<p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0); font-size:20px;">物業(yè)費，到底該收多少？</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0); font-size:20px;">收費標(biāo)準(zhǔn)，又是如何確定的？</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0); font-size:20px;">物業(yè)費，包含哪些內(nèi)容？</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);"> 作為業(yè)主，太多人只知道交費，不清楚內(nèi)容。作為物業(yè)服務(wù)人，也有非常多的人搞不清楚，說不明白。總之，就是糊里糊涂，只知道照章催費，只知道按約交費。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);"> 今天，我們就來談?wù)勎飿I(yè)費這件事。</span></p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);"> 2021.01.01《中華人民共和國民法典》頒布實施，從根本上對業(yè)主權(quán)益進行了強化，對業(yè)主公共、共有權(quán)益進行了明確，對一些不良物業(yè)行為提供了法律規(guī)制約束，為業(yè)主提供了合法權(quán)益的本質(zhì)性保障。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);"> 實質(zhì)上，涉及物權(quán)及關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)收費問題，國務(wù)院轄下各部委亦制定了專項規(guī)范。</span></p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">????<b style="color:rgb(237, 35, 8);"> 發(fā)改委&建設(shè)部</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:22px;">物業(yè)服務(wù)收費管理辦法</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;">發(fā)改價格〔2003〕1864號</p><p class="ql-block"> 由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理條例，共計二十四條。</p><p class="ql-block"> 目的：保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益</p><p class="ql-block"> 頒布實施： 2004年1月1日</p><p class="ql-block"> 來源：中國政府網(wǎng)</p><p class="ql-block">——————————————</p><p class="ql-block"> <b>第一條</b> 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。</p><p class="ql-block">……</p><p class="ql-block"> <b>第十一條</b> 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。</p><p class="ql-block"> 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。</p><p class="ql-block"> 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：</p><p class="ql-block"> 1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；</p><p class="ql-block"> 2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；</p><p class="ql-block"> 3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；</p><p class="ql-block"> 4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；</p><p class="ql-block"> 5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；</p><p class="ql-block"> 6.辦公費用；</p><p class="ql-block"> 7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；</p><p class="ql-block"> 8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；</p><p class="ql-block"> 9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。</p><p class="ql-block"> 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。</p><p class="ql-block">……</p><p class="ql-block"> <b>第二十三條</b> 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負責(zé)解釋。</p><p class="ql-block"> <b>第二十四條</b> 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止。</p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);"> 涉及物業(yè)費的事情，很多時候，就如同窗外的這個瓶子一樣，原本美麗的社會環(huán)境與場景，硬是被一個失德的行為破壞，從而引發(fā)了諸多的矛盾。</span></p><p class="ql-block"> 湖南省內(nèi)，又是如何規(guī)定的呢：</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">????<b style="color:rgb(237, 35, 8);">省發(fā)改委&省住建廳</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:22px;">《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"> 湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號</p><p class="ql-block"> <b style="color:rgb(237, 35, 8);">第一條</b> ?為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。</p><p class="ql-block">……</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);"> 第十三條</b> ?