<p class="ql-block">作者:你包叔</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">前不久，香港尖沙咀瑧玥項目的選房現場，場面竟然有些久違了。由于客戶和中介實在太多，選房大廳連落腳的地方都難找。不少上億身家的準業(yè)主，只能像在超市排隊買打折菜一樣，伸長脖子站著等搖號。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">64套房子，短時間內吸納了1400個認購登記，超額認購整整20倍。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在極致的賣方市場面前，開發(fā)商新世界發(fā)展展現了一種極其冷酷的三六九等邏輯。他們把這些持幣待購的客戶分成了四個組別：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">S1組、S2組、A組和B組。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">S1組客戶認購兩整層起；S2組認購一整層起；A組認購2套房子起；B組認購1套房子起。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">買得越多的，搖號越靠前。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">最終選房時，7組買家直接拿下整層。最豪的一位，斥資3700萬一口氣買下兩層。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">現在在香港買新房，幾乎盤盤搖號。如果你不整層入手，甚至連摸到搖號球的機會都沒有。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">1 瑧玥的火爆，只是2026年香港樓市宏大敘事的一個注腳。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2026年第一季度剛剛結束，香港中原地產和美聯物業(yè)的數據就讓所有人吃了一驚。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">今年一季度，香港一手新房實際成交量達到了6300宗，創(chuàng)下了自2013年以來：同期最高紀錄。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這已經不僅僅是回暖了。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">香港一季度的成交金額也達到了628億港元，同比幾乎翻了一倍。在這種狂熱中，大手客正在成群結隊地出沒。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">香港人把那種同一樓盤內一次性購買多套物業(yè)的買家，叫做大手客?。截至3月20日，全港新盤共錄得265宗大手客入市個案，創(chuàng)下：2008年以來的歷史峰值。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">3月22日，港島南區(qū)的DEEP WATER SOUTH開售，一名客戶像進貨一樣，斥資1.29億港元瞬間掃走了10套房產；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">3月28日，恒基兆業(yè)在紅磡的項目推售，123套房源在4小時內告罄，現場再次出現了單人掃貨10套的壯景，開發(fā)商一天之內套現超10億港元；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">啟德板塊同樣熱鬧，一位大手客通過公司名義，一口氣買下了The Henley III項目的9個單位，花了七千多萬。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這已經不是大手客了，香港人說這是：一客多食。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這么多年，香港終于不止有一樓多鳳了。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2 在這波南下資金的潮水中，來自浙江、尤其是杭州的頂級購買力，成了大藍籌。他們的身份清一色頂級：阿里合伙人、上市公司老板、杭州名人……</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">杭州豪宅代理商去年敏銳地嗅到了風向，把公司核心戰(zhàn)場搬到了維多利亞港。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">深耕行業(yè)近15年的趙曉韋，去年4月被派駐香港。超乎他預期的是，他去香港之后，很快就成交了一套房子。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">那天，他按照往常的工作習慣，把看盤信息整理好發(fā)朋友圈，并要求香港員工全員發(fā)送。其中一條信息是：某樓盤最后一套樣板房從900多萬降價至700多萬。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這則剛發(fā)出去，就被人在香港的一個客戶看到。他本來就在香港手握多套房子，看到信息立馬沖去現場，從看房到買房，只用15分鐘。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在項目現場的兩個小時內，不少看到信息的潛在買家陸續(xù)來到現場，但被他搶先，其他買家只能空手而歸。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">后來趙曉韋發(fā)現，那些在杭州住武林壹號、藍色錢江、東方潤園的大老板們，正齊刷刷地盯著香港的豪宅單。行致盛的客戶調研很扎實，這群頂級富豪關注海外資產配置的比例：從30%飆升到了58%</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">決策速度現在也是極快。杭州一位A10資產級別的大佬，在海外資產遍布美英，此前觀望香港多年。去年下半年，他突然主動出擊，溝通完隔天飛往香港，看完房直接下單。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">他們以一種近乎掠奪的姿態(tài)，在重新定義香港的資產價格。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">3 搶房的，絕不只是個人富豪。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在過去的一年里，內地的科技巨頭們正以一種“基建式”的投入，在香港購置資產。企業(yè)落地香港，高管緊隨其后，這已經成了樓市最強的隱形推動力。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">去年10月，阿里巴巴和螞蟻集團聯手，斥資約72億港元買下了銅鑼灣港島一號中心共13層商業(yè)寫字樓，作為兩家公司的香港總部。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">兩個月后，京東緊隨其后，以34.73億港元的價格，拿下了中環(huán)中國建設銀行大廈的部分樓層。