<p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">商用住宅與民用住宅的區(qū)別</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房13問(wèn)不踩坑</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????怎么看房子的性?xún)r(jià)比</b></p><p class="ql-block">房產(chǎn)性?xún)r(jià)比是樓盤(pán)性能與價(jià)格的比率</p><p class="ql-block">??看地段</p><p class="ql-block">位于城市核心板塊/重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，</p><p class="ql-block">緊鄰主干道/地鐵口，通勤效率高，</p><p class="ql-block">未來(lái)升值潛力大。</p><p class="ql-block">周邊產(chǎn)業(yè)集中（如商務(wù)區(qū)、科創(chuàng)園）</p><p class="ql-block">就業(yè)機(jī)會(huì)多，居住、工作便利性強(qiáng)。</p><p class="ql-block">處于“鬧中取靜”的位置，既臨近商圈</p><p class="ql-block">滿(mǎn)足生活需求，又避免喧囂干擾。</p><p class="ql-block">可根據(jù)自己的工作性質(zhì)選擇</p><p class="ql-block">??看質(zhì)量</p><p class="ql-block">由知名央企/國(guó)企開(kāi)發(fā)商打造，施工標(biāo)準(zhǔn)</p><p class="ql-block">嚴(yán)格，采用品牌建材（如斷橋鋁門(mén)窗、</p><p class="ql-block">雙層中空玻璃），建筑質(zhì)量有保障。</p><p class="ql-block">經(jīng)過(guò)多次第三方質(zhì)檢，抗震、防火等</p><p class="ql-block">性能達(dá)標(biāo)，居住安全性高。</p><p class="ql-block">??看配套</p><p class="ql-block">教育配套：周邊有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)（如知名學(xué)校分校），上學(xué)距離近，教育資源優(yōu)質(zhì)。</p><p class="ql-block">商業(yè)配套：步行可達(dá)大型商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)，滿(mǎn)足日常購(gòu)物、餐飲需求。醫(yī)療配套：臨近三甲醫(yī)院/社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，就醫(yī)方便，尤其適合老人居住。</p><p class="ql-block">生活配套：小區(qū)內(nèi)有健身房、兒童游樂(lè)區(qū)、社區(qū)食堂等，滿(mǎn)足業(yè)主多樣化生活需求。</p><p class="ql-block">??看物業(yè)</p><p class="ql-block">由全國(guó)知名物業(yè)公司管理，團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，24小時(shí)安保、智能監(jiān)控系統(tǒng)，</p><p class="ql-block">小區(qū)安全性高。</p><p class="ql-block">物業(yè)服務(wù)周到，包括日常保潔、綠化維護(hù)、設(shè)施維修等，響應(yīng)及時(shí)</p><p class="ql-block">定期組織業(yè)主活動(dòng) （如節(jié)日聯(lián)歡、</p><p class="ql-block">鄰里節(jié))，</p><p class="ql-block">營(yíng)造良好社區(qū)氛圍，提升居住幸福感。</p><p class="ql-block">??看環(huán)境</p><p class="ql-block">由知名景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造，融合自然與人文元素，有主題景觀（如中式園林、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格），景觀層次豐富。</p><p class="ql-block">景觀與建筑布局協(xié)調(diào)，保證每戶(hù)都有較好的觀景視野，部分戶(hù)型可看中心園林或外部自然景觀。</p><p class="ql-block">設(shè)有景觀小品、水系、休閑座椅等，兼具觀賞性和實(shí)用性，為業(yè)主提供休閑互動(dòng)空間。</p> <p class="ql-block">????買(mǎi)賣(mài)二手房費(fèi)用</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????二手房簽約流程（千萬(wàn)不要錯(cuò)）</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????二手房的貓膩</b></p> <p class="ql-block">????</p><p class="ql-block">1，二手房費(fèi)用及承擔(dān)方</p><p class="ql-block">2，房貸退稅</p><p class="ql-block">3，買(mǎi)房后兩件事</p><p class="ql-block"> 4，如何看房產(chǎn)證</p><p class="ql-block">5，辦理7大過(guò)戶(hù)</p> <p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">????買(mǎi)房需要交的四個(gè)稅?一費(fèi):契稅+個(gè)稅+增值稅+土地出讓金+中介費(fèi)。?</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">1，契稅買(mǎi)家出。</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">建筑面積在140平以下，交1%，140平以上，交百分之1.5%。??</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(22, 126, 251);">2，個(gè)稅是賣(mài)方出。</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">發(fā)票是房主的名字，不同地區(qū)繳納從1%~2%不等。報(bào)稅可以返還。兩種形式可以免稅:一個(gè)是房主買(mǎi)房契稅交夠五年，又是唯一一套住房。二個(gè)是增值部分差額占到20%，也就是說(shuō)房子貶值了，需要提供全款發(fā)票?契稅發(fā)票，證明房子貶值，??</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(22, 126, 251);">3，增值稅賣(mài)房出</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">。賣(mài)家契稅沒(méi)有超過(guò)兩年，又要賣(mài)掉房子需要交5.3~5.6增值稅。??</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(22, 126, 251);">4，土地出讓賣(mài)家出</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">。不同地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)不同，從1%~3%不等，就是劃撥地要轉(zhuǎn)變成出讓地的過(guò)程，需要繳納稅就是土地出讓金。5，中介費(fèi)，全國(guó)范圍的參考值是1%~1.5%，可以談價(jià)。先談房?jī)r(jià)，再談中介費(fèi)。?</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1);">5，中介費(fèi)，全國(guó)參考價(jià)1~1.5%標(biāo)準(zhǔn)，可談。