物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：</p><p class="ql-block"> （一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；</p><p class="ql-block"> （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；</p><p class="ql-block"> （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；</p><p class="ql-block"> （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；</p><p class="ql-block"> （五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；</p><p class="ql-block"> （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；</p><p class="ql-block"> （七）辦公費用；</p><p class="ql-block"> （八）物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；</p><p class="ql-block"> （九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。</p><p class="ql-block"> 依法應(yīng)當(dāng)從物業(yè)專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。</p><p class="ql-block">……</p><p class="ql-block"> <b style="color:rgb(237, 35, 8);">第十五條</b> ……物業(yè)服務(wù)費按月計收，業(yè)主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預(yù)收的，<b>最長預(yù)收期限不得超過十二個月。</b></p><p class="ql-block">……</p><p class="ql-block"> <b style="color:rgb(237, 35, 8);">第二十五條</b> 本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年?！逗鲜“l(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知（湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號）同時廢止。</p> <p class="ql-block" style="text-align:center;"><br></p><p class="ql-block">????<b style="color:rgb(237, 35, 8);">市發(fā)改委&市住建局</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:22px;">長沙市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;">長發(fā)改價調(diào)〔2019〕8號</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 根據(jù)該辦法整理形成收費標(biāo)準(zhǔn)如下：</p><p class="ql-block"> 一級：￥0.964起/㎡·月</p><p class="ql-block"> ——〔服務(wù)內(nèi)容：69項〕</p><p class="ql-block"> 二級：￥1.301起/㎡·月</p><p class="ql-block"> ——〔82項，加水景84項〕</p><p class="ql-block"> 三級：￥1.558起/㎡·月</p><p class="ql-block"> ——〔99項，加水景101項〕</p><p class="ql-block"> 四級：￥1.810起/㎡·月</p><p class="ql-block"> ——〔104項，加水景106項〕</p><p class="ql-block"> 五級：￥2.076起/㎡·月</p><p class="ql-block"> ——〔107項，加水景109項〕</p><p class="ql-block"> ????關(guān)聯(lián)強制性規(guī)定之文號：</p><p class="ql-block"> 市——長發(fā)改價調(diào)〔2019〕8號〔★新規(guī)未出臺，則按此文執(zhí)行〕；</p><p class="ql-block"> 省——◆湘價服〔2010〕76號，◆湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號，★湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號(基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺)。</p> <p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:22px;">物業(yè)服務(wù)·基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><span style="font-size:18px;">——</span><span style="font-size:18px; color:rgb(237, 35, 8);">長發(fā)改價調(diào)〔2019〕8號</span><span style="font-size:18px;">——</span></p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:20px;">??有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費的法律法規(guī)</b></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????《</span><b style="font-size:20px;">中華人民共和國物權(quán)法</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"> 〔2020.12.31前〕</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????《</span><b style="font-size:20px;">中華人民共和國民法典</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"> 〔2021.01.01起〕</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????《</span><b style="font-size:20px;">中華人民共和國價格法</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"> 〔1998〕</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????國務(wù)院《</span><b style="font-size:20px;">物業(yè)管理條例</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"> 〔2003/2007/2016〕</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?《</span><b style="font-size:20px;">湖南省服務(wù)價格管理條例</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;"> </span>于2000年11月29日經(jīng)湖南省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議通過，現(xiàn)予公布，自2001年1月1日起施行。