開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。特別注意事項：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號），計算扣除項目時，應(yīng)關(guān)注以下事項：——營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用并非按照賬面實際扣除，而是按照以下方法進行扣除：（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告（2017年第6號公告）：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。納稅人向金融機構(gòu)支付的咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。另審核重點：——是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。——分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。——利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。另須注意代收費用的審核：對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。 四）清算資料納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料1、土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。3、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4、納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。（五）清算審核國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知〔2009〕91號），審核扣除項目是否符合下列要求：（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（3）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（6）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。（六）清算繳稅1、稅人辦理清算申報后，主管地稅機關(guān)通過清算審核補繳的稅款，應(yīng)當自規(guī)定的申報期（90日）屆滿之次日起加收滯納金。地稅機關(guān)延長審核時間的，延長審核期間不加收滯納金。主管地稅機關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項通知書》通知清算的，應(yīng)當在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管地稅機關(guān)辦理清算申報。2、納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在清算申報時未明確是否就其普通標準住宅申請免征土地增值稅的，主管地稅機關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。三、尾盤計稅申報在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計稅依據(jù)及征收法則一、預(yù)計計稅申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會計準則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅實行分月或者分季預(yù)繳，企業(yè)應(yīng)當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時或者賬面有實際利潤額時，均應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。（一）預(yù)計計稅依據(jù)1、預(yù)計計征依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn);第九條規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額.營改增后,房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅,但對如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)售階段的收入,國家稅務(wù)總局尚未明確.現(xiàn)在通行的口徑以及安徽地方稅務(wù)局等地方口徑明確：營改增后房地產(chǎn)所得稅計稅依據(jù)，以不含增值稅收入為計稅依據(jù)預(yù)征企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)計計征依據(jù)=預(yù)計毛利額=銷售未完工產(chǎn)品取得的收入/(1+稅率或征收率)*預(yù)計毛利率2、預(yù)計收入會計處理根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預(yù)售款時應(yīng)確認為負債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。其會計處理：即收到期房房款時，借記"銀行存款"科目，貸記"預(yù)收賬款"科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記"預(yù)收賬款"科目，貸記"主營業(yè)務(wù)收入"科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記"主營業(yè)務(wù)成本"科目，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"科目。3、預(yù)計計征收入稅收確認國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在"預(yù)收賬款"的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。（二）預(yù)計計稅毛利率國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：1、開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。2、開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。4、屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。安徽省國家稅務(wù)局安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的公告（2015年第2號）規(guī)定，除經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，計稅毛利率為3%外，各市縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率為：市市區(qū)及郊區(qū) 縣及縣級行政區(qū) 備注 合肥２０％２０％縣城、省級開發(fā)區(qū)以外地區(qū)１５％淮北１５％１５％ 亳州１８％１８％ 宿州１５％１０％ 蚌埠１５％１５％ 阜陽２０％２０％ 淮南２０％１５％滁州１５％１５％鳳陽縣１０％六安１５％１０％馬鞍山２０％１５％蕪湖２０％１５％宣城１５％１５％旌德縣１０％銅陵１５％１０％池州１５％１０％安慶１８％１５％黃山１５％１５％廣德 1０％宿松１５％（三）預(yù)計申報與調(diào)整1、月（季）預(yù)繳納稅申報依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂2018年版企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告（國家稅務(wù)總局公告2019年第23號）：實際利潤額=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入（減計收入、所得稅減免等優(yōu)惠金額）-固定資產(chǎn)加速折舊（扣除）調(diào)減額-彌補以前年度虧損本期應(yīng)補（退）所得稅額=應(yīng)納所得稅額（）-減免所得稅額-實際已繳納所得稅額-特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂2018年版企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告（國家稅務(wù)總局公告2019年第23號）附件：《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類，2018年版）》部分表單及填報說明（2019年修訂）：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額填入。