</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">注:先談房?jī)r(jià)再談中介費(fèi)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房子需要知道的四個(gè)名詞:</b></p><p class="ql-block">??第一，面簽合同。貸款買(mǎi)房，去銀行簽貸款的時(shí)候，寫(xiě)的借款合同。按照工作人員指導(dǎo)簽字摁手印，這個(gè)行為叫做面簽，這個(gè)合同叫做<span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">面簽合同。有什么注意事項(xiàng):要問(wèn)銀行的工作人員利率多少+能不能提前還款+有沒(méi)有違約金+還款有沒(méi)有什么條件限制。</span>【他一定會(huì)告訴你，而且一定不敢說(shuō)假話(huà)】，如果他告訴你銀行不能提前還款，或者提前還款有違約金，怎么辦？停止面簽走人。</p><p class="ql-block">??第二，網(wǎng)簽。網(wǎng)簽是【簽官方】出具的官方監(jiān)制的正式的購(gòu)房合同。一般是有【住建局監(jiān)制】字樣的合同叫做網(wǎng)簽合同。這個(gè)【合同是改不了】的，因?yàn)槭枪俜街剖轿谋纠锩娴囊恍┻x項(xiàng)，填進(jìn)個(gè)人信息+金額呀+付費(fèi)方式+地址等等，這些基礎(chǔ)信息你是可以填的，<span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">只有簽完這個(gè)網(wǎng)簽合同，遞交給官方的工作人員，才拿去【備案】，這個(gè)【房子才真正意義上屬于你】。</span></p><p class="ql-block">注意事項(xiàng):??如果你買(mǎi)新房，要問(wèn)銷(xiāo)售今天上午交錢(qián)下午能不能給我簽網(wǎng)簽合同？如果他說(shuō)簽不了，要問(wèn)為什么？什么時(shí)候能簽？如果交錢(qián)的時(shí)間與網(wǎng)簽時(shí)間間隔太長(zhǎng)，那么是有問(wèn)題的，先不付款，找合適條件合適時(shí)間再操作。??二手房，<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">在過(guò)戶(hù)交錢(qián)之前先簽網(wǎng)簽合同。</span></p><p class="ql-block">??第三，監(jiān)管賬戶(hù)。??監(jiān)管賬戶(hù)跟開(kāi)發(fā)商的一般賬戶(hù)有一點(diǎn)類(lèi)似，多數(shù)情況下監(jiān)管賬戶(hù)都是有【監(jiān)管字樣】的，錢(qián)轉(zhuǎn)進(jìn)去了，要有一個(gè)合理正規(guī)的事由，才能轉(zhuǎn)出來(lái)，這個(gè)【錢(qián)不能輕易動(dòng)】。??</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">二手房也有的監(jiān)管賬戶(hù)，房產(chǎn)交易中心有免費(fèi)資金監(jiān)管賬戶(hù)，</span>首付+全款轉(zhuǎn)進(jìn)去，對(duì)于交易來(lái)說(shuō)是很安全的一個(gè)渠道。</p><p class="ql-block">??第四，傭金。假如<span style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">中介帶你去買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的新房，中介不會(huì)提起中介費(fèi)的事，不會(huì)向你收取中介費(fèi)，</span>他的錢(qián)從哪來(lái)？賣(mài)一套房，開(kāi)發(fā)商，給他結(jié)算一部分傭金，傭金通常是1%、3%，甚至是5%。100萬(wàn)的房子，給個(gè)三萬(wàn)五萬(wàn)的給到中介。正常來(lái)說(shuō)這個(gè)事兒是跟你沒(méi)關(guān)系[捂臉]但是現(xiàn)在買(mǎi)房子不僅要談房?jī)r(jià)，還要跟中介談一下返傭的問(wèn)題，中介少賺一些，讓“我”省一點(diǎn)購(gòu)房款，下次有親朋好友買(mǎi)房子，給中介介紹。</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????交易大廳需要的材料</b></p><p class="ql-block">??住宅:</p><p class="ql-block">出售方:帶房本，發(fā)票，契稅票，公維票，夫妻雙方身份證，結(jié)婚證（離婚證）</p><p class="ql-block">買(mǎi)方:帶夫妻雙方身份證（離婚證），結(jié)婚證，有未成年子女帶孩子戶(hù)口頁(yè)。</p><p class="ql-block">??公寓:</p><p class="ql-block">出售方:帶房本，發(fā)票，契稅票，公維票，房本誰(shuí)名帶身份證</p><p class="ql-block">買(mǎi)方:寫(xiě)誰(shuí)名誰(shuí)帶身份證。</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????二手房交易流程及注意事項(xiàng)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????二手【商用房】交易流程及注意事項(xiàng)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????交易沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，需要注意什么風(fēng)險(xiǎn)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????如何查詢(xún)買(mǎi)房備案合同</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????什么是有備案沒(méi)房產(chǎn)證的房子</b></p> <p class="ql-block">????酒店公寓用地屬于住宅用地時(shí)，就屬于商品住宅類(lèi)，主要目的用于住宅</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)二手房通過(guò)中介交易，有三筆錢(qián)，絕大多數(shù)買(mǎi)家稀里糊涂就多掏了。</b></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187);">1，本該賣(mài)家承擔(dān)的稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">為了避免這種現(xiàn)象，請(qǐng)中介羅列買(mǎi)賣(mài)雙方所有費(fèi)用清單，避免買(mǎi)家交完定金，冒出各種費(fèi)用，而變得被動(dòng)。</span></p><p class="ql-block">增值稅（房本不滿(mǎn)2年）?個(gè)人所得稅（房本不滿(mǎn)5年）?契稅（買(mǎi)家出）?土地出讓金（土地屬性:出讓【無(wú)稅】+劃撥【補(bǔ)交稅】）…密密麻麻的一大串，你要搞清楚這些稅里面按照法律規(guī)定，<b style="color:rgb(237, 35, 8);">【買(mǎi)方</b>需要承擔(dān)的<b style="color:rgb(237, 35, 8);">只有</b>一項(xiàng)<b style="color:rgb(237, 35, 8);">契稅</b>】。首套房140平米以下1%，140平以上1.5%，僅此而已。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:15px; color:rgb(1, 1, 1);"><u>【剩下的所有稅種:增值稅+個(gè)人所得稅+土地出讓金…法律上的納稅義務(wù)人全部是賣(mài)方交】</u></b>增值稅的存在是因?yàn)橘u(mài)家持有不滿(mǎn)兩年就賣(mài)房。個(gè)人所得稅是因?yàn)橘u(mài)家賣(mài)房賺了差價(jià)，國(guó)家要對(duì)這個(gè)利潤(rùn)征稅。</p><p class="ql-block">??大量的<b style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">【賣(mài)家掛的就是凈得價(jià)】</b>意思就是我只管收多少錢(qián)，其他的所有稅費(fèi)你買(mǎi)家兜著。