<p class="ql-block">2025年11月14日，帶著三十年行走三十一個(gè)省市自治區(qū)及港澳臺(tái)地區(qū)的閱歷，終于踏上了中國(guó)我最后沒(méi)有涉足的三個(gè)省份之一的貴州。此行本來(lái)是謹(jǐn)遵師命，為彌補(bǔ)地理認(rèn)知的空白，不想被興義獨(dú)特的房地產(chǎn)市場(chǎng)所吸引。我不再僅僅關(guān)注市場(chǎng)規(guī)模，而是試圖在萬(wàn)峰林的田園詩(shī)意與低入住率的空寂樓宇間，讀懂這座小城的真實(shí)脈動(dòng)。這座城市的樓市，正以其低基價(jià)的韌性與旅居項(xiàng)目的亮點(diǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)的寒冬中，書寫著一部值得深思的“異類”生存日記。</p> <p class="ql-block">當(dāng)中國(guó)眾多三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深度調(diào)整的陣痛時(shí)，位于黔西南的興義市，卻呈現(xiàn)出一幅復(fù)雜而矛盾的圖景。它既非一片哀鴻，也遠(yuǎn)未獨(dú)善其身。這里的市場(chǎng)，更像是一面多棱鏡，折射出區(qū)域性市場(chǎng)的獨(dú)特韌性、結(jié)構(gòu)性分化與深層隱憂。</p> <p class="ql-block">一、 宏觀冷風(fēng)下的“微觀”穩(wěn)定：低房?jī)r(jià)構(gòu)筑的防波堤</p><p class="ql-block">與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“跌跌不休”的普遍印象不同，興義給人的第一印象是“超乎意料的穩(wěn)定”。正如一位當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)所言：“興義房?jī)r(jià)這幾年變化不大，好點(diǎn)的地方就五千上下，本來(lái)就沒(méi)怎么漲過(guò)，現(xiàn)在自然也跌不到哪里去。”</p> <p class="ql-block">數(shù)據(jù)支撐了這一感性認(rèn)知。根據(jù)貴州省統(tǒng)計(jì)局及多個(gè)房地產(chǎn)平臺(tái)的歷史數(shù)據(jù)，興義市新房均價(jià)長(zhǎng)期在4000-5500元/平方米的區(qū)間內(nèi)徘徊。這與那些曾經(jīng)過(guò)萬(wàn)，如今腰斬至五六千的三線城市（如某些中部、北部城市）形成鮮明對(duì)比。興義的房?jī)r(jià)基數(shù)本身較低，如同筑起了一道天然的“防波堤”，當(dāng)全國(guó)性的市場(chǎng)冷風(fēng)襲來(lái)時(shí)，其感知到的沖擊自然遠(yuǎn)小于那些有過(guò)暴漲經(jīng)歷的城市。降價(jià)幾百元，幅度在10%左右，與動(dòng)輒40%-50%的跌幅相比，對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊相對(duì)溫和。</p> <p class="ql-block">這種低起點(diǎn)，使得興義樓市在一定程度上規(guī)避了投機(jī)性泡沫，市場(chǎng)以本地剛需和改善型需求為主導(dǎo)，表現(xiàn)出一種“與世無(wú)爭(zhēng)”的韌性。</p> <p class="ql-block">二、 “鬼城”陰影與超級(jí)大盤的沉寂：供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)傷疤</p><p class="ql-block">然而，穩(wěn)定表象之下，危機(jī)同樣肉眼可見。清晨在萬(wàn)峰林景區(qū)周邊的跑步見聞，便揭開了市場(chǎng)的另一面。</p> <p class="ql-block">多個(gè)已售罄的房地產(chǎn)項(xiàng)目，入住率極低，夜幕降臨后漆黑一片的窗口，無(wú)言地訴說(shuō)著高空置率的現(xiàn)實(shí)。這背后是典型的“投資性購(gòu)房”與“實(shí)際居住需求”的嚴(yán)重錯(cuò)位。許多購(gòu)房者買入并非為了自住，或許是看好景區(qū)前景作為第二居所，或許僅是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)配置。當(dāng)缺乏真實(shí)的人口和產(chǎn)業(yè)支撐時(shí)，這些社區(qū)便難以形成活力，淪為“圖紙上的繁榮”。