此條修訂廢除了此前2018年版企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報表部分表單及填報說明的公告（2018.26；2019.3）有關(guān)“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”以下內(nèi)容：“企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，其未完工預(yù)售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額在匯算清繳時調(diào)整，月（季）度預(yù)繳納稅申報時不調(diào)整。本行填報金額不得小于本年上期申報金額?！保ㄒ褟U止） A200000中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）行次項目本年累計金額1營業(yè)收入2營業(yè)成本3利潤總額4加：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額這里需特別說明的是：2019年修訂的企業(yè)所得稅月（季）預(yù)繳申報表說明不再要求“本年累計金額”不得小于上期申報金額。實際上就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入”本年累計金額”按當年實際發(fā)生數(shù)填列，從根本上修正了過去“月（季）度預(yù)繳納稅申報時不調(diào)整、匯算清繳時調(diào)整”的規(guī)定2、匯繳特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整申報《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。”據(jù)此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入時，根據(jù)預(yù)計毛利預(yù)繳企業(yè)所得稅，并于產(chǎn)品完工時根據(jù)實際毛利對預(yù)繳金額進行調(diào)整。二、匯算清繳計稅申報企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供稅務(wù)機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。（一）申報填報依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及有關(guān)政策、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第80號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）》的公告（國家稅務(wù)總局公告2017年第54號）相關(guān)規(guī)定，以及國家統(tǒng)一企業(yè)會計制度等規(guī)定。這里需注意的是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報表為2014版與2017版的區(qū)別。國家稅務(wù)總局公告2014年第63號《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)》（自2017年12月29號全文廢止），2017年度，依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第54號《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）》要求填報。該報表適用于2017年度及以后年度企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報。2017年度及以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額”由2014版第39行調(diào)整為2017版第40行。 二)開發(fā)產(chǎn)品收入處理房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入包括未完工開發(fā)產(chǎn)品收入、完工開發(fā)產(chǎn)收入、以及視同銷售。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：——按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；——由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；——按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。1、未完工開發(fā)產(chǎn)品匯繳收入申報房地產(chǎn)企業(yè)年度申報，其主表中的“營業(yè)收入”，按國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定填報納稅人主要經(jīng)營業(yè)務(wù)和其他經(jīng)營業(yè)務(wù)取得的收入總額。預(yù)售未完工產(chǎn)品時，會計上，企業(yè)需將預(yù)售收到款項記作“預(yù)收賬款”，不確認預(yù)售收益。企業(yè)所得稅法則要求企業(yè)根據(jù)預(yù)計毛利率計算預(yù)計利潤，計入特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整額。房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)收入應(yīng)填報《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表2017版》A105010 ，其中房地產(chǎn)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額為下表所示：A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表行次項目稅收金額納稅調(diào)整金額1221三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（22-26）22（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（24-25）231.銷售未完工產(chǎn)品的收入*242.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額253.實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（28-29）271.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認的銷售收入*282.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額293.轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅2、完工開發(fā)產(chǎn)品收入申報完工開發(fā)產(chǎn)品收入申報在完工產(chǎn)品的收入確定上，稅收收入一般早于會計收入確認時間。會計處理上，收入的確認要符合《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收取全款是不會交付給業(yè)主的，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項一般反映在"預(yù)收賬款"科目。