中介為了促成交易，兩頭說(shuō)好話(huà)，絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)幫你捅破這層窗戶(hù)紙。你如果事先不清楚這里邊的門(mén)道，看到稅費(fèi)單就默認(rèn)都是自己該交的，幾萬(wàn)塊錢(qián)就稀里糊涂的替別人結(jié)了賬，最后交完稅發(fā)現(xiàn)【<span style="color:rgb(22, 126, 251);">稅票上是別人名字</span>】，不是每筆費(fèi)用一定要讓賣(mài)家掏，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中買(mǎi)賣(mài)雙方的談判籌碼要看市場(chǎng)供需。但你至少<b style="color:rgb(237, 35, 8);">要分清楚哪些是你的法定義務(wù)，哪些不是，知道這個(gè)價(jià)，你談價(jià)就有了底氣，</b>不知道這個(gè)就連你自己多掏了多少冤枉錢(qián)你都算不出來(lái)。<b style="font-size:22px;">【花出去每一分錢(qián)都應(yīng)該明明白白】</b>而不是別人說(shuō)該你交你就交。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8);">??2，中介的口頭承諾一個(gè)字都不要信。</span>為了促單，中介說(shuō)盡好話(huà):學(xué)位沒(méi)問(wèn)題 ，業(yè)主答應(yīng)家具家電全送?后邊那塊空地不會(huì)再蓋樓?月供我?guī)湍闼氵^(guò)了壓力不大的，你聽(tīng)著覺(jué)得踏實(shí)?中介還挺實(shí)在，等到你搬進(jìn)去發(fā)現(xiàn)一切皆非所說(shuō)，中介不承認(rèn)“當(dāng)時(shí)承諾”，氣得你走法律程序，法官翻開(kāi)合同一看，里面一個(gè)字都沒(méi)有，<span style="color:rgb(237, 35, 8);">【沒(méi)有落在紙面上的承諾，在法律上等于從來(lái)沒(méi)有存在過(guò)】</span>，所以你記住一條鐵律，不管中介告訴你的還是業(yè)主親口答應(yīng)你的，<span style="color:rgb(237, 35, 8);">【你覺(jué)得重要的每一句話(huà)都必須要求寫(xiě)進(jìn)合同的補(bǔ)充條款里】</span>。他愿意寫(xiě)，說(shuō)明他說(shuō)的都是真話(huà)，他不愿意寫(xiě)，說(shuō)明那句話(huà)本來(lái)就是糊弄你的，這個(gè)判斷的方法簡(jiǎn)單到不需要你懂任何的法律知識(shí)，但它能幫你過(guò)濾掉90%的虛假承諾，一支筆能替你擋住幾萬(wàn)塊的損失，這是買(mǎi)二手房最便宜的一份保險(xiǎn)。?</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8);">??3，中介費(fèi)報(bào)的越低，越不要高興，越要警覺(jué)。</span>看誰(shuí)報(bào)價(jià)低就選誰(shuí)，這個(gè)想法沒(méi)有任何問(wèn)題，誰(shuí)都想省錢(qián)。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(22, 126, 251);">可能存在:中介費(fèi)報(bào)的低不是因?yàn)樗敢馍儋?，而是因?yàn)樗景彦X(qián)換了一個(gè)名字在后面等著你】</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">（操作邏輯）是這樣的，前期低報(bào)中介費(fèi)是為了</span><span style="color:rgb(22, 126, 251);">【吸引你】</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">你覺(jué)得劃算就</span><span style="color:rgb(22, 126, 251);">【交定金】</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">，定金一交</span><span style="color:rgb(22, 126, 251);">【主動(dòng)權(quán)就不在你手里】</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">，這時(shí)候中介開(kāi)始一項(xiàng)一項(xiàng)的往外蹦費(fèi)用:征信報(bào)告需要服務(wù)費(fèi)?銀行流水不達(dá)標(biāo)需要找人包裝需要費(fèi)用?房屋評(píng)估要交評(píng)估費(fèi)?過(guò)戶(hù)代辦要交代辦費(fèi)?按揭手續(xù)要交金融服務(wù)費(fèi)…這一項(xiàng)一項(xiàng)加起來(lái)算都算不完。最后算總費(fèi)用比正常收中介費(fèi)的還高出一大截。但你已經(jīng)交了定金騎虎難下，不配合他這些費(fèi)用，交易就推行不了，定金也拿不回來(lái)，這才是真正讓你被糾結(jié)的地方。</span><span style="color:rgb(22, 126, 251);">【所以在簽任何東西，把整個(gè)交易流程中，你需要支付的全部費(fèi)用，逐項(xiàng)羅列清楚，白紙黑字寫(xiě)下來(lái)。</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">包括中介費(fèi)的金額?契稅金額?銀行利率?月供的明細(xì)】你同時(shí)還要知道一個(gè)事實(shí)，</span><span style="color:rgb(176, 79, 187);">【銀行按揭】你自己去銀行能辦</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">?</span><span style="color:rgb(176, 79, 187);">【房產(chǎn)評(píng)估】很多銀行免費(fèi)做</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">?</span><span style="color:rgb(176, 79, 187);">【過(guò)戶(hù)手續(xù)】去政務(wù)大廳自己跑一趟就能搞定，</span><b style="color:rgb(1, 1, 1);">【這些花里胡哨的名目大部分是中介自己加上去的利潤(rùn)空間】</b><span style="color:rgb(1, 1, 1);">，他前面少收的中介費(fèi)，后面全通過(guò)這些名目賺回來(lái)了，你以為自己省的錢(qián)其實(shí)你多花了錢(qián)，</span><span style="color:rgb(22, 126, 251);">【最低的報(bào)價(jià)往往藏在最貴的總價(jià)里面】</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">，這個(gè)道理想明白了，就沒(méi)人能牽著你的鼻子走了。?</span></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(1, 1, 1);">??這三件事說(shuō)到底，就是信息不對(duì)稱(chēng)。</b><span style="color:rgb(176, 79, 187);">賣(mài)家清楚稅該誰(shuí)出，因?yàn)樗I(mǎi)過(guò)房，中介清楚口頭承諾不受法律保護(hù)。</span>行業(yè)里邊??人人知道哪些費(fèi)用是真的，哪些是編的，唯獨(dú)買(mǎi)家不知道，而你偏偏是整場(chǎng)交易里掏錢(qián)最多的。一套二手房，動(dòng)輒幾十萬(wàn)，上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，可能是一個(gè)家庭10年，甚至20年的積蓄，你花了這么大的代價(jià)，走到簽約桌前，連自己該掏多少錢(qián)，不該掏多少錢(qián)，都分不清。?</p><p class="ql-block">??這段話(huà)呀，可能不太好聽(tīng)，<b style="color:rgb(237, 35, 8);">記住這個(gè)世界上沒(méi)有任何人有義務(wù)替你的錢(qián)包把關(guān)，能保護(hù)你的只有你自己提前做做功課，簽合同之前都核實(shí)一下，都要求落在紙面上。