<p class="ql-block">來源：搜狐網</p> <p class="ql-block">中共中央、國務院印發(fā)的《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃》（下稱鄉(xiāng)村規(guī)劃》公開發(fā)布，是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個五年規(guī)劃，對農村工作做出具體部署，是指導各地區(qū)各部門分類有序推進鄉(xiāng)村振興的重要依據(jù)。黨的十九大提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。貫徹實施好《規(guī)劃》，對于解決農村經濟社會發(fā)展階段性矛盾，保證鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施開好局、起好步、打好基礎，具有重大現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。</p> 一個超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點！這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。<br></br>參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！這13個城市是：<strong>北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。</strong>試點城市來了，全國推廣還會遠嗎！<strong>這個舉措最令人震撼的看點是：</strong>農村集體土地不用經過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。<h3> 共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運動、共享醫(yī)護......免費享受陽光、空氣、養(yǎng)分、水......<h3> 依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。而且，在征地環(huán)節(jié)中，往往引發(fā)農村集體組織和地方政府的沖突。<strong>此次改革具有重大意義</strong>第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。第二：這意味著政府向社會大規(guī)模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。第四：大城市郊區(qū)農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點值得注意①：項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。②：尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。③：試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。④：集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。⑤：承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。<strong>那么，此舉將產生什么影響？</strong>第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。商品房將成為有錢人的游戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對郊區(qū)房價影響較大。第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。第五：未來房地產投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。延伸閱讀： 《鄉(xiāng)村規(guī)劃》第三十章主題是增加農村公共服務供給，指出繼續(xù)把國家社會事業(yè)發(fā)展的重點放在農村，促進公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等資源向農村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務體系，推進城鄉(xiāng)基本公共服務均等化。<strong>實行差別化的醫(yī)保支付</strong><strong>，</strong><strong>農村醫(yī)養(yǎng)融合</strong>《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要推進健康鄉(xiāng)村建設。深入實施國家基本公共衛(wèi)生服務項目，完善基本公共衛(wèi)生服務項目補助政策，提供基礎性全方位全周期的健康管理服務?！凹訌娐圆?、地方病綜合防控，大力推進農村地區(qū)精神衛(wèi)生、職業(yè)病和重大傳染病防治。深化農村計劃生育管理服務改革，落實全面兩孩政策。增強婦幼健康服務能力，倡導優(yōu)生優(yōu)育。”“加強基層醫(yī)療衛(wèi)生服務體系建設，基本實現(xiàn)每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1所政府舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，每個行政村都有1所衛(wèi)生室，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院都有全科醫(yī)生，支持中西部地區(qū)基層醫(yī)療衛(wèi)生機構標準化建設和設備提擋升級?！薄扒袑嵓訌娻l(xiāng)村醫(yī)生隊伍建設，支持并推動鄉(xiāng)村醫(yī)生申請執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師資格。”“全面建立分級診療制度，實行差別化的醫(yī)保支付和價格政策。深入推進基層衛(wèi)生綜合改革，完善基層醫(yī)療衛(wèi)生機構績效工資制度。開展和規(guī)范家庭醫(yī)生簽約服務。”樹立大衛(wèi)生大健康理念，廣泛開展健康教育活動，倡導科學文明健康的生活方式，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習慣，提升居民文明衛(wèi)生素質。（新華社）<strong>完善醫(yī)保支付，擴大政府購買服務力度</strong>《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要加強農村社會保障體系建設。按照兜底線、織密網、建機制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權責清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會保障體系。進一步完善城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險制度，加快建立城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險待遇確定和基礎養(yǎng)老金標準正常調整機制?！巴晟平y(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險制度和大病保險制度，做好農民重特大疾病救助工作，健全醫(yī)療救助與基本醫(yī)療保險、城鄉(xiāng)居民大病保險及相關保障制度的銜接機制，鞏固城鄉(xiāng)居民醫(yī)保全國異地就醫(yī)聯(lián)網直接結算。”“推進低保制度城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全低保標準動態(tài)調整機制。全面實施特困人員救助供養(yǎng)制度，提升托底保障能力和服務質量?！薄巴苿痈鞯赝ㄟ^政府購買服務、設置基層公共管理和社會服務崗位、引入社會工作專業(yè)人才和志愿者等方式，為農村留守兒童和婦女、老年人以及困境兒童提供關愛服務。加強和改善農村殘疾人服務，將殘疾人普遍納入社會保障體系予以保障和扶持?！? （新華社）<strong>村集體建設用地優(yōu)先用于發(fā)展</strong><strong>養(yǎng)老、康養(yǎng)服務</strong>《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要適應農村人口老齡化加劇形勢，加快建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充的多層次農村養(yǎng)老服務體系?！耙脏l(xiāng)鎮(zhèn)為中心，建立具有綜合服務功能、醫(yī)養(yǎng)相結合的養(yǎng)老機構，與農村基本公共服務、農村特困供養(yǎng)服務、農村互助養(yǎng)老服務相互配合，形成農村基本養(yǎng)老服務網絡?！薄疤岣哙l(xiāng)村衛(wèi)生服務機構為老年人提供醫(yī)療保健服務的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的農村養(yǎng)老服務設施建設，推進農村幸福院等互助型養(yǎng)老服務發(fā)展，建立健全農村留守老年人關愛服務體系?！薄伴_發(fā)農村康養(yǎng)產業(yè)項目。大力發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)種養(yǎng)等產業(yè)，打造鄉(xiāng)村生態(tài)產業(yè)鏈。城鄉(xiāng)居民消費拓展升級趨勢，結合各地資源稟賦，深入發(fā)掘農業(yè)農村的生態(tài)涵養(yǎng)、休閑觀光、文化體驗、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價值?！薄肮膭畲寮w建設用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經濟組織靈活利用現(xiàn)有生產服務設施用地開展相關經營活動。鼓勵各類社會主體參與生態(tài)保護修復，對集中連片開展生態(tài)修復達到一定規(guī)模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設施農業(yè)等產業(yè)開發(fā)?！? <p class="ql-block">整體上來講，城鄉(xiāng)都是未富先老，但農村經濟、基本公共服務、財政投入等較之城市有不少差距，再加上城市化大趨勢下年輕人大量離開農村，農村養(yǎng)老問題更為突出、更為嚴重。照搬城市養(yǎng)老建設思路顯然是走不通的，農村養(yǎng)老需要走出一條自己的路?，F(xiàn)實中少部分鄉(xiāng)村小規(guī)模醫(yī)養(yǎng)合一、康養(yǎng)、公建民營等創(chuàng)新實踐項目取得了不錯的運營業(yè)績。</p><p class="ql-block">農村養(yǎng)老既是難得機遇，又面臨嚴峻挑戰(zhàn)。相信隨著政策體系的逐步建立和財政投入的加大，農村養(yǎng)老會逐步贏得社會資本的關注和投入。</p><p class="ql-block"><br></p> <a href="https://mp.weixin.qq.com/s/lVFr_b8L0o_mXW9RVer6cA" >查看原文</a> 原文轉載自微信公眾號,著作權歸作者所有