<p class="ql-block"><b style="font-size:15px;">注:點(diǎn)擊下方按鈕可收聽本文語音播放</b></p> <p class="ql-block"><b>編者按:陸續(xù)發(fā)布共有物分割，以及房產(chǎn)繼承后繼承人之間房屋分割的典型判例，以此說明這類案件涉及的法律常識(shí)。房屋作為共有物分割時(shí)，一般以共有人的意愿為依據(jù)。享有房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц斗课菡蹆r(jià)款。雙方都放棄房屋所有權(quán)的，可以變賣或者經(jīng)法院拍賣房屋，按各自的份額比例分割房屋售價(jià)款。</b></p> <p class="ql-block"> 張小四一家人住在城里一個(gè)大雜院承租的兩間平房。多年來，家里人先后成家搬了出去。最后，只留下叔叔張老大在此居住。同時(shí)，為了方便小四在城里上學(xué)，家里就安排他和叔叔住在一起。盡管現(xiàn)在小四早就成家了，可是他的戶口還是落在叔叔家。</p><p class="ql-block"> 2021年，張老大承租的公有住房動(dòng)遷，按照拆遷安置補(bǔ)償政策，叔侄兩兒被安置在城外某小區(qū)的一套一室一廳的住宅。</p><p class="ql-block"> 2021年1月，經(jīng)法院審理后出具調(diào)解書，確認(rèn)兩人各享有安置房屋50%的所有權(quán)。為此，在2021年7月，兩人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)。按照法院的調(diào)解書將房屋自張老大的名下，變更登記在兩個(gè)人的名下，叔侄兩人各占房產(chǎn)份額的50%。</p> <p class="ql-block"> 2024年，張小四向法院起訴狀告叔叔張老大，要求房屋歸叔叔張老大所有，并支付給自己110萬的補(bǔ)償款。張小四稱，該房屋一直由張老大占有、管理，并且曾對(duì)外出租，現(xiàn)在一直空置。由于叔侄兩人對(duì)于房屋的稅費(fèi)、租金、占有使用等問題無法達(dá)成一致意見，所以，張小四打官司要求分割兩人共有的房屋。</p><p class="ql-block"> 法院審理后查明以上的事實(shí)。另外，經(jīng)詢問兩人均認(rèn)可房屋現(xiàn)價(jià)值220萬元。而且，均同意法院判決房屋歸兩人中的一方所有，并由房屋所有一方給予另一方折價(jià)補(bǔ)償款。不過，張老大提出自己的退休金尚不足以支付房屋的折價(jià)款。</p> <p class="ql-block"> “以上就是基本案情，不知道是不是講清楚了。”助理小姚看向調(diào)解員老陳說。</p><p class="ql-block"> 老陳點(diǎn)著頭贊許:“嗯，講得很有條理，很清楚。這就是一起典型的共有物分割的案例?！?lt;/p><p class="ql-block"> “這案子里邊有幾個(gè)問題還有點(diǎn)不明白?！毙∫μ孤实卣f。</p><p class="ql-block"> “說說看，咱們一起來分析?！崩详愓f。</p><p class="ql-block"> “涉案房屋按說應(yīng)當(dāng)由叔侄兩人按份共有。可是，拆遷安置時(shí)卻登記在叔叔張老大一個(gè)人的名下，這是怎么回事？”小姚問。</p><p class="ql-block"> “這個(gè)問題跟拆遷安置政策有關(guān)?！崩详愓f。</p> <p class="ql-block"> 老陳的解釋，出租的公有住房征拆時(shí)，一般由承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。按照以往的征拆政策的規(guī)定，只有租房合同中的承租人有權(quán)以拆遷補(bǔ)償款折價(jià)購買擬安置的住房。如果承租人有意將房產(chǎn)登記為多人按份共有，通常，需要向征拆安置單位提交確定共有人的公證書或者法院的裁判文書。這個(gè)案子中，有可能張老大作為原來房屋的承租人，將自己作為唯一的被安置人。所以，才有了張小四先行與他打官司，拿到了法院確認(rèn)該房屋為兩人按份共有的調(diào)解書。