</b>這些動(dòng)作不花你1分錢(qián)，但每一個(gè)都可能幫你擋住幾萬(wàn)塊錢(qián)的損失。</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????送給買(mǎi)房小白的忠告</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????貸款買(mǎi)房如何算利息</b></p> <p class="ql-block">????如何向開(kāi)發(fā)商索要發(fā)票</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????貸款買(mǎi)房全部流程不能亂</b></p> <p class="ql-block">??如何查詢(xún)個(gè)人征信</p> <p class="ql-block">??為什么要網(wǎng)簽？</p> <p class="ql-block">??評(píng)估費(fèi)誰(shuí)承擔(dān)？</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房去售樓處詢(xún)問(wèn)事項(xiàng)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????房貸下來(lái)后拿到6樣資料</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房6大票據(jù)少一個(gè)辦不了房產(chǎn)證</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????沒(méi)人告訴我這些!</b></p><p class="ql-block">1、買(mǎi)房不是買(mǎi)白菜，一定要多看!!</p><p class="ql-block">2、同樣小三室，能買(mǎi)兩衛(wèi)就不要買(mǎi)單衛(wèi)。</p><p class="ql-block">3、同樣的戶(hù)型，能買(mǎi)邊戶(hù)就不要買(mǎi)中間戶(hù)。</p><p class="ql-block">4、能買(mǎi)市區(qū)不買(mǎi)遠(yuǎn)郊（根據(jù)預(yù)算和房子情況決定）。</p><p class="ql-block">5、能全款不按揭（要看情況的）。</p><p class="ql-block">6、能買(mǎi)南北通透，就不要買(mǎi)東西通通。</p><p class="ql-block">7、能買(mǎi)南向，就不要買(mǎi)北向（正南>東/東南/西南>西>西北/北）</p><p class="ql-block">8、能買(mǎi)電梯房，絕對(duì)不買(mǎi)樓梯房。</p><p class="ql-block">9、能買(mǎi)洋房不買(mǎi)小高層，能買(mǎi)小高層不買(mǎi)大高層。</p><p class="ql-block">10、能買(mǎi)小三室，絕對(duì)不買(mǎi)兩居室（因?yàn)?室以后更好轉(zhuǎn)手)</p><p class="ql-block">11、除非你在市中心，不然不要買(mǎi)超高層!!（高于27層真的勸退，等電梯能瘋)</p><p class="ql-block">12、能選國(guó)央企開(kāi)發(fā)商，就不選民企。</p><p class="ql-block">13、獨(dú)木難成林，不要選擇孤盤(pán)</p><p class="ql-block">14、利率不是固定的，每年都會(huì)有一次調(diào)。</p><p class="ql-block">15、住宅70年產(chǎn)權(quán)，公寓40年產(chǎn)權(quán)。</p><p class="ql-block">16、能買(mǎi)住宅，不買(mǎi)40年公寓、回遷房。</p><p class="ql-block">17、要看物業(yè)口碑，物業(yè)好升值快。</p><p class="ql-block">18、陽(yáng)臺(tái)是算面積的，沒(méi)有飄窗性?xún)r(jià)比高。</p><p class="ql-block">19、步梯樓不買(mǎi)高于4層以上的（真的超難出手）</p><p class="ql-block">20、能用公積金不用商貸，利息省幾十萬(wàn)。</p><p class="ql-block">21、能買(mǎi)現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，絕對(duì)不買(mǎi)期房（要等，怕?tīng)€尾)</p><p class="ql-block">22、毛壞價(jià)格實(shí)惠，但精裝更省心省力省煩惱。</p><p class="ql-block">23、新房要看地產(chǎn)商是哪個(gè)，像H大那種就達(dá)咩!</p><p class="ql-block">24、能買(mǎi)正常樓層，不買(mǎi)2、4、14、18和頂層（某些和建筑結(jié)構(gòu)也有關(guān)系）。</p><p class="ql-block">25、學(xué)區(qū)、地鐵、商超、醫(yī)療都是增值項(xiàng)。</p><p class="ql-block">26、垃圾處理站、飛機(jī)場(chǎng)、廢棄處理墓地、高架橋都是貶值項(xiàng)，</p><p class="ql-block">27、遇到喜歡的可以磨一磨，遇到不喜歡的不要不好意思硬買(mǎi)了，咱們既然是買(mǎi)好幾十上百w甚至幾百個(gè)w的東西怎么能隨隨便便!</p><p class="ql-block">28、等額本金：總利息少，前期壓力大</p><p class="ql-block">等額本息：總利息高，還款壓力平均小</p><p class="ql-block">沒(méi)有絕對(duì)哪個(gè)好，需要根據(jù)你個(gè)人情況選。</p><p class="ql-block">29、提前還房貸怎樣更省利息</p><p class="ql-block">等額本金30年第七年還清最劃算</p><p class="ql-block">等額本息30年第八年還清最劃算</p><p class="ql-block">等額本息20年第六年還清最劃算</p><p class="ql-block">等額本金20年第五年還清最劃算</p> <p class="ql-block">????買(mǎi)房關(guān)鍵8個(gè)問(wèn)題</p> <p class="ql-block">????2種土地屬性:出讓+劃撥</p> <p class="ql-block">????為了保障個(gè)人權(quán)益和資金安全，買(mǎi)二手房合同上沒(méi)有下面10句話(huà)不要簽字不要交錢(qián)。</p><p class="ql-block">??第一條，賣(mài)家所有債務(wù)都與買(mǎi)房人無(wú)關(guān)，如果在交易過(guò)程中出現(xiàn)什么【債務(wù)糾紛+經(jīng)濟(jì)糾紛】等都由【賣(mài)方來(lái)負(fù)責(zé)解決，并且賣(mài)方違約承擔(dān)違約責(zé)任】。</p><p class="ql-block">??第二個(gè)，合同上面必須寫(xiě)【留足額的交房保證金】，無(wú)論是五千一萬(wàn)還是兩萬(wàn)?！玖舯ＷC金】是為了防止賣(mài)家有隱性的債務(wù)糾紛，甚至是欠物業(yè)費(fèi)+停車(chē)費(fèi)等，這些所有的費(fèi)用在收房的時(shí)候都沒(méi)有，留的保證金給房主。</p><p class="ql-block">??第三點(diǎn)，確認(rèn)戶(hù)口遷出。要求賣(mài)房人在過(guò)戶(hù)之前或者是過(guò)戶(hù)之后的七個(gè)工作日之內(nèi)進(jìn)行戶(hù)口的遷出。如果不遷走，你是可以強(qiáng)制去公安局給他提出去。提成集體戶(hù)，但是手續(xù)比較麻煩，最好還是他自己遷走。</p><p class="ql-block">??第四個(gè)，賣(mài)方承諾。擁有這套房子獨(dú)立處置權(quán)，不牽扯任何一方權(quán)益，并且所有產(chǎn)權(quán)人都同意賣(mài)，如果因?yàn)橘u(mài)房的原因，導(dǎo)致整個(gè)交易流程失敗了，那么所有的違約責(zé)任由賣(mài)方來(lái)承擔(dān)。</p><p class="ql-block">??第五條，賣(mài)房承諾。也很重要，賣(mài)方承諾自己賣(mài)的這套房子沒(méi)有發(fā)生過(guò)刑事案件，不是兇宅，</p><p class="ql-block">??