依據(jù)新收入會計準則，企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即產(chǎn)品交付時，將其確認為完工產(chǎn)品。稅收處理上，企業(yè)所得稅的口徑則根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。以上表明稅收要求開發(fā)產(chǎn)品竣工的時間或取得初始產(chǎn)權(quán)證明的時間往往早于產(chǎn)品交付時間，所以企業(yè)所得稅上確認開發(fā)產(chǎn)品完工的時間一般早于會計上的收入確認時間。鑒于會計與稅收處理的差異性，事實上，因房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品確認時點不一樣應(yīng)存不同申報方式： 第一種情況，完工產(chǎn)品稅收上已確認會計未確認申報目前國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報表及其（A105010）視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表，都是基于完工產(chǎn)品稅收收入與會計收入確認時點基本一致情況下的設(shè)計理念，沒有考慮兩者不一致的情形，因此申報時需要具體變通處理，這也是目前年度申報表的缺陷。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收確認收入，會計未確認收入，納稅人申報時，應(yīng)將稅收確認的收入填列在房地產(chǎn)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表的視同銷售收入“其他”欄目；稅收確認的銷售成本“其他”欄目。見下表：A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表 A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表行次項目稅收金額納稅調(diào)整金額121一、視同銷售（營業(yè)）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）2（一）非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售收入9.......10（九）其他11二、視同銷售（營業(yè)）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）12（一）非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售成本19........20（九）其他其填列依據(jù):根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類，2018年版）》部分表單及填報說明（2019年修訂2019.06）:第10行“（九）其他”：填報發(fā)生除上述列舉情形外，會計處理不作為銷售收入核算，而稅收規(guī)定確認為應(yīng)稅收入的金額。第20行“（九）其他”：填報發(fā)生除上述列舉情形外，會計處理不確認銷售收入，稅收規(guī)定確認為應(yīng)稅收入的同時，予以稅前扣除視同銷售成本金額。填列方法同第12行。這里需要特別注意的是：稅收完工產(chǎn)品稅收確認會計確認收入申報,在填列A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表中”其他”視同銷售收入、“其他”視同營業(yè)成本的同時，要在此表中作房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額，也就是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額進行沖減調(diào)整。第二種情況，完工產(chǎn)品稅收與會計均已確認申報當稅收確認的房地產(chǎn)收入與會計上確認房地產(chǎn)收入一致時，將開發(fā)產(chǎn)品未完工時已申報的稅款進行納稅調(diào)減。據(jù)銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售等相關(guān)數(shù)據(jù)填列A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表。（三）開發(fā)產(chǎn)品費用扣除1、代收費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入，其相關(guān)的成本費用準予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理，其相關(guān)的成本費用不得扣除。2、收入費用基數(shù)。企業(yè)所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可以作為計算業(yè)務(wù)招待費，廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)。3、手續(xù)費用扣除。企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算支付手續(xù)費及傭金的限額。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。但企業(yè)委托境外銷售機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入的10%的部分，準予據(jù)實扣除。4、預(yù)提費用扣除?？梢灶A(yù)提（應(yīng)付）的成本費用的情況包括：——出包工程無發(fā)票的可按合同總額的10%預(yù)提扣除。國稅發(fā)[2009]31號)第三十二條第(一)款明確，出包工程因未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。——公共設(shè)施可按預(yù)算造價預(yù)提建造費用稅前扣除。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第(二)款規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件;其中公共配套設(shè)施可以按照預(yù)算造價來合理預(yù)提配套設(shè)施建造費用。——應(yīng)交未交的報批報建費、物業(yè)完善費可預(yù)提扣除。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第(三)款規(guī)定，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。——計提的銀行貸款利息可以稅前扣除?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除: 1、非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出；2、非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。根據(jù)上述規(guī)定，按合同約定，按權(quán)責發(fā)生制原則計提的利息，企業(yè)據(jù)實計提的銀行貸款利息會計上計入財務(wù)費用和應(yīng)付利息，屬于確定的已經(jīng)實際發(fā)生的費用和負債，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則允許稅前扣除。當然，這里要提示的是，雖然稅法有規(guī)定可以預(yù)提費用的情形，但對實際發(fā)生費用，匯算清繳時仍未取得發(fā)票，則不得稅前扣除。5、利息費用扣除。根據(jù)《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》、《〈企業(yè)會計準則第17號——借款費用〉應(yīng)用指南》（2006年10月）和《企業(yè)會計準則講解（2010）》：(1）企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。(2)符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā))開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十一條第（一）款規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出在企業(yè)所得稅上的處理原則與會計處理原則沒有本質(zhì)差異。