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">巨頭買樓是為了扎根，而巨頭的高管們買房則是為了安家。阿里巴巴前CEO張勇，在卸任后斥資5354萬港元，拿下了香港半山堅尼地道的豪宅：竹林苑。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">張勇看上的竹林苑，是希慎興業(yè)持有的老牌豪宅項目。這座房產去年的稅后凈租金收入超過了100萬港元。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">對于頂級資金來說，這種具備極強現金流產出能力的資產，比任何PPT上的增長故事都更有說服力。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">現在，阿里不少合伙人都成了趙曉韋的固定客戶。新世界等香港開發(fā)商也聞風而動，甚至把很多項目的內地首次路演直接放在了杭州。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">香港中介機構做過統計，2025年全港成交，內地客戶占25%；總價1000萬港元以上，內地客占比超50%；總價5000萬港元以上，內地客占比高達70%</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">馬年第一個搖號項目瑧玥，5成也是內地買家。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2024年的撤辣政策，釋放了積壓15年的購買力。1000萬港元的房子，直接省下100多萬的印花稅。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2025年再放寬印花稅門檻，交易成本一降再降。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">當租金回報率開始覆蓋甚至反超按揭利率，買房就不僅僅是置業(yè)，而是一種：套利。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在青衣或沙田的一套中小戶型，每月的租金交完房貸甚至還能剩下幾千港元的零花錢。這種以租養(yǎng)貸的正向現金流，讓不少內地買家涌入。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">支撐香港租金的，是通過高才通、優(yōu)才來港的內地人，40萬通過計劃的人中，有約26萬人已經攜家?guī)Э谡降指?。他們幾乎都是名牌大學畢業(yè)，是大陸的精英。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">要知道，香港人口也就750萬。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">4 在這波南下資金的潮水中，最近幾個月還多了一群新面孔：從迪拜回流的中國人。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">過去幾年，迪拜曾被視為中國中產和富豪的避風港。那里有零稅收、黃金簽證和每年7%以上的租金回報率。但隨著2026年初美以聯合打擊伊朗，戰(zhàn)火外溢至阿聯酋，迪拜作為中東安全島的形象，蒙上了一層灰。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">當無人機和導彈在棕櫚島上空被攔截時，資產配置的邏輯瞬間發(fā)生了逆轉。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">多位多家族辦公室的操盤手透露，他們接到了大量從迪拜打來的電話，客戶們不計代價地要求延遲中東的投資計劃，并將資金撤回香港或新加坡。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一位家辦經理甚至緊急租用了一架私人飛機，花了30萬美元，在幾天之內將15位客戶從中東緊急撤回香港。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">那位經理說，他們只想離開：甚至不關心價格。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這些曾經重倉迪拜的中國人發(fā)現，雖然迪拜的租金回報更高，但那里的安全感是有周期的，而香港的韌性是結構性的。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">截至2025年底，香港的單一家辦數量已經超過了3380間，其中約40%配置了房地產。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這群從波斯灣驚魂未定歸來的老板們，轉身就擠進了尖沙咀的選房大廳。對他們來說，3%的租金回報率雖然比迪拜低，但維多利亞港至少不可能有戰(zhàn)火。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在這種極致的買方熱度下，香港樓市已經全面進入了賣方市場?，F在很多客戶頭疼的不是價格貴，而是：買不到。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在將軍澳、天后、柯士甸，業(yè)主們反價的行為已經從遮遮掩掩，變成了理直氣壯。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">天后板塊的一位中介透露，上個月他收到的10個二手房offer里，有8個業(yè)主臨時提價，其中5個竟然還提價成交了。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">那些當初猶豫的買家，現在只能在社交媒體上感嘆，曾經有一套800萬的房子擺在我面前，我沒珍惜：現在它變回了1000萬。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">正在面臨基業(yè)動搖的新世界發(fā)展，被這一輪業(yè)績拉出了泥潭。他們在2026財年內完成了138億港元的應占合約銷售，其中香港市場貢獻了103億，創(chuàng)下2021年以來的最高紀錄。這是新世界近兩年少有的好消息。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">美聯和中原香港中介已經放話，2026年，香港房價最高看漲20%：極其樂觀。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">5 香港樓市的輪回，就像維多利亞港的潮汐。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">過去五十年，至少有三次，許多人認為香港的故事已經講完了，他們清空香港資產，遠赴加拿大、倫敦、紐約、迪拜，尋找新的世外桃源。但最后，大家發(fā)現，那個法律清晰、稅負低廉、地理上觸手可及的島嶼，依然是資金穩(wěn)妥的錨點。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">房契是身外之物，這個動蕩世界，香港提供的是最稀缺的確定性。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這次房價大漲，與以往周期還都不一樣。內地精英買家徹底打通入港通道，成為市場助理，甚至已經讓香港人口實現：大換血。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">香港的新歷史，才剛剛開始。</p>