第七個(gè)，賣(mài)房人必須在規(guī)定的交房日期之內(nèi)交房，不得無(wú)故拖延交房。</p><p class="ql-block">??第八個(gè)，如果貸款買(mǎi)房，你的征信報(bào)告有一丟丟的小瑕疵，那你都要加上一句話(huà)，這句話(huà)是以提交資料的銀行為準(zhǔn)，【如果貸款審核沒(méi)有通過(guò)，那么買(mǎi)房人所繳納的全部錢(qián)款全額退還】，合同結(jié)束。當(dāng)然如果你的征信報(bào)告非常干凈，完全沒(méi)問(wèn)題，那你可以不加。</p><p class="ql-block">??第九個(gè)，合同如果需要變更修改，增加條款，減少條款，那么需要雙方甚至三方都同意才可以，要不然就不能改</p><p class="ql-block">??第十個(gè)，約束中介方。中介方責(zé)任是什么？義務(wù)是什么？中介方的傭金是多少？要寫(xiě)進(jìn)合同里面，然后什么時(shí)間給傭金也要寫(xiě)到合同里面，合同上面沒(méi)體現(xiàn)的收費(fèi)，咱不交，不要被坑，以上合同上面如果有哪一條沒(méi)體現(xiàn)？你發(fā)現(xiàn)了，那就是要求對(duì)方加進(jìn)去，</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(22, 126, 251);">????購(gòu)買(mǎi)二手房的坑，一共有七個(gè)。</b></p><p class="ql-block">??第一個(gè)，就是沒(méi)有提前【查房子的產(chǎn)調(diào)】，第一次買(mǎi)房的朋友都是在沒(méi)有看到產(chǎn)調(diào)的時(shí)候就把這個(gè)合同簽了，定金付了，直接中招踩坑了。需要查房子【產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題+經(jīng)濟(jì)糾紛】，比如說(shuō)像什么【抵押】+【查封】房子有沒(méi)有設(shè)立單獨(dú)的居住權(quán)，這些你都不清楚，也不明白，你簽這個(gè)合同是一點(diǎn)<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">保障都沒(méi)有</span></p><p class="ql-block">??第二個(gè)坑，就是咱們?nèi)?shí)地看房了，房東<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">惡意隱瞞</span>了一些房子房頂【漏水】問(wèn)題。衛(wèi)生間廚房【防水】問(wèn)題，【墻體開(kāi)裂+結(jié)構(gòu)損壞】問(wèn)題，房子發(fā)生過(guò)【死亡】或者是【兇宅】情況，如果這些不跟你說(shuō)的情況，你買(mǎi)完這個(gè)房子住進(jìn)去，你鬧心的不是一天兩天。</p><p class="ql-block">??第三個(gè)陷阱，就是合同條款內(nèi)容不明確。合同中有可能存在一些<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">模糊不清或不利于買(mǎi)方</span>的條款，那大家在簽訂合同的時(shí)候一定要仔細(xì)看這個(gè)合同內(nèi)容，確定沒(méi)有不利條款+不利因素，咱們才能去簽這個(gè)字，才能轉(zhuǎn)定金。</p><p class="ql-block">??第四個(gè)坑，就是100%的購(gòu)房人都會(huì)遇到的問(wèn)題，就是【稅費(fèi)問(wèn)題】，很多人都不了解買(mǎi)房的【稅費(fèi)怎么計(jì)算】？誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？“中介都跟我說(shuō)了，所有的稅費(fèi)必須買(mǎi)家承擔(dān)”。我就想說(shuō)一句啊，<b style="color:rgb(237, 35, 8);">哪個(gè)規(guī)定哪個(gè)條款說(shuō)這個(gè)稅費(fèi)必須買(mǎi)家承擔(dān)呢？</b>所以沒(méi)有刷到我這條視頻的朋友很容易被<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">中介誤導(dǎo)</span>支付正常買(mǎi)房以外的稅費(fèi)，讓你多承擔(dān)這些稅費(fèi)，你說(shuō)合理嗎？這里邊說(shuō)不定中介和房東還有著千絲萬(wàn)縷的一些貓膩關(guān)系，<b style="color:rgb(237, 35, 8);">【咱們買(mǎi)房記住一點(diǎn)，“只交”契稅】，</b>契稅是按建筑面積計(jì)算的，你比如說(shuō)建筑面積140平以下的第一套和第二套，只繳納評(píng)估價(jià)的1個(gè)點(diǎn)，如果評(píng)估價(jià)是100萬(wàn)就交1萬(wàn)的契稅，那140平以下第三套及以上，交3個(gè)點(diǎn)的契稅。140平米以上的第一套交1.5，140平米以上第二套，交2個(gè)點(diǎn)，第三套及以上都交3個(gè)點(diǎn)。</p><p class="ql-block">??第五個(gè)陷阱，就是房東或者中介的一些<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">虛假承諾。</span>中介或者房東為了快速的把房子賣(mài)出去，可能會(huì)做出一些無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾。比如【學(xué)區(qū)的資格】或者是【贈(zèng)送你全屋的家具家電】，把口頭承諾<b style="color:rgb(237, 35, 8);">贈(zèng)送的家具家電，列個(gè)詳單，拍成視頻或者照片，寫(xiě)在合同里。</b>不寫(xiě)進(jìn)合同的承諾就是白嫖。</p><p class="ql-block">??第六個(gè)陷阱，就是<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">詐騙定金</span>。如果未達(dá)成最終的協(xié)議之前或者沒(méi)有簽訂合同，要求交定金。一旦交易失敗，很難追回你的定金。老話(huà)講的好啊，不怕沒(méi)好事，就怕沒(méi)好人，不怕賊偷，就怕賊惦記。只要是你啥也不懂的買(mǎi)房的小白，你在中介的眼中就是家長(zhǎng)跟孩子的關(guān)系，忽悠你呢？就是玩兒，就為了你兜里那倆錢(qián)兒，可能他們?yōu)榱硕噘嵰粌扇f(wàn)，就把你直接一腳踢進(jìn)幾十萬(wàn)或者上百萬(wàn)的深坑。</p><p class="ql-block">??最后一個(gè)坑，就是中介費(fèi)的坑。很多中介都會(huì)跟你說(shuō)啊，我們的<span style="font-size:22px; color:rgb(237, 35, 8);">中介費(fèi)能打折</span>，你放心吧，只要合同價(jià)格談好了，合同簽了，這邊中介費(fèi)肯定能給你打折，等你簽完合同的時(shí)候，問(wèn)中介中介費(fèi)能給我打幾折，中介會(huì)直接告訴你，我給你打個(gè)99折，跟沒(méi)打折一樣，完了中介，還會(huì)告訴你，除了這個(gè)中介費(fèi)<b style="color:rgb(237, 35, 8);">【還要收貸款服務(wù)費(fèi)+評(píng)估費(fèi)】，中介費(fèi)</b>全下來(lái)收你多少--250%！??</p> <p class="ql-block">????買(mǎi)二手房，全國(guó)各地的流程都是五步，讀懂看完，能抵一個(gè)入行三年的房產(chǎn)中介</p><p class="ql-block">??第一步，完善買(mǎi)房前的<b style="color:rgb(237, 35, 8);">準(zhǔn)備工作</b>。首付是多少？能接受的月供是多少？房子的總價(jià)不會(huì)算，手機(jī)下載貸款計(jì)算器APP自己算，想要獲得【利率低的房貸打12329或者有的城市是12345】。</p><p class="ql-block">??1，了解你所在城市<span style="color:rgb(237, 35, 8);">公積金。</span><span style="color:rgb(1, 1, 1);">【貸款條件和貸款額度，分單身和夫妻2人，是不一樣的】，了解清楚，還【沒(méi)有交公積金的，可以提前半年把公積金交上，基數(shù)越多越好】。