物業(yè)數(shù)字化Ⅱ設(shè)備維修管理

劉向軍

物業(yè)部是商場的核心職能部門之一，服務(wù)是太白商埸的唯一產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場是場景式體驗(yàn)消費(fèi) 的引流產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是安全可控、環(huán)境品質(zhì)、保值增值。安全可控，為客戶營造安全舒適、上乘至尊的購物環(huán)境，謂之內(nèi)核；環(huán)境品質(zhì)，以提高商戶/顧客的信認(rèn)和滿意度，謂之果皮；保值增值，以實(shí)現(xiàn)建筑物及其周圍設(shè)施/設(shè)備的保值增值，謂之果肉。安全運(yùn)行、環(huán)境品質(zhì)輸出、資產(chǎn)保值增值。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人、事、物三位一體，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)體系的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和管理過程的可視化。 物業(yè)綜合維修泛指維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。其目標(biāo)是充分發(fā)揮設(shè)備使用效率，延長設(shè)施/設(shè)備的使用周期，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的保值/增值。物業(yè)綜合維修的難點(diǎn)重點(diǎn)是設(shè)備維修。設(shè)備維修分三個(gè)維度。【一般性維修】一般性維修泛指日常的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修。工作內(nèi)容有設(shè)備線路部分、建筑設(shè)施部分、環(huán)境品質(zhì)部分。一般性維修的思考方式是: 故障發(fā)生→計(jì)劃釆購(配件、工具)→更換→維修匯報(bào)總結(jié)。維修周期長，質(zhì)量難保證。【預(yù)防性維修】預(yù)防性維修從日常檢查、定期點(diǎn)檢入手，找出設(shè)備共性缺陷，并針對薄弱環(huán)節(jié)，對重點(diǎn)設(shè)備提前備好易損件。預(yù)防性維修的思考方式是:檢查中發(fā)現(xiàn)→備件更換→維修匯報(bào)總結(jié)。節(jié)省了釆購時(shí)間，增加了庫存和日常檢查工作項(xiàng)。【預(yù)測性維修】預(yù)測性維修則運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理、結(jié)合產(chǎn)品生命周期、利用運(yùn)行分析方式，推理演算出故障概率，盡早采取預(yù)防措施或啟動(dòng)預(yù)案，避免非停或事故發(fā)生，從而保證了供電連續(xù)性，設(shè)備運(yùn)行的可靠性，設(shè)備使用高效性。預(yù)測性維修既綜合設(shè)備本身質(zhì)量對維修效果的影響，又把設(shè)計(jì)、安裝、使用、管理統(tǒng)盤考慮，預(yù)測性維修的思考方式為: 故障概率入手→建立預(yù)案→持續(xù)推進(jìn)改善。 預(yù)測性維修因消缺及時(shí)，大大提高了工效，減少非停和庫存壓力，保證了物業(yè)品質(zhì)穩(wěn)定輸出。目前，隨著設(shè)備智能化發(fā)展，從行為科學(xué)、系統(tǒng)理論、全面質(zhì)量觀出發(fā)，以狀態(tài)維修和智能維修為主的設(shè)備綜合維修管理日漸成熟。至于設(shè)備的形態(tài)管理部分另篇討論。【設(shè)備維修現(xiàn)狀分析】漏水?dāng)嚯姟⒃O(shè)備消缺、應(yīng)急處置都苦于維修方案難落地；理不清管/線脈絡(luò)，工效不高，維修效果不明顯；備件不齊，維修質(zhì)量難保證。低效、高頻、重復(fù)性工作，極易演生抱怨、牢騷、抵觸的情緒慣性。檢修作業(yè)力求計(jì)劃周詳、分工明確、技術(shù)過硬、現(xiàn)場達(dá)標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，做好痕跡管理。 同一維度的問題，往往很難在同一維度去解決。物業(yè)維修實(shí)踐告訴我們 : 必須把一般性維修上升到預(yù)防性維修，倡導(dǎo)預(yù)測性維修。只有這樣，才能不斷提升物業(yè)工作的效率/效能；促使物業(yè)環(huán)境的持續(xù)改善、品質(zhì)輸出；實(shí)現(xiàn)物業(yè)員工螺旋式成長，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)健穩(wěn)長青發(fā)展。