之后，將張老大名下的房屋變更登記為兩人按份共有。</p><p class="ql-block"> <span style="font-size:18px;">“原來是這樣啊?！甭犃T，小姚說。接著又問，“那么，這個(gè)案子法院會(huì)把房子判給誰吶？”</span></p> <p class="ql-block"> “你要注意，法院認(rèn)定的事實(shí)中，張老大曾經(jīng)把房屋出租，后來，一直閑置?！崩详惸托牡亟忉?，“這說明房屋以前一直在張老大的掌控之下。而且，兩個(gè)人都有各自的住房，這套房屋判給誰都無所謂。”</p><p class="ql-block"> “也是哈。”小姚點(diǎn)頭稱是。</p><p class="ql-block"> “最后，法院是不是把房屋判給張老大了？”老陳問。</p><p class="ql-block"> 小姚低頭翻看了一下材料，抬頭道:“是的，法院認(rèn)為一室一廳的房屋無法在兩人之間實(shí)際分割，所以，綜合房屋的來源、實(shí)際占用、管理的情況，把房屋產(chǎn)權(quán)判給張老大。同時(shí)，張老大向張小四支付110萬元房屋折價(jià)款?！?lt;/p><p class="ql-block"> 老陳點(diǎn)著頭說:“嗯，這個(gè)判決沒毛病。”</p> <p class="ql-block"> “這個(gè)我又有點(diǎn)糊涂了，張老大說他沒有償付能力，可是法院怎么還要把房屋判給他？”小姚問。</p><p class="ql-block"> 老陳解釋說，一室一廳的房屋兩個(gè)人不可能同時(shí)所有、居住。所以，只能判給其中一人，并由該人償付對(duì)方折價(jià)款。當(dāng)然，房屋本身就有價(jià)值，完全可以變賣兌現(xiàn)?，F(xiàn)在，盡管法院判決在規(guī)定的期限內(nèi)雙方應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)過戶到張老大名下，而且，張老大也要在規(guī)定的期限內(nèi)支付張小四110萬的房屋折價(jià)款。但是，叔侄兩人在拿到判決書后，很有可能共同把房子賣掉分錢。這個(gè)方案既可行又容易操作，畢竟這套房屋對(duì)于雙方來講都不是居住的剛需。</p> <p class="ql-block"> “聽著還蠻有道理哈?！毙∫φf。</p><p class="ql-block"> “是的。很多類似的案子到頭來都是這樣的結(jié)果。畢竟辦理房屋過戶、賣掉房子的手續(xù)繁雜，而且還要多花錢?！崩详惱仙裨谠诘卣f。</p><p class="ql-block"> “不過，如果張老大氣不過，就是不愿意這么做，那他怎么才能弄出錢來給張小四？”小姚執(zhí)著地說。</p><p class="ql-block"> “其實(shí)，還有一個(gè)辦法?！崩详惓芍裨谛?，“如果張老大看好那套房屋還能漲價(jià)，不用急著賣房，他可以用房子抵押先從銀行貸款，把房產(chǎn)中張小四的份額買過來。之后，再向銀行分期還貸。以后，看準(zhǔn)機(jī)會(huì)再把房子出手?！?lt;/p><p class="ql-block"> 小姚聽罷樂了，說:“你還真有辦法啊，這都是從哪里踅摸來的？”</p> <p class="ql-block"> “這些都是當(dāng)事人實(shí)際操作的真實(shí)做法?！崩详愓f?！安贿^，你再仔細(xì)地想想。如果一開始叔侄兩人就這么來操作，干嘛還要費(fèi)力勞神、花錢打官司啊?！?lt;/p><p class="ql-block"> 小姚接話道:“就是啊，打了一圈官司，最后還是一樣的做法。”</p><p class="ql-block"> “這個(gè)案子說明了什么？”老陳自問自答:“說到底，共有物分割即便有法院的判決，也必須要在雙方的配合之下，才能實(shí)現(xiàn)各自單獨(dú)所有的合法權(quán)益。說白了，這類案件通過調(diào)解來解決糾紛，才是維護(hù)當(dāng)事人利益最大化的路徑！”</p><p class="ql-block"> “是啊，就為了置氣打官司，到頭來損失的還是自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，真的很不值得！”小姚感慨地說。</p>