</span></p><p class="ql-block">??2，了解自己和配偶的<span style="color:rgb(237, 35, 8);">征信</span>。商業(yè)銀行app上就可以查征信，把征信查好后找銀行的信貸經(jīng)理，讓他幫助確定自己征信有沒(méi)有問(wèn)題。有問(wèn)題，怎么補(bǔ)救？沒(méi)問(wèn)題，把自己的流水的情況跟銀行說(shuō)一下。需要提前做流水的，可以提前準(zhǔn)備</p><p class="ql-block">??3，根據(jù)自己價(jià)格承受的預(yù)算范圍在貝殼或者其他的app上搜索地圖<span style="color:rgb(237, 35, 8);">找房，</span>然后找到與您相符的幾個(gè)片區(qū)，加10個(gè)左右不同中介公司，潛伏在他們的朋友圈里觀察動(dòng)態(tài)。因?yàn)橹薪榈呐笥讶?jīng)常會(huì)發(fā)一些很損的房源，就是說(shuō)性?xún)r(jià)比很高的房源，這些房源的價(jià)格是中介都已經(jīng)和房東談下來(lái)的價(jià)格，與你在網(wǎng)上看到的那個(gè)爆款價(jià)是有差距，也就是說(shuō)你app上看到的只是爆款價(jià)，不是房東的底價(jià)，這也是買(mǎi)房前的準(zhǔn)備工作的，</p><p class="ql-block">??第二步，就是跟中介<b style="color:rgb(237, 35, 8);">看房選房談房?jī)r(jià)。</b></p><p class="ql-block">??1，最終買(mǎi)的房子就是你在看房當(dāng)中挑的一套。</p><p class="ql-block">??2，找一個(gè)靠譜的中介，在看房的過(guò)程當(dāng)中，慢慢的建立起你的真實(shí)需求，以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的敏感度，你看中的房子盡可能的十全九美。從業(yè)這么多年，說(shuō)一個(gè)很詭異的事情，就是十個(gè)買(mǎi)房人大概有五個(gè)，最后買(mǎi)的房子恰恰就是自己嫌棄的房子，買(mǎi)完就拍大腿。比如說(shuō)不要靠馬路的，家人怕吵，最終就買(mǎi)個(gè)靠馬路的。不要2樓的，最后買(mǎi)的就是個(gè)2樓的。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？因?yàn)橛行┤嗽诳捶康倪^(guò)程當(dāng)中，看著看著就看花了眼，再加上中介一頓忽悠，什么裝修好的+套路+地段+樓層+采光+…不好的因素全拋到九霄云外，沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，結(jié)果認(rèn)栽。所以要【大量的看房】不要怕辛苦，看的多了自然知道什么價(jià)格+什么戶(hù)型是好戶(hù)型，什么才是叫好的采光…看中房子后一定要【留一天時(shí)間讓自己考慮】不要看完房就簽合同</p><p class="ql-block">??3，選房后緊接著談房?jī)r(jià)。篩選好中介，不要中途覺(jué)得中介談價(jià)能力不行，想換中介，這叫跳單，會(huì)很被動(dòng)。<b style="color:rgb(237, 35, 8);">談價(jià)過(guò)程中比較容易忽略的問(wèn)題，就是對(duì)房東的細(xì)節(jié)問(wèn)題了解不夠清楚。</b>你不要等到了談判桌還不知道，等房東收到錢(qián)，要晚交房一個(gè)月，比如有房東這個(gè)價(jià)格是實(shí)收的，有的房東不在外地，家人代簽的…不懂不問(wèn)，往往被中介當(dāng)“軟柿子”拿捏。中介的目的是促成交，不是什么都為你考慮和擔(dān)責(zé)任，簡(jiǎn)單做事快速拿錢(qián)是他們的目的。<span style="color:rgb(237, 35, 8);">兩句話(huà)解決問(wèn)題:第一句問(wèn)中介，【如果價(jià)格到位，我要買(mǎi)的話(huà)，這套房子交易什么都按正規(guī)流程走嗎？】</span>如果說(shuō)這個(gè)時(shí)候有非正規(guī)的流程，比如說(shuō)晚交房，家人代簽字，首付款網(wǎng)簽等，其他的一些非常規(guī)性的操作，此時(shí)中介會(huì)主動(dòng)告訴你存在什么問(wèn)題，然后判斷哪些是可以接受的，哪些是不能接受的。<span style="color:rgb(237, 35, 8);">第二句話(huà)，【出的這個(gè)價(jià)格是包含房東裝修及屋內(nèi)的家私電器嗎？我的稅我來(lái)交，房東的稅我是不管的】</span>問(wèn)完這句話(huà)，房東那邊有什么問(wèn)題，中介就會(huì)落實(shí)，會(huì)把稅費(fèi)分清楚。不清楚，只談房?jī)r(jià)，最后簽約桌上玩文字游戲，要給房東出稅費(fèi)。比如說(shuō)你房?jī)r(jià)100萬(wàn)，你只用出一個(gè)點(diǎn)的契稅+中介費(fèi)，那加起來(lái)就是102萬(wàn)，結(jié)果中介說(shuō)房東那那邊的稅費(fèi)也要你出，雖然房?jī)r(jià)是100萬(wàn)，但是你加上你出的102萬(wàn)，再加上房東的大概5萬(wàn)多稅費(fèi)就是107萬(wàn)，是否能承擔(dān)？這個(gè)節(jié)骨眼上，中介連催代逼你是簽還是不簽?zāi)兀?lt;/p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??第三步，簽合同交定金。定金一般不超過(guò)房?jī)r(jià)20%，記住合同先簽再交定金。</b>最起碼合同條款要擬好了一些固定條款，涵蓋不了的細(xì)節(jié)問(wèn)題，在備注條款里面雙方也達(dá)成一致了，你再交定金，在這之前呢，你都不能交定金，誰(shuí)交誰(shuí)被動(dòng)。</p><p class="ql-block">??第四步，辦手續(xù)。不管中介怎么辦，你只<b style="color:rgb(237, 35, 8);">注意你的資金安全</b>，你的<b style="color:rgb(237, 35, 8);">資金除了定金，就剩首付款和銀行尾款</b>，銀行尾款不用擔(dān)心銀行的這筆錢(qián)，他比你還謹(jǐn)慎，你的房產(chǎn)證沒(méi)有辦出來(lái)做抵押登記，銀行是不會(huì)放款的，那么<b style="color:rgb(237, 35, 8);">【首期款只認(rèn)資金監(jiān)管】</b>，資金監(jiān)管意味著這筆錢(qián)只能<b style="color:rgb(237, 35, 8);">房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)到你的名下</b>，銀行才會(huì)轉(zhuǎn)到房東的卡里，除了資金監(jiān)管外的任何形式你都不認(rèn)。辦手續(xù)，我們盡量積極一些，能縮短時(shí)間就縮短，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，避免房東在辦手續(xù)的過(guò)程當(dāng)中，突發(fā)性的有了訴訟，那手續(xù)就辦不下去了。</p><p class="ql-block">??第五步，交房的時(shí)候有幾個(gè)事情要清楚:第一<span style="color:rgb(237, 35, 8);">水+電+天然氣+物業(yè)都要過(guò)戶(hù)到你名下。</span>第二，這個(gè)房子名下的<span style="color:rgb(237, 35, 8);">戶(hù)口有沒(méi)有遷出。</span><b style="color:rgb(1, 1, 1);">第三，</b><b style="color:rgb(237, 35, 8);">房子內(nèi)的裝修家私電器有沒(méi)有按合同的約定交付+拍照記錄</b><span style="color:rgb(1, 1, 1);">。你都要仔細(xì)的看看，比如有的房東他會(huì)把那個(gè)索尼的品牌電視，然后換一個(gè)雜牌的啊，放在那你不注意看，那他就蒙騙過(guò)關(guān)了，??以上的內(nèi)容就是二手房全部辦下來(lái)的整個(gè)一個(gè)流程。</span></p> <p class="ql-block">????新手買(mǎi)房避坑指南</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????一手房如何砍價(jià)？</b></p><p class="ql-block">怎么樣讓售房部領(lǐng)導(dǎo)出面？