</p> <p class="ql-block">更觸目驚心的是陽(yáng)光壹佰貴州興義項(xiàng)目的現(xiàn)狀。作為一個(gè)曾經(jīng)聲勢(shì)浩大的超級(jí)大盤，其規(guī)模足以形成一個(gè)功能齊全的小鎮(zhèn)。然而，如今它基本建成卻陷入停滯，成為城市邊緣一道巨大的“傷疤”。陽(yáng)光壹佰的折戟，原因是多方面的：既有母公司全國(guó)性戰(zhàn)略收縮和債務(wù)壓力的影響，也深刻暴露了在興義這類人口吸附力有限的旅游城市，超大體量項(xiàng)目所面臨的去化困境。它像一個(gè)警示，預(yù)示著在需求見頂?shù)臅r(shí)代，過(guò)去那種依靠大盤造城、拉動(dòng)增長(zhǎng)的模式已然行不通。</p> <p class="ql-block">三、 結(jié)構(gòu)性分化：旅游地產(chǎn)的“火”與整體市場(chǎng)的“冰”</p><p class="ql-block">正是在整體市場(chǎng)的低迷與高空置的背景下，萬(wàn)昌山邊溫泉項(xiàng)目的熱銷顯得格外引人注目。</p> <p class="ql-block">該項(xiàng)目位于萬(wàn)峰林景區(qū)附近，規(guī)劃面積300余畝，包含公寓、別墅及配套酒店。其精裝修公寓均價(jià)達(dá)到7700元/平方米，遠(yuǎn)高于市區(qū)平均水平，卻在國(guó)慶至今兩次開盤期間兩棟樓100多套公寓基本售罄。據(jù)項(xiàng)目方透露，購(gòu)買者以本地居民投資為主，同時(shí)吸引了30%的外地客戶。</p> <p class="ql-block">這一現(xiàn)象清晰地指出了當(dāng)前興義樓市唯一的亮點(diǎn)所在：優(yōu)質(zhì)資源的旅居地產(chǎn)。它的成功邏輯在于：</p><p class="ql-block">1. 稀缺的核心資源：緊靠萬(wàn)峰林5A級(jí)景區(qū)，擁有不可復(fù)制的自然景觀和溫泉資源。</p><p class="ql-block">2. 明確的產(chǎn)品定位：精準(zhǔn)切入“度假+投資”需求，提供了一種區(qū)別于普通住宅的價(jià)值預(yù)期。</p><p class="ql-block">3. 本地投資渠道匱乏：對(duì)于興義本地居民而言，在普遍不看好普通住宅升值的當(dāng)下，將資金投入一個(gè)看似更有前景的旅游度假項(xiàng)目，成為了一種理性的選擇。</p> <p class="ql-block">萬(wàn)昌項(xiàng)目的熱銷，與周邊大量空置的普通住宅形成強(qiáng)烈對(duì)比，印證了市場(chǎng)正在發(fā)生的劇烈分化：缺乏特色的普通住宅陷入停滯，而具備稀缺性、能提供獨(dú)特生活方式的旅居產(chǎn)品，依然能撬動(dòng)本地乃至外部的購(gòu)買力。</p> <p class="ql-block">結(jié)論：在韌性中尋找出路</p><p class="ql-block">興義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)法用“好”或“壞”來(lái)簡(jiǎn)單概括。它是一個(gè)多面體：</p><p class="ql-block">· 它因低房?jī)r(jià)基底而具備了一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，避免了斷崖式下跌。</p><p class="ql-block">· 它因前期過(guò)度開發(fā)和投資性購(gòu)房，正飽受高空置率和“爛尾”項(xiàng)目的困擾，存量消化壓力巨大。</p><p class="ql-block">· 它在旅游地產(chǎn)這一細(xì)分賽道，展現(xiàn)出了基于稀缺資源的市場(chǎng)活力，指明了未來(lái)可能的發(fā)展方向。</p> <p class="ql-block">對(duì)于興義而言，未來(lái)的出路不在于再造多少個(gè)“萬(wàn)昌三邊”，而在于如何將房地產(chǎn)的發(fā)展與實(shí)體產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)深度綁定。一方面需要著力盤活存量，化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，則應(yīng)嚴(yán)格控制普通住宅用地供應(yīng)，引導(dǎo)市場(chǎng)向高質(zhì)量的旅居、康養(yǎng)等特色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。興義的樓市，正艱難地在低迷的大潮中，尋找著一艘屬于自己的諾亞方舟。</p>