</p><p class="ql-block"> 2023年5月31日，湖南省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議決定：廢止《湖南省服務(wù)價格管理條例》。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?《</span><b style="font-size:20px;">湖南省價格監(jiān)督管理條例</b><span style="font-size:20px;">》</span></p><p class="ql-block"> 2009年1月8日湖南省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過。自2009年3月1日起施行。</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????</span><b style="font-size:20px;">《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</b></p><p class="ql-block"> 發(fā)改價格〔2003〕1864號</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">????</span><b style="font-size:20px;">《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:18px;"> 發(fā)改價格〔2007〕2285號</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</span></p><p class="ql-block"> 湘價服〔2010〕76號（*已廢止）</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</span></p><p class="ql-block"> 湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號（*已廢止）</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?</span><b style="font-size:20px;">《長沙市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</b></p><p class="ql-block"> 長發(fā)改價調(diào)〔2019〕8號</p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">?</span><b style="font-size:20px;">《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》</b></p><p class="ql-block"> 湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:22px;">【后記】 </b></p><p class="ql-block"> 作為業(yè)主，作為消費者，當(dāng)且應(yīng)當(dāng)知曉涉及物業(yè)服務(wù)費用有關(guān)的法律法規(guī)及強制性規(guī)定，在享受“<b>質(zhì)價相符</b>”的服務(wù)的同時，依法履行物業(yè)服務(wù)合同約定的<b>交費*</b>義務(wù)。對于“<b style="color:rgb(237, 35, 8);">質(zhì)價不符</b>”的部分，有權(quán)拒絕支付相關(guān)費用，且應(yīng)提供對應(yīng)的力據(jù)主張合法權(quán)利。</p><p class="ql-block"> <b style="color:rgb(237, 35, 8);">注意</b>，業(yè)主有義務(wù)依照服務(wù)合約<b>交納</b>物業(yè)服務(wù)費用，但絕對不是“<b>繳費</b>”、“<b>繳納</b>”。因為物業(yè)服務(wù)人僅僅是依照市場經(jīng)濟規(guī)則招聘的一般的服務(wù)機構(gòu)/單位，不具備使用“<b>繳</b>”的資格，<b>物業(yè)服務(wù)費的收交不具備行政強制性</b>，物業(yè)服務(wù)人更不具備“<b>收繳</b>”的權(quán)力。因此，物業(yè)服務(wù)人<b>不得采取斷水、斷電、斷氣等行為催收物業(yè)服務(wù)費</b>，更不得采取封門、堵門、入室等涉嫌暴力催收的方式進行。</p><p class="ql-block"> 物業(yè)服務(wù)板塊的法律法規(guī)中，對于物業(yè)服務(wù)單位的定義，從最初的“<b>物業(yè)管理企業(yè)</b>”到“<b>物業(yè)服務(wù)企業(yè)</b>”再到民法典中的“<b>物業(yè)服務(wù)人</b>”，體現(xiàn)出從“<b>管理</b>”到“<b>服務(wù)</b>”的變化，也從實質(zhì)上將當(dāng)初的<b>物業(yè)管理</b>回歸到<b>服務(wù)產(chǎn)業(yè)</b>，而不再讓<span style="color:rgb(22, 126, 251);">物業(yè)人自我感覺具有行政強制性的“管理”角色</span>。但是，從一開始進入中國的“物業(yè)管理”，到2003年的“物業(yè)管理條例”，再到2007年的“物權(quán)法”，或許留下了主觀意識上的偏差，以至于一些資深的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，在其報告或書面文件中，頻繁出現(xiàn)“<b>收繳率</b>”、“<b>收繳情況</b>”等用法/用詞，這是極為不當(dāng)?shù)摹?lt;/p><p class="ql-block"> 物業(yè)公司已淪為人人喊打的“<b>過街老鼠</b>”，甚至淪為被業(yè)主群起攻之并成為“<b>痛打落水狗</b>”的主角，已成為社會矛盾最突出的直接源頭。無論是<b>物業(yè)服務(wù)行業(yè)的直管機關(guān)</b>〔發(fā)改、住建、市場監(jiān)督、公安、稅務(wù)、安監(jiān)等〕，還是<b>物業(yè)服務(wù)人自身</b>，還包括關(guān)聯(lián)的<b>開發(fā)商</b>及對應(yīng)的<b>直接監(jiān)管部門</b>〔資規(guī)、住建、造價、稅務(wù)、安監(jiān)、消防、園林等〕都應(yīng)當(dāng)<b>遵照法律法規(guī)及十部委建房規(guī)〔2020〕10號通知、八部委建房〔2021〕55號通知</b>等<span style="color:rgb(22, 126, 251);">嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)人實施監(jiān)管</span>，相關(guān)<span style="color:rgb(22, 126, 251);">公職人員亦應(yīng)自我約束并對群眾做好指導(dǎo)和協(xié)助</span>，為人民群眾尤其是9億城鎮(zhèn)居民營造良好的人居環(huán)境并逐一化解矛盾。</p><p class="ql-block"> 每一位中國公民，都是中國特色社會主義的建設(shè)者，都應(yīng)該為社會主義法治文明建設(shè)貢獻力量。<b>文明和諧，人人有責(zé)。</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><br></p><p class="ql-block" style="text-align:center;">——?2024 KINNEER——</p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:20px;">依法維權(quán)·理性維權(quán)</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="font-size:20px;">依法監(jiān)督·質(zhì)價相符</b></p>