值得注意的是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按項目進行核算（分期開發(fā)）時，其利息支出需在各項目（期）開發(fā)產(chǎn)品間進行分攤，會計準則上沒有明確的分攤原則規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十條第（三）款，借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。分配公式為：成本對象分攤的資本化利息＝本期發(fā)生的全部資本化利息×成本對象發(fā)生的直接成本或預(yù)算造價÷全部成本對象發(fā)生的直接成本或預(yù)算造價。（四）開發(fā)成本項目扣除開發(fā)成本含開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗費，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及為進行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。具體包括如下：1、土地征用費及拆遷補償費。土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。土地出讓金：土地管理部門開具的財政票據(jù)。拆遷補償費：政府的拆遷文件、補償協(xié)議，被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù)，身份證復(fù)印件，銀行轉(zhuǎn)賬憑證。這里重點說明兩個問題：——土地閑置費問題。根據(jù)國稅函〔2010〕220號，土地閑置費在土地增值稅清算時不能扣除。土地閑置費在計算企業(yè)所得稅時，是否可以扣除，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條明確規(guī)定，土地閑置費可以稅前扣除。而從2012年7月1日開始實施的《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第十四條規(guī)定，土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例釋義及適用指南》第二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的支出，合理性原則是企業(yè)所得稅稅前扣除的另一項基本原則，是建立在稅前扣除真實性和合法性原則基礎(chǔ)上的要求。按照企業(yè)稅前扣除應(yīng)遵循合法性原則。因此，2012年7月1日起企業(yè)繳納的土地閑置費不得在稅前扣除。——拆遷補償費問題。根據(jù)財稅〔2016〕140號，土地涉及拆遷補償費，可扣除；項目公司受讓開發(fā)企業(yè)土地，符合條件可扣除土地價款（同時滿足三方簽變更協(xié)議或補充合同，若土地用于、規(guī)劃不變則總價不變，及項目公司股權(quán)全為為房企持有。2、前期工程費。項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”費等3、建筑安裝工程費。開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費5、公共配套設(shè)施費。開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。包括會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定，其中：——非營利性處理。非營利產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主；或無償贈與政府、公用事業(yè)單位，其建造費用按公共配套設(shè)施費處理。——營利性處理。營利性的或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)（或未明確）；或無償贈與政府及事業(yè)單位以外，單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品處理（自用按建造固定資產(chǎn)處理）——其他設(shè)施處理。郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。——地下車位處理。國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。這里需特別注意的是，對不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在企業(yè)所得稅申報過程中，簡單地按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條的規(guī)定，對項目中不辦產(chǎn)權(quán)、對外長期租賃部分的地下非人防車位，作為公共配套設(shè)施，將相關(guān)的成本支出分攤給地上可售部分予以扣除。誤將無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）成本一次性扣除，這與規(guī)定不符。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，哪些項目可歸為公共配套設(shè)施，哪些成本可按項目可售面積分攤扣除，有明確規(guī)定的。31號文件規(guī)定，以下項目計入公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。31號文同時對車位的處理作出特別規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。依據(jù)上述規(guī)定，對于長期租賃的營利性地下車位，因其不符合公共配套設(shè)施的非營利性條件，應(yīng)作為單獨的成本對象或企業(yè)資產(chǎn)予以核算，相應(yīng)成本也不能作為公共配套設(shè)施支出在開發(fā)成本中一次性扣除，而應(yīng)分期扣除相應(yīng)的資產(chǎn)折舊費用。——開發(fā)間接費。為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生，不能歸屬特定成本對象的成本費用性支出。含管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。房地產(chǎn)企業(yè)契稅計稅依據(jù)及計征法則隨著土地出讓制度改革的推進和土地交易的日益規(guī)范，契稅成為房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，其計稅依據(jù)問題也需要進一步明確。一、征稅對象契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下五項內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，由承受方交契稅。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3、房屋買賣、交換、贈予。土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。二、計稅稅率契稅實行3% ～5%的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。安徽省財政廳國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知（財稅法[2019]120號），決定自2019年3月1日起，將我省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。三、計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定； 三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。四、計算方法契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計算比較簡單。應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額 = 計稅依據(jù)× 稅率（契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格）。契稅納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。