<p class="ql-block">3月5日，“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”被首次載入《政府工作報(bào)告》，這是自去年9月26日政治局會(huì)議，中央最近三次重要會(huì)議連續(xù)提及“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”。從“要促進(jìn)”到“穩(wěn)定樓市”再到“持續(xù)用力”，措辭一次比一次嚴(yán)厲堅(jiān)定。</p><p class="ql-block">“持續(xù)”表明“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”絕非三分鐘熱度，不達(dá)目標(biāo)誓不罷休；“有力”表明措施更到位，更精準(zhǔn)，力度更強(qiáng)，突顯國家對(duì)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)態(tài)度的堅(jiān)定，也強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”的重要性和緊迫感。</p><p class="ql-block">但坊間仍眾說紛紜，不乏唱衰者!目前中國經(jīng)濟(jì)和樓市正處爬坡過坎的關(guān)健階段，任何不和諧的聲音都不利于經(jīng)濟(jì)和樓市的穩(wěn)定發(fā)展。</p><p class="ql-block">我無意為房地產(chǎn)涂脂抺粉，現(xiàn)結(jié)合2025年《政府工作報(bào)告》談?wù)剛€(gè)人對(duì)于“止跌回穩(wěn)”的粗淺看法，僅供參考。</p><p class="ql-block">預(yù)期穩(wěn)，則信心強(qiáng)；信心強(qiáng)，則動(dòng)力足!</p><p class="ql-block">人生總是先相信，后看見，相信就會(huì)擁有，我相信相信的力量！</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一、相信行業(yè)的力量</p><p class="ql-block">房地產(chǎn)是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和驅(qū)動(dòng)器，擴(kuò)大消費(fèi)的助力器。樓市穩(wěn)定不僅利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還能有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市化發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)作為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，價(jià)格波動(dòng)直接影響家庭和諧、財(cái)富感知和消費(fèi)信心，乃至社會(huì)穩(wěn)定，只有房價(jià)穩(wěn)居民才能更好地規(guī)劃家庭財(cái)務(wù)支出，有更強(qiáng)烈的消費(fèi)意愿。</p><p class="ql-block">樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、金融穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費(fèi)穩(wěn)。</p><p class="ql-block">毋庸置疑，“止跌回穩(wěn)”是一項(xiàng)政治性、全局性和根本性的重要政策，深遠(yuǎn)影響不需贅述!</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">二、相信國家的力量</p><p class="ql-block">影響“止跌回穩(wěn)”原因復(fù)雜多變，但最根本原因依然是消費(fèi)者對(duì)房價(jià)和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預(yù)期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，我們需要信心和耐心。</p><p class="ql-block">《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)的表述突出強(qiáng)調(diào)“塑造積極的社會(huì)預(yù)期”的重要性，并從宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力、推動(dòng)發(fā)展的積極信號(hào)，目標(biāo)清晰、方向明確、措施有力，體現(xiàn)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，值得期待。</p><p class="ql-block">（1）宏觀經(jīng)濟(jì)與就業(yè)托底。穩(wěn)增長就是穩(wěn)就業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展必然有效降低居民觀望情緒、減少對(duì)償債壓力的憂慮，增強(qiáng)購買能力與意愿，帶動(dòng)收入和就業(yè)的增長預(yù)期，從而擴(kuò)大國內(nèi)需求、促進(jìn)消費(fèi)和投資。</p><p class="ql-block">GDP5%增長目標(biāo)，關(guān)乎未來政策力度，直接影響就業(yè)。一般而言，GDP每增長1個(gè)點(diǎn)可直接拉動(dòng)150-200萬個(gè)就業(yè)崗位。</p><p class="ql-block">（2）財(cái)政貨幣雙輪驅(qū)動(dòng)。貨幣政策適度寬松，財(cái)政政策更加積極，4%赤字率釋放出財(cái)政加碼信號(hào)。赤字規(guī)模5.66萬億元，新增財(cái)政赤字可化解地方存量債務(wù)，也可用于房地產(chǎn)收儲(chǔ)、基建和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。</p><p class="ql-block">超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項(xiàng)債4.4萬億元，今年新增政府債務(wù)總規(guī)模達(dá)11.86萬億元，比去年增加2.9萬億元，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持將大大增強(qiáng)，利于降低社會(huì)綜合融資成本，也有利解決房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張問題。</p><p class="ql-block">2%的CPI漲幅預(yù)期，物價(jià)溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提振市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)投資的關(guān)鍵，使老百姓有更多就業(yè)增收機(jī)會(huì)。</p><p class="ql-block">（3）民生保障筑基。逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育，發(fā)放育兒補(bǔ)貼；加強(qiáng)靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益保障……一樁樁一件件都關(guān)乎百姓福祉，消除百姓對(duì)就業(yè)和生活的后顧之憂。</p><p class="ql-block">（4）樓市供需雙側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控?！墩ぷ鲌?bào)告》從政策實(shí)施、預(yù)期引導(dǎo)、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地產(chǎn)新模式等維度提出政策措施，明確具體，如城中村改造、減少土地供應(yīng)、支持商品房收儲(chǔ)、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”……</p><p class="ql-block">市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實(shí)現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場(chǎng)信號(hào)的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預(yù)期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見成效。未來，政策目標(biāo)將更精準(zhǔn)，更注重短期和長期預(yù)期的收復(fù)。可以預(yù)見，2025年或進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進(jìn)一步下調(diào)，有利激發(fā)購房意愿。另外，針對(duì)土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲(chǔ)力度，這有助土地資源優(yōu)化使用、推動(dòng)房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價(jià)、合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、消化庫存。</p> <p class="ql-block">三、相信市場(chǎng)的力量</p><p class="ql-block">“安居樂業(yè)”千百年來已深入國人骨髓，中國任何時(shí)代住房都是重大民生，任何時(shí)候都有重大需求。以廣東為例：</p><p class="ql-block">（1）人口紅利是住房市場(chǎng)重要基礎(chǔ)。據(jù)第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國之首。</p><p class="ql-block">從人口增量看，廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，2000—2020年年均增長率均在2.5%以上，增量達(dá)3348萬人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬和873萬人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬人，其他14個(gè)城市增量均不足100萬，這便不難說明房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么分化加劇。</p><p class="ql-block">此外，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡(jiǎn)單，規(guī)模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝?，意味著?duì)住房套數(shù)需求量也相應(yīng)持續(xù)增加。</p><p class="ql-block">2020年廣東常住人口中，15—64歲的總勞動(dòng)年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進(jìn)入老齡化社會(huì)，但相比城市人口總體仍較年輕，仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，基本面良好，有利于住房市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。</p><p class="ql-block">（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均居住面積為30.9平方米，戶均78.6平方米，顯著低于全國平均水平。</p><p class="ql-block">2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數(shù)占比高達(dá)59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%，居住在只有1間房間的住房占40.7%。</p><p class="ql-block">從人均住房間數(shù)和來源看，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例達(dá)50.4%。</p><p class="ql-block">2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當(dāng)大的住房改善需求。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">“止跌回穩(wěn)”分化是常態(tài)，是量價(jià)、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開始，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國全面回穩(wěn)不現(xiàn)實(shí)，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)，但對(duì)于眾多經(jīng)濟(jì)缺乏潛力、產(chǎn)業(yè)落后、人口凈流出的三、四線城市，回穩(wěn)或許持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。</p><p class="ql-block">但無論是大城市，還是小城市，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已被歷史證明是不可行的，唯擁抱新模式，順應(yīng)新消費(fèi)、新科技發(fā)展潮流，踐行“生態(tài)+生活+生產(chǎn)+科技+文化+地產(chǎn)”，推動(dòng)產(chǎn)城融合，像制造智能汽車一樣以科技賦能；像汽車一樣建立房屋體檢和保險(xiǎn)制度；像汽車4S店一樣做好物業(yè)服務(wù)，打造真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯(cuò)位發(fā)展或許才是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向！</p>