拿到底價(jià)之后再薅一把開(kāi)發(fā)商的羊毛。</p><p class="ql-block">??首先說(shuō)說(shuō)售樓部的優(yōu)惠層面問(wèn)題，一個(gè)100塊報(bào)價(jià)的房子，售樓員的底價(jià)是97塊錢(qián)，銷(xiāo)售經(jīng)理的底價(jià)是96塊錢(qián)，營(yíng)銷(xiāo)總的底價(jià)呢是95塊錢(qián)，各個(gè)層級(jí)手中的權(quán)限不同，相對(duì)應(yīng)的優(yōu)惠力度也會(huì)不一樣，要想拿到底價(jià)，必須要接觸到擁有更多權(quán)利折扣的人。</p><p class="ql-block">??售樓員找同事冒充的領(lǐng)導(dǎo)，相互幫忙逼單，這是售樓部眾所周知的套路。那怎么才能讓真正有優(yōu)惠權(quán)限的人站出來(lái)呢？行業(yè)內(nèi)部的規(guī)則:比如說(shuō)賣(mài)一套房子，他可以提10塊錢(qián)，但賣(mài)第十套房子，他不是多提了10塊，而是會(huì)直接跳點(diǎn)，能提12塊錢(qián)，而且也不是第十套多提，前九套的成交都會(huì)改為12塊錢(qián)的提點(diǎn)?！臼蹣翘幩袉T工賺老板的錢(qián)，房子賣(mài)的越多，提點(diǎn)越多，賺的越多】</p><p class="ql-block">??不管你是月初看的房子，還是月中看的房子，最后一定要月末的時(shí)候去訂房。因?yàn)橥谠履┑臅r(shí)候售樓部領(lǐng)導(dǎo)才會(huì)涉及到跳點(diǎn)（想多賺錢(qián)）。到時(shí)候你要說(shuō)小張啊，你看你也幫我們努力過(guò)了，我們呢，也非常感激你，但是這個(gè)價(jià)格呢，確實(shí)跟我們的心理價(jià)位還是有一點(diǎn)差距的，這樣吧，我們也不讓你為難，你把你們領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)過(guò)來(lái)，我直接跟你們領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，如果要是價(jià)格合適的話(huà)，我們今天就可以直接定了，那這個(gè)時(shí)候呢，大概率啊，你就會(huì)能見(jiàn)到，能給到優(yōu)惠的那個(gè)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)了，</p><p class="ql-block">??其次就是要求破底價(jià)。領(lǐng)導(dǎo)什么情況下釋放手里的折扣，只有他覺(jué)得只要價(jià)格到位了，你今天一定會(huì)訂房的時(shí)候。這時(shí)你要學(xué)會(huì)主動(dòng)交錢(qián)，表達(dá)滿(mǎn)滿(mǎn)購(gòu)房誠(chéng)意。但你一定要【記住，你交的一定不是定金】，因?yàn)闊o(wú)論是像鎖房號(hào)+認(rèn)籌金+意向金，只要不是定金，交的這筆錢(qián)，都是100%可以退回來(lái)的。所以當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)也把折扣給到你之后，你就要主動(dòng)的提交錢(qián)了。同時(shí)為了拿到項(xiàng)目總經(jīng)理的1個(gè)點(diǎn)左右折扣，再深挖一次。你就說(shuō)我們今天實(shí)際上就是奔著成交來(lái)的，雖然你的折扣也給了我們了，我們兩口子的意見(jiàn)不統(tǒng)一，媳婦死活不干，你最后再給我們使使勁，我先交2萬(wàn)意向金，拿著我交錢(qián)的截圖去跟總經(jīng)理申請(qǐng)個(gè)額外優(yōu)惠，如果再能便宜一點(diǎn)的話(huà)，我就不管媳婦咋說(shuō)，這套房子我做主直接定了。一般的情況下啊，項(xiàng)目總經(jīng)理的手里的折扣，也就是咱們俗稱(chēng)的破底價(jià)，一般是不可能釋放出來(lái)的，只有在面對(duì)關(guān)系戶(hù)的時(shí)候才拿出來(lái)。通過(guò)你交錢(qián)來(lái)表達(dá)誠(chéng)意的方式讓營(yíng)銷(xiāo)總?cè)湍愀偨?jīng)理申請(qǐng)，爭(zhēng)取拿到這部分的特殊折扣。</p><p class="ql-block">??最后，你利用跳點(diǎn)的機(jī)制見(jiàn)到了售樓部的營(yíng)銷(xiāo)總，也拿到了營(yíng)銷(xiāo)總手里的折扣，也利用交錢(qián)表達(dá)誠(chéng)意的方式，讓營(yíng)銷(xiāo)總幫你從總經(jīng)理那里破了底價(jià)，那是不是現(xiàn)在就能簽合同了呢？當(dāng)然不行，你要繼續(xù)讓自己的收益擴(kuò)大化，有沒(méi)有物業(yè)贈(zèng)送??？有沒(méi)有家電禮品呢？有沒(méi)有車(chē)位優(yōu)惠券??？到了這個(gè)時(shí)候啊，整個(gè)售樓部上到營(yíng)銷(xiāo)總，下到售樓員都為了你這個(gè)單子使了勁，基本就不會(huì)放你走的，所以你多要點(diǎn)贈(zèng)送的禮品，基本上問(wèn)題是不大的，你要知道啊，當(dāng)價(jià)格到了一定程度之后是一定不可能無(wú)底線(xiàn)的再去降低房?jī)r(jià)，但是贈(zèng)送的禮品走的是整個(gè)售樓部的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，單獨(dú)走賬。你是背著房貸的人了，能多要點(diǎn)出來(lái)就多要點(diǎn)出來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)你就說(shuō)你多給我點(diǎn)禮品，我這邊直接輸密碼轉(zhuǎn)賬，最后售樓部處于沉沒(méi)成本的考慮呢，都會(huì)同意的。</p> <p class="ql-block"><b>????一手房購(gòu)房合同細(xì)節(jié)解析</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??購(gòu)房合同上的收款賬戶(hù)跟小票上的不一致。</b></p><p class="ql-block">——票都開(kāi)了，您放心啊</p><p class="ql-block">——放心就不來(lái)了</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??合同上寫(xiě)的是預(yù)售，預(yù)售表示不是現(xiàn)房合同而是期房合同。</b></p><p class="ql-block">??根據(jù)國(guó)家規(guī)定，:預(yù)售合同的房款都必須要存入監(jiān)管賬戶(hù)，然后由相關(guān)的部門(mén)住建+銀行共同來(lái)監(jiān)督，購(gòu)房款是用來(lái)工程建設(shè)，防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用，是為了保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。</p><p class="ql-block">——不然你們這里萬(wàn)一變成爛尾樓了，錢(qián)沒(méi)了，我們可能就要跳樓了。</p><p class="ql-block">——你真會(huì)開(kāi)玩笑，不用擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題</p><p class="ql-block">——那你給他寫(xiě)個(gè)保證書(shū)吧，出現(xiàn)這種情況你就把你家房子過(guò)給他行嗎？</p><p class="ql-block">——真幽默，我又不是老板</p><p class="ql-block">——所以說(shuō)話(huà)不能這么絕對(duì)嘛</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??違約金不對(duì)等。</b>開(kāi)發(fā)商違約，違約金是總房款的3%，購(gòu)房者違約的話(huà)，違約金30%，這不就是明顯的不對(duì)等。</p><p class="ql-block">——這個(gè)…</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??面積誤差的處理方式。</b>國(guó)家規(guī)定:交付時(shí)的面積誤差不能超過(guò)百分之3%。3%以?xún)?nèi)總房款要多退少補(bǔ)。3%以外，購(gòu)房者有權(quán)要求退房退款。</p><p class="ql-block">——你這寫(xiě)的是不超過(guò)3%不賠付。</p><p class="ql-block">——這個(gè)…</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">??交房辦證時(shí)間。</b>國(guó)家規(guī)定:開(kāi)發(fā)商交房后90天以?xún)?nèi)辦理房產(chǎn)證。</p><p class="ql-block">——你這寫(xiě)的是三年內(nèi)，而且沒(méi)有按照合約辦理，違約金只有萬(wàn)分之一。</p><p class="ql-block">——這個(gè)不是我規(guī)定的，我也決定不了…</p><p class="ql-block">——以后說(shuō)話(huà)不要太絕對(duì)！趕緊把定金退了吧。</p> <p class="ql-block">一手房談價(jià)之前要問(wèn)的問(wèn)題，?</p><p class="ql-block">1，開(kāi)發(fā)商有五證。有預(yù)售許可證，說(shuō)明其他四個(gè)證也都有。每棟樓都有單獨(dú)預(yù)售許可證，若沒(méi)有，或者還在辦理中，這種開(kāi)發(fā)商盡量不要買(mǎi)。?</p><p class="ql-block">2，不利因素是什么？所有開(kāi)發(fā)商都有不利因素公示牌，如果不愿意給你看，說(shuō)明他這個(gè)不利于素很可能對(duì)你影響很大，必須要看，所有影響未來(lái)居住體驗(yàn)的東西都在不利因素公示牌中。?</p><p class="ql-block">3，備案價(jià)是多少？很多開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)毓倬W(wǎng)上都可以查到備案價(jià)做參考、做依據(jù)。現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，參考意義不大，查不到也無(wú)所謂，或者讓銷(xiāo)售幫你查一下?</p><p class="ql-block">5，容積率多少，必須要知道容積率越低越好，公攤越少越好。?</p><p class="ql-block">6，得房率是多少。起碼要達(dá)到80%左右或以上，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)得房率達(dá)到100%，有的達(dá)到120%-150%?</p><p class="ql-block">7，車(chē)位配比多少。1:1或者1:1.5車(chē)位就夠用，可買(mǎi)可租。如果車(chē)位1:0.5表示車(chē)位緊張，有車(chē)的盡量買(mǎi)車(chē)位。?</p><p class="ql-block">8，綠化率多少？起碼要25%到30%越高越好，如果特別低，少于20%說(shuō)明小區(qū)環(huán)境一般。?</p><p class="ql-block">9，樓間距就是選房的南面樓和選定樓之間的距離，最少30米以外。?</p><p class="ql-block">10，設(shè)備層。一般負(fù)1樓或頂樓。樓層特別高的可能是中樓層。?</p><p class="ql-block">11，槽鋼層。很多開(kāi)發(fā)商采用最新施工工藝，取消槽鋼層。有的樓層11層也沒(méi)有槽鋼層。超過(guò)11層槽鋼層要問(wèn)槽鋼層是哪一層。12，腰線(xiàn)層是哪層？如果腰線(xiàn)層又寬又大，會(huì)影響上下兩層，上層堆積雜物，下層影響采光視野，盡量不考慮。?</p><p class="ql-block">13，貸款買(mǎi)房。開(kāi)發(fā)商合作的銀行有哪幾家？選擇一個(gè)可以提前還款的銀行。?</p><p class="ql-block">14，貸款買(mǎi)房，問(wèn)萬(wàn)一貸款審核沒(méi)有通過(guò)所繳納定金或者首付，能不能全額退款？答復(fù)能。沒(méi)問(wèn)題，落實(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)中，可以放心大膽買(mǎi)，答復(fù)退不了，就要慎重啦，提前把征信報(bào)告銀行流水拿給銀行貸款經(jīng)理預(yù)審核，預(yù)審核通過(guò)再交錢(qián)。</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房省錢(qián)小技巧?</b></p><p class="ql-block">??1，看房本土地性質(zhì):是?<span style="color:rgb(237, 35, 8);">劃撥地?</span>還是?<span style="color:rgb(237, 35, 8);">出讓地。?</span>劃撥地，將來(lái)交易時(shí)要交額外土地出讓金，各地收取標(biāo)準(zhǔn)不同，有1%、3%和5%，這個(gè)錢(qián)誰(shuí)交呢？會(huì)不會(huì)加進(jìn)房款里？</p><p class="ql-block">??2，如果<span style="color:rgb(237, 35, 8);">房本和契稅發(fā)票沒(méi)有過(guò)兩年</span>，這類(lèi)房子在交易中有<span style="color:rgb(237, 35, 8);">增值稅。</span>增值稅從原來(lái)5.3降到3.3，會(huì)不會(huì)加到房?jī)r(jià)當(dāng)中？也就是100萬(wàn)要增加3萬(wàn)多的稅錢(qián)，就是要問(wèn)房主契稅是否<span style="color:rgb(237, 35, 8);">繳納超過(guò)五年，</span>是否是<span style="color:rgb(237, 35, 8);">唯一的住宅，</span>如果是，個(gè)稅免了。如果不是，需要交1%個(gè)稅，會(huì)不會(huì)個(gè)稅也算進(jìn)總房?jī)r(jià)當(dāng)中？?</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">注意稅多的房子，盡量不考慮??</b></p><p class="ql-block">??3，貸款買(mǎi)房，選利率低的銀行，正常利率是百分之3.0、3.1，若是3.4就不選了。</p><p class="ql-block">??4，貸款買(mǎi)房提前還款的，看有沒(méi)有違約，有沒(méi)有條件限制，<b style="color:rgb(237, 35, 8);">限定還款額和還款時(shí)間+次數(shù)。</b>比如說(shuō)，還款金額一萬(wàn)兩萬(wàn)不讓還，必須10萬(wàn)以上嗯，還款次數(shù)，一年只能還一次兩次，最好是一年能還12次。??</p><p class="ql-block">??5，貸款買(mǎi)房，提前還款的有兩種方式:<b style="color:rgb(237, 35, 8);">一是月供不變，年限縮短，這是最省錢(qián)方式。</b>第二個(gè)是年限不變，月供減少，這個(gè)是可以減少月供壓力。</p><p class="ql-block">??6，貸款買(mǎi)房:</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(237, 35, 8);">等額本金，總利息更低，更省錢(qián)。</span></p><p class="ql-block">等額本息，它就是月供壓力小，總利息額度高，盡量不選。</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????契稅退稅的條件和標(biāo)準(zhǔn)</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)完房不要忘了退契稅</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????什么條件可以退契稅</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????2026年買(mǎi)房建議</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????買(mǎi)房交了契稅還能退回來(lái)嗎？</b></p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">????二手